דירה להשקעה - עזרה בתיאוריה וחישוב

[גבי ק]

דירה להשקעה - עזרה בתיאוריה וחישוב

שלום רב,
תמיד אומרים שהיתרון בהשקעה בנדלן היא המשכנתא. המינוף הזול יחסית נותן כח להשקעה זו על פני שוק ההון לדוגמא. היות ועם רבע מליון שח, אתה יכול להשקיע בנכס ששווה מליון שח (מה שתיאורטית לא אפשרי באותן עלויות בשוק ההון).

ישבתי וחישבתי לי סוגי השקעות שונים בנדלן והגעתי למסקנה, ואשמח לקבל תגובות לגביה.
אם השכירות המתקבלת גבוהה מתשלום המשכנתא - העסקה לא כדאית.

דוגמא להמחשה:
יש לנו 250 אש״ח הון.
יש לנו 10 אלף שח פנויים בחודש לדיור וחסכון.

דירה להשקעה:
רבע מליון הון עצמי -> מליון שח דירה [750 אש״ח הלוואה - 30 שנה 4.5% קלצ] -> 3900 שח החזר בחודש (נעגל ל4000 למען הנוחות). שכירות מתקבלת 3000, שכירות משולמת 4000. כלומר הוצאה על דיור 5000 שח בחודש.
בסוף התקופה [30 שנה] יש לנו את שווי הדירה [מליון שח] + 5000 שח חסכון בחודש (10000 פנויים פחות 5000 הוצאה על דיור) = 1.8 מליון = 2.8 מליון.

חסכון ושכירות:
רבע מליון שח, 4000 שח שכירות. ללא תשואה (חסכון נקי)
בסוף התקופה [30 שנה]: 250000 הון עצמי + 6000 שח חסכון (10000 פחות 4000 שכירות) = 2160000+250000 => 2410000.

כלומר - זה לא נכון לקחת תמיד את המשכנתא המקסימלית למקסימום זמן על מנת להשקיע בנכס. לא לעשות כלום יתן לך יותר כסף.
זה נכון שאם נמשיך את המודל ל40 שנה, הפער יצטמצם כי המשכנתא תרד ל0 ודמי השכירות יכנסו כחסכון.
מצד שני - אם נשקיע את הרבע מליון + חסכון חודשי בשהו שיתן לנו 3% שנתי ל40 (30 שנה משכנתא + 10 שנים החזר שכירות נקי) שנה [לדעתי קל מאוד לעשות תשואה כזו] אנחנו נגיע לפער שלא ניתן לסגור אותו על ידי שכירות [6.4 מליון שח השקעה בשוק שעושה 3% ל40 שנה] אל מול [3.9 מליון שח - שווי נכס ללא משכנתא וחסכון של 9000 שח (10000+3000-4000) לעוד 10 שנים]. הפער הוא אסטרונומי!
אם כך - המשכנתא הורגת בעצם את ההשקעה בנדלן, וההשקעה שווה יותר כאשר משקיעים כהון עצמי בלבד.

אבל למרות זאת מאות אלפי אנשים משקיעים בנדלן, וכנראה מרוויחים.
אז או שאני מפספס פה משהו או שהם פועלים בניגוד להגיון.

דעתכם?

 

[רימון חייט]

אין כל קשר בין התשואה מכסה את המשכנתא ובין כדאיות העסקה

מנצל לא קראתי הכל. תפסה אותי הפסקה הראשונה והפסקה האחרונה.
&nbsp
כדאיות רכישת דירה לא מושפעת כלל מהשאלה אם המשכנתא מכוסה על ידי השכירות.
לצורך העניין החזר המשכנתא יכול לקטון ולגדול לפי משך המשכנתא ואחוז המימון
של המשכנתא מסך מחיר הרכישה.
&nbsp
אם נקבע ביחד שהשקעה כדאית אם התשלום החודשי מכוסה בכל חודש,
אז תוכנית חיסכון ב- 8% ריבית תהיה בלתי כדאית כיוון שכל חודש אני צריך להוציא
מכיסי כסף שאינו "מכוסה".
&nbsp
השקעה נמדדת על פי התשואה שהיא מניבה ואם רוצים (אני לא ממליץ כלל) אז
גם לפי אמונה בעליות מחיר עתידיות.
&nbsp
"יש אלפי משקיעים שמרוויחים" ? כשיש אנומליה של 100% עליית מחיר בעשור
אז כולם שמחים לדבר על הרווחים שלהם. אף אחד לא יספר על רווחיו כשעליית המחיר
תתמתן.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[גבי ק]

ברור לי שהתשואה היא המספר המעניין ולא הכיסוי

אבל - אם המשכנתא גדולה מההחזר, בסוף החודש אתה עם מינוס ההפרש ביד.
היית משקיע בעסק 1000 שח כדי לקבל 900?
אחרי 30 שנים אתה עם 30*12*100 = 36000 שח פחות ביד מאשר אם לא עשית כלום.
על זה מדברות הפסקאות באמצע

 

[elvinnox]

האנומליה של מאות אחוזים בשוק שינתה לכולם את החשיבה

אבל אין ספק שמי שקונה היום נכס ב-2M, הסיכויי קלוש שעוד 7 שנים הוא יהיה שווה 4 או 6M.
&nbsp
העולם כעת בריביות אפסיות ואי אפשר לדעת מתי זה ישתנה אם בכלל,
היתרון של נדלן הוא המינוף הגבוה יחד עם סיכון יחסית נמוך,
כלומר גם במטח יש אפשרות למנף אבל הסיכון מאוד גבוה.
אם הבנק היה מאפשר לי לקבל ריבית של 2% לצורך השקעה בשוק ההון, כמובן שהייתי לוקח ועושה תשואה של 4%. אבל הבנק לא מאפשר הלוואה לצורך כאלה דברים (הוא מעדיף לעשות את זה בעצמו ולקבל את התשואה הזו דרך חשבונות נוסטרו וכו')
&nbsp
לכן, היתרון בנדלן הוא אפשרות המינוף, עד היום נדלן הייתה השקעה פנטסטית, אף אחד לא מבטיח שזה יהיה המצב בעשור הקרוב
&nbsp

 

[גבי ק]

נו זו בדיוק החשיבה שאני מפריח פה

אני לא מדבר כלל על שינוי שווי (עליית מחיר 0%) - רק על תשואה. אחרי 30 שנה יש לך הרבה פחות כסף אם השקעת בנדלן מאשר אם היית שם בבלטות.
כולנו מכירים את זה שהסיכון נמוך ולכן הבנק יתן לך מינוף זול יחסית, לכן שווה לקחת כמה שיותר מהבנק ולקנות כמה שיותר נכסים.
אבל אם תראה בדוגמא שנתתי - אם לא תעשה את זה יהיה לך יותר כסף בעתיד.

 

[Nemesis001]

החישוב שלך

אין ספק שלקחת הלוואה בריבית 4.5% כדי לקבל תשואה של 3.6% זה רעיון לא כל כך מוצלח. אני מניח שמי שבוחר להשקיע בנדל"ן לרוב בוחר נכסים שנותנים תשואה טובה יותר ובמשכנתאות בעלות ריבית נמוכה יותר.

 

[גבי ק]

זו ריבית אמיתית מהשוק - לתקופה של 30 שנה

ו75% מימון.
הרי מה שאני מנסה לבדוק פה זה האם באמת המינוף הגבוה בנדלן שווה את זה.

 

[d70]

זו הריבית הכי גרועה.
קיצור זמן ההלואה - פחות ריבית
הורדת אחוזי מימון - פחות ריבית

 

[Fitch]

לא מצאתי איפה אתה צודק, מצטער

 

[גבי ק]

אני מנסה להבין אם המספרים נכונים

אם כן - המשכנתא אוכלת את כל הכסף מהפוזיציה, ובחישוב מתמטי פשוט אנחנו רואים שהיא לא שווה..

 

[Fitch]

הריבית קלצ שלך לא נכונה. הטענה שהמינוף בשוק ההון יקר יותר לא

נכונה. המינוף שעשית הוא לא חכם, כי הנכס שאתה קונה הוא יקר מדי ונותן תשואה קטנה מדי. ההנחה שמחיר הנכס לא משתנה אינה נכונה. ההנחה שמחיר השכירות שאתה מקבל לא משתנה אינה נכונה. ההנחה שהחסכון שלך לא נשחק ריאלית אינה נכונה. ההנחה שיש לך 10000 שקל בחודש ואתה משתמש רק ב5000 מהם ואז טוען שהעסקה לא משתלמת - אולי הכי לא נכונה.

 

[סנאיגיטה]

בדירה להשקעה בנוסף לדירת מגורים אין את מרכיב ההוצאה על דיור

אם תפחית את ההוצאה לדיור של 5,000 ש"ח שכתבת באפשרות הראשונה שציינת מאחר ויש לך כבר דירת מגורים ומדובר כעת בדירה נוספת להשקעה, תבין איזה הפרש רווח אדיר יש בצורה של השקעה בדירה להשקעה באמצעות מינוף של 75% והון עצמי של 25%, לעומת רווח על השקעת ההון העצמי בלבד בשיעור של 25 % בלבד.

 

[elvinnox]

אכן

ומספיק שיש לך תשואה שגבוהה מהמשכנתא, אתה כביכול מקבל כסף מהבנק
&nbsp
אבל, צריך בשביל זה הרבה הון עצמי והיום זה לא המצב,
יכול להיות שתראה את הפירות להשקעה רק עוד עשור,
&nbsp
אישית, למי שיש חצי מיליון שח למשל יש דרכים הרבה יותר טובות להכפיל את הכסף מאשר השקעה טיפשית בנדלן.
&nbsp
אני לא נכנס פה לדרכים כי זה לא הפורום הרלוונטי

 

[סנאיגיטה]

נראה שטעית בניסוח והתכוונת משכנתא משולמת ולא שכירות משולמת

לפותח השרשור: באפשרות הראשונה של דירה להשקעה רשמת שכירות מתקבלת 3,000 ₪ ו- שכירות משולמת 4,000₪ ₪, כאשר ניתן להבין שהתכוונת להחזר משכנתא משולמת.
&nbsp
אם כך יש לך הוצאה חודשית של 1,000 ₪ בלבד על דיור ולא 5,000₪ ולכן אתה חוסך 9,000₪ בחודש וב- 30 שנה 3,240,000 ולא 5,000 ₪ בחודש ו- 1,800,000 ₪.
&nbsp
סך הכל יהיה לך אחרי 30 שנה 4,240,000₪ באפשרות הראשונה לעומת 2,410,000₪ באפשרות השניה (בהנחה שאין לך תשואה על ההון העצמי ותשואה מסוימת תהיה לך, אבל השאלה מה יהיו הריביות לאורך השנים, אם הן ישארו נמוכות מאד אזי התשואה תהיה נמוכה באפיקים סולידיים)

 

[elvinnox]

אף אחד לא דיבר על שכירות של 30 שנה

אין ספק שעדיף לקנות, נקודה.
ההיסטוריה הוכיחה שוב ושוב שרכישה עדיפה על שכירות.
&nbsp
אלא אם השכירות זולה במאות אחוזים מהמשכנתא מה שלא המצב.
&nbsp
החלופות לא נכונות, החלופה צריכה להיות,
האם לקנות עכשיו ב-X או לקנות בעוד 2-3 שנים ב-0.6-0.7X, אף אחד לא אמר לא לקנות, פשוט למה לקנות בשיא?
&nbsp
מה עם האופציה של לחכות שנה-שנתיים ולקנות במחיר זול יותר? או עם הון עצמי יותר גבוה?
&nbsp
אפשר לכמת את זה עם חישובי הסתברויות וכו',
אם תעשה חישוב אפילו פשוט עם הערכה סבירה, תראה שמשמעותית כדי להמתין לירידות מחירים גם אם אתה ממתין 5 שנים ובינתיים מגדיל את ההון העצמי.
&nbsp
&nbsp

 

[גבי ק]

לא אכפת לי ממחירי הדיור

אני מדבר תיאורטית על קניה למגורים / קניה להשקעה / השקעה באפיק סולידי
ללא להתחשב בספקולצית המחירים נראה כי השוק עדיף על שאר החלופות.
אם להתייחס למחירי הדיור אז בטח שעדיף השוק (3% שנתי)

 

[גבי ק]

לא טעיתי

כי אני צריך לגור בשכירות אם אני משכיר את הבית אז עלות הדיור היא 5000 בחלופה א.
בחלופה ב העלות היא 4000 בלבד.
&nbsp
אני מבין מה שכולם פה אומרים תיאורטית, אבל לא מצליח לחבר למספרים. איכשהו בסוף תמיד יוצא לי שאם תשלום המשכנתא גבוה מהחזר השכירות אני גומר בסוף עם פחות כסף למרות שיש לי דירה בסוף. ניסיתי גם להוריד את ריבית המשכנתא וזה עדיין המצב.
&nbsp
אמשיך לשחק עם המספרים ואעדכן.