דירה להשקעה

[שוחשוח1]

דירה להשקעה

שלום,
בידינו הון עצמי של 600 אלש"ח.
אנו מתלבטים בין 3 מסלולים:
1. החזר משכנתא בשווי 500k, דבר שיביא לחסכון של 3500 ש"ח בהוצאות הביתיות.
2. רכישת דירה להשקעה בסכום של כ 800k ( בתוספת משכנתא של 200k). הכנסת שכירות של 2200 ש"ח.
3. רכישת שתי דירות להשקעה בסכום של 600k כל אחת. ( תוספת של 300k משכנתא עבור כל דירה). כל דירה תכניס כ1500 ש"ח.

מה אתם אומרים? איזה מסלול עדיף? האם קיים מסלול מומלץ שלא חשבנו עליו?
תודה. 7276

 

[נדלן2]

ניתוח אפשרויות ותגובה

לגבי אפשרות 2 ו 3, הכנסת השכירות היא לאחר קיזוז של תשלומי המשכנתא?

אם כן - אז האפשרות השלישית נראית עדיפה בגלל חישוב כלכלי קר ופשוט.

אם לא - אז אתם בבעיה מכמה סיבות:

א. השכירות שאתם מקבלים היא מאוד נמוכה ביחס לשווי האמיתי של הדירה, ויתקנו אותי החברים האחרים בפורום אם אני טועה. ככול הידוע לי שכירות על דירה היא 1/250 מהשווי שלה. שכירות על דירה של 800 אש"ח צריכה להיות בסביבות ה 3,200 ועל דירה של 600 אש"ח 2,400.

ב. אפשרות 2 ו 3 משאירה אותכם בתזרים שלילי, עדיף לסגור את המשכנתא על הדירה הראשונה. לא בטוח שמחירי הדירות ימשיכו לעלות עוד 3 + שנים.

הסיבה העיקרית לעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות היא הריבית הנמוכה מאז 2,008 (או 2,009 יותר נכון). הריבית בארה"ב גם היא הייתה אפסית ובספטמבר האחרון העלו את הריבית בארה"ב לראשונה מזה 9 שנים. הריבית בארץ לא יכולה להישאר אפסית לאורך זמן בגלל שזה יצור בעיות אל מול הכלכלה המובילה בעולם והדולר, לכן אני מעריך שזה רק עניין של כמה שנים (ולא הרבה) עד שמחירי הדירות יתחילו לרדת, אך זאת דעתי האישית כמובן.

 

[arieciub]

בהמשך להצעות שלך, נראה כי ריביות המשכנתה גבוהות

אולי ניתן למחזר המשכנתה לצורך שיפור התזרים.
אופציה נוספת סילוק חלקי של המשכנתא וקניית דירה אחת.

 

[המוסקיטר האחרון]

ראשית חשוב להבין מה מסלול המשכנתא

באופן הכי פשוט - אם החזר של 500 אלף לסגירת המשכנתא חוסך לך 3,500 ש"ח בחודש, אז מדובר על תשואה אפקטיבית של 8.5%... לדעתי זאת תשואה מצויינת וזה מה שכדאי לך לעשות.
אני לא רואה תשואה כזאת באף אחת מההצעות האחרות שאתה מעלה כאן, גם בתרחיש הכי אופטימי. ואני כמעט ול מכיר תשואות כאלה בשוק.
וכל זאת בלי לדעת לרגע מה מסלול המשכנתא שלך, שיתכן שהוא צמוד מדד ו/או ריבית ואז ההחזרים החודשיים עוד יעלו, וכנראה שלא מעט.
מה עוד שזה משאיר אותך עם הון של 100 אלף שאותם תוכל למנף לאחר מכן.

 

[נדלן2]

תומך בתגובה של המוסקיטר

יכול להיות שאת בכול מקרה תעדיפי לרכוש עוד נכס ולהרחיב את הגירעון שלך, מתוך אמונה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, אך כפי שכתבתי בתגובה שלי למעלה הייתי מטיל בכך ספק.