דירה להשקעה - שאלה בנושא שילוב משכנתא והלוואה
אני ואשתי ללא ילדים בינתיים עומדים בפני רכישה של דירה להשקעה ומעוניים לדעת מה מסלול המימון הטוב ביותר עבורנו.
קצת פרטים בשביל ההתחלה:
כושר ההשתכרות שלנו הוא כ -22 אלף שח בחודש.
בבעלותנו דירה בשווי כ- 1.5 מיליון שעליה משכנתא של 900 אלף (החזר חודשי 4700). אנו גרים בדירה היום וניתן להשכיר את הדירה הזו במחיר של 6000 ש"ח לחודש.
על הכוונת שלנו דירה קטנה להשקעה בשווי 300 אלף ₪. נוסיף עוד עלויות נלוות מס רכישה 23 ,תיווך 12, עו"ד 5, ושיפוץ 40 בסך כולל של 80 אלף שח. כלומר סך הכל השקעה 380 אלף ₪.
הכנסהצפויה מהשכרת הדירה: 1800 ₪ בחודש.
ברשותנו הון עצמי נזיל של 190 אלף ₪.
כמו כן , באפשרותנו לקחת הלוואה ממקום העבודה של עד 50 אלף ₪ בריבית קבועה של 1.04% לא צמודה, למשך עד 10 שנים. (במקרה של 50 אש"ח ל 10 שנים מדובר בהחזר חודשי של 438 ₪)
באפשרותנו לקחת עוד הלוואה ממקום העבודה של עד 35 אלף שח בריבית קבועה לא צמודה של 1.04% ל עד 10 שנים (במקרה זה החזר חודשי צפוי של 307 ש"ח)
כלומר סה"כ ניתן לקחת עד 85 אלף שח בתנאים שצייניתי.
הרציונל שלנו הוא כזה:
להשכיר את הדירה הגדולה, להשכיר את הדירה הקטנה ולשכור דירה חדשה עבורנו בעלות של כ- 7000 שח בחודש.
עכשיו לשאלות:
מבחינה מימונית, האם לקחת 50% משכנתא (150 אלף שח) ואת שאר הכסף של 40 אלף ₪ להשלים דרך ההלוואה. (380 מחיר הדירה פחות 150 משכנתא פחות 190 הון עצמי ). החזר על 40 אש"ח בתנאי שציינתי יהיה 370 ₪ לחודש.
או לקחת את כל ה-85 אלף כהלוואה (החזר כ-750 בחודש) ואז לקחת משכנתא בגובה 105 אלף בלבד?
או שאולי בכלל משהו אחר לגמרי: לעזוב את הדירה להשקעה, לקחת את ה-190 הנזיל ולסגור חלק מהמשכנתא הגדולה שלי ובכך להפחית כ-1000 ₪ בהחזר החודשי. מה שקורה בתרחיש כזה הוא שיתרת המשכנתא שלי יורדת לכ- 700 אלף שח ואז יותר מחצי משווי הדירה כבר שולם וניתן למשכן 50 אחוז מהחלק הפנוי (אבל זה פחות מדבר אליי כי נוח לי עם המשכנתא שלי היום והנטייה שלי היא לא לגעת בה)
או אולי יש רעיון אחר? איך "לנצל" את ההלוואה הטובה שאני יכול לקבל ממקום העבודה?
אשמח לעזרה הכוונה ורעיונות נוספים.
אני ואשתי ללא ילדים בינתיים עומדים בפני רכישה של דירה להשקעה ומעוניים לדעת מה מסלול המימון הטוב ביותר עבורנו.
קצת פרטים בשביל ההתחלה:
כושר ההשתכרות שלנו הוא כ -22 אלף שח בחודש.
בבעלותנו דירה בשווי כ- 1.5 מיליון שעליה משכנתא של 900 אלף (החזר חודשי 4700). אנו גרים בדירה היום וניתן להשכיר את הדירה הזו במחיר של 6000 ש"ח לחודש.
על הכוונת שלנו דירה קטנה להשקעה בשווי 300 אלף ₪. נוסיף עוד עלויות נלוות מס רכישה 23 ,תיווך 12, עו"ד 5, ושיפוץ 40 בסך כולל של 80 אלף שח. כלומר סך הכל השקעה 380 אלף ₪.
הכנסהצפויה מהשכרת הדירה: 1800 ₪ בחודש.
ברשותנו הון עצמי נזיל של 190 אלף ₪.
כמו כן , באפשרותנו לקחת הלוואה ממקום העבודה של עד 50 אלף ₪ בריבית קבועה של 1.04% לא צמודה, למשך עד 10 שנים. (במקרה של 50 אש"ח ל 10 שנים מדובר בהחזר חודשי של 438 ₪)
באפשרותנו לקחת עוד הלוואה ממקום העבודה של עד 35 אלף שח בריבית קבועה לא צמודה של 1.04% ל עד 10 שנים (במקרה זה החזר חודשי צפוי של 307 ש"ח)
כלומר סה"כ ניתן לקחת עד 85 אלף שח בתנאים שצייניתי.
הרציונל שלנו הוא כזה:
להשכיר את הדירה הגדולה, להשכיר את הדירה הקטנה ולשכור דירה חדשה עבורנו בעלות של כ- 7000 שח בחודש.
עכשיו לשאלות:
מבחינה מימונית, האם לקחת 50% משכנתא (150 אלף שח) ואת שאר הכסף של 40 אלף ₪ להשלים דרך ההלוואה. (380 מחיר הדירה פחות 150 משכנתא פחות 190 הון עצמי ). החזר על 40 אש"ח בתנאי שציינתי יהיה 370 ₪ לחודש.
או לקחת את כל ה-85 אלף כהלוואה (החזר כ-750 בחודש) ואז לקחת משכנתא בגובה 105 אלף בלבד?
או שאולי בכלל משהו אחר לגמרי: לעזוב את הדירה להשקעה, לקחת את ה-190 הנזיל ולסגור חלק מהמשכנתא הגדולה שלי ובכך להפחית כ-1000 ₪ בהחזר החודשי. מה שקורה בתרחיש כזה הוא שיתרת המשכנתא שלי יורדת לכ- 700 אלף שח ואז יותר מחצי משווי הדירה כבר שולם וניתן למשכן 50 אחוז מהחלק הפנוי (אבל זה פחות מדבר אליי כי נוח לי עם המשכנתא שלי היום והנטייה שלי היא לא לגעת בה)
או אולי יש רעיון אחר? איך "לנצל" את ההלוואה הטובה שאני יכול לקבל ממקום העבודה?
אשמח לעזרה הכוונה ורעיונות נוספים.