דירה להשקעה

[Liran2014]

דירה להשקעה

היי לכולם,

אז גם אנחנו ישבנו על הגדר עד עכשיו והחלטנו שזהו (אחרי שנתיים של המתנה) , אנחנו מחפשים דירה להשקעה כדי שנוכל להשכיר אותה ולשכור דירה נורמאלית למגורים....
אנחנו גרים באזור המרכז ...
מחיר הנכס הרצוי הוא עד 1.28 מש"ח .
כמובן שהשאיפה היא לקבל שכירות כמה שיותר גבוהה באזור ה 3800 ש"ח.
מה דעתכם על פרדס חנה?

 

[elvinnox]

מהו ההון העצמי שלכם?

האם המטרה לקנות נכס להשקעה כדי לקבל תזרים חיובי ולהשתמש בתוספת לשכירות?
&nbsp
למה דווקא עכשיו? הכוונה שלי, מה בוער לכם?
&nbsp
זה מאוד תלוי בהון העצמי שלכם, אם למשל יש לכם רק 30% הון עצמי, לא בטוח שזה יהיה כדאי כלכלית.

 

[Liran2014]

מה ההון העצמי שלכם?

כן זו המטרה .
למה דוקא עכשיו? כדי לקנות נכס ולא להישאר קרחים .. המחירים רק עולים.
ההון עצמי הוא 300 אש"ח .
למה זה לא יהיה כדאי כלכלית? אם השכירות שנקבל על הנכס תכסה את המשכנתא? ובינתים הכסף לא יישב סתם כך בבנק? (ההון שאנו חוסכים אינו מושקע בשוק ההון כי כמעט קנינו דירה לפני שנה וחצי )

 

[Fitch]

כי על משכנתא של 980K אי אפשר לקבל החזר של 3800.

 

[Liran2014]

דירה להשקעה

תודה רבה על תשובותיכם
סליחה אבל אינני מבין למה.
אם ראיתי דירה בשכונה מסויימת בפריפריה בעלות של 1.3 מש"ח , וראיתי שבאותה שכונה משכירים דירות ב 3800 - 4000 ש"ח .

אז למה זה לא ייתכן?
נראה לי שאני מפספס משהו
מה אתם מציעים ? מה החלופה ? אם לא כדאי לקנות נכס ב 1.2-1.3 מש"ח בינתיים ?

 

[dat nigga daz]

עושה רושם שאתה לא מבין כל כך..

קודם כל דירה להשקעה זה דבר מצוין , כבוד על ההחלטה,
הביקוש לשכירות בישראל הינו עצום ורק גדל משנה לשנה....
אבל....
צריך להבין קצת בנושא , הנה כמה נקודות למחשבה :
1. אין קשר בין גובה ההחזר לבין גובה השכירות כדי להעיד על טיב ההשקעה
2. זה שראיתם דירה אחת ב 1.2 שמושכרת ב 3800, לא אומר שכל הדירות כאלו, כדי לעשות חקר שוק יש להסתכל לא על דירה אחת ולא על שתיים, אלא על הרבה דירות..
3. ההון העצמי שלכם מאוד נמוך יחסית לגובה המשכנתא שאתם רוצים, בדקתי לכם עכשיו ובשום תסריט שהכנתי אתם לא תחזירו 3800

תלמדו קצת את הנתונים ואת התחום , אתם בכיוון הנכון, אבל אני מציע לחפש דירה להשקעה זולה יותר

 

[elvinnox]

ברמת ההון העצמי שלכם, ההשקעה מאוד מסוכנת

מה גורם לכם לחשוב שתפספו או שמחירי הדירות בפריפריה יברחו?
&nbsp
אתם באמת מאמינים שנכס בפריפריה במחיר שיא שעולה היום 1.3 יעלה 2M ?
יש לכם איזה סיבה לחשוב שיהיו מספיק אנשים בפריפריה שיוכלו לשלם סכומים כאלה? או שיהיה ביקוש כלכך גדול לעיר כמו ירוחם ששם לא ישארו קרקעות?
&nbsp
זה שראיתם שמשכירים דירות בסכום מסויים - זה לא אומר כלום.
זה מאוד תלוי במצב הדירה, וגם מי אמר שהסכום שאותו מבקשים גם מקבלים?
למעט תל אביב ועוד שאר אזורי ביקוש חמים, בדרך כלל הסכום המבוקש לא מתקבל והעסקה נסגרת במחיר נמוך יותר. בנוסף ישנם גם חודשים בהם הדירה אינה מושכרת אבל לא חודשיים כמו שחושבים, יותר לכיוון חודש בשנה. (בממוצע)
&nbsp
נראה שאתם מאוד להוטים על תחום הנדל"ן בלי שחשבתם, עם הון עצמי מאוד נמוך יחסית ורצים לקנות נכס רק "בשביל לקנות".
&nbsp
בינתיים הייתי ממתין לראות מה קורה בשוק לאחר שהחוק החדש של כחלון יכנס, הוא יפלוט מספר דירות להשקעה בפריפריה ואולי תוכלו למצוא עסקה משתלמת יותר.
&nbsp
כרגע, הייתי ממתין אלא אם מצאתם עסקה מתחת למחיר השוק, למרות שכיום כמעט ואין כאלו.
&nbsp
בהצלחה
&nbsp

 

[Liran2014]

דירה להשקעה

תודה רבה לכם על ההסברים הברורים.
נראה לי שכל כך הבנתם נקודה .
ההנחה ונקודת היציאה שלי היא שאני רוכש דירה באזור שלאחר בירורים ובדיקות מצאתי לנכון שאקבל שכירות גבוהה מגובה ההחזר החודשי עבור המשכנתא .
במצב כזה , זו כן אופציה מבחינתי נכון?

 

[רימון חייט]

חוזר על מה שאמרו לפניי

איכות ההשקעה אינה תלויה כלל בשאלה אם
השכירות גבוהה מתשלום המשכנתא או לא.
לצורך העניין, עסקה אינה בהכרח גרועה כאשר כל חודש
יש להוסיף 1000 שקלים מהכיס מעל גובה השכירות כי לקחנו
משכנתא לעשר שנים. ואותה עסקה אינה בהכרח טובה כי השכירות
מכסה את עלות המשכנתא באופן מלא כאשר המשכנתא נלקחה ל- 30 שנים.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[Fitch]

 

[Liran2014]

תודה על התשובה

תודה רבה על התשובה !
אז מה בעצם אתה ממליץ ? בהינתן ההון העצמי שיש לנו (300 אש"ח) ועוד 100 בקרן השלתמות שאנחנו מעדיפים לא לגעת בשלב זה ...
החשש שלנו הוא שנמתין ונמתין והמצב יהיה גרוע יותר לכם בינתים רצינו למצוא נכס שלא בהכרח נגור בו...

 

[elvinnox]

אתם מפחדים ממשהו אחד ועושים בדיוק את המשהו הזה

זה לא קצת אבסורד?
&nbsp
תחסכו עוד כסף, ותקנו דירה שתוכלו לגור בה.
אין לכם מספיק כסף? לא קונים.
בדיוק כמו כל מוצר אחר, שאין כסף לא קונים, למה ההגיון הזה לא תופס על דירות?

 

[dat nigga daz]

כי דירה זה מוצר ייחודי....

נדלן זה לא רכב - נדלן עולה לאורך השנים
נדלן זה לא נייר - נדלן לא מתכלה
נדלן זה לא במבה - נדלן לא פג תוקף

אם אנשים היו מחכים לקנות דירות רק כשיהיה להם כסף , אז רק ליצחק תשובה היו דירות חח

היום גם יצחק תשובה יודע, בלי נדלן אפשר להשתגע

 

[הנדלניסט מהבקעה]

שאלת תם...כמה אתה משלם על השכירות שלך במקביל ?

 

[המוסקיטר האחרון]

לפי הנתונים שהבאת, מדובר על תשואה עלובה של 3.5%...

והתשואה הזאת נמוכה מהריבית הנוכחית על המשכנתאות....

זאת לא נראת השקעה כל כך נבונה.

ומעבר לזה, בוודאי אתה שומע מעל כל גלי האתר על כך שאנחנו בשיאה של בועת נדל"ן...

מה תעשה אם בעוד שלוש שנים תמצא את עצמך עם נכס שערכו מיליון ש"ח, והשכירות המתקבלת תהיה 3,000 ש"ח?

אתה יכול לחיות עם זה?

 

[Liran2014]

אז מה לעשות?

מה אתם מציעים בעצם ? להמשיך להמתין ? לקנות נכס במחיר יותר נמוך היות ויש לי 300 אש"ח ואז להשכיר אותו?
ריאלית החסכונות שלי נשחקים ...

בתים שאמצע למחייה במחיר כזה לא עונים על הדרישות שלנו ... זו בעיה

 

[elvinnox]

זאת בעיה של דור שלם פה

לא רק שלך

 

[קליט]

להוציא משכנתא

הכי גבוהה שאפשר, ולקנות במקומות שהיום הם פריפריה ומחר הם מרכז, למשל ; דירת 2 חדרים בעפולה, הממשלה הולכת להשקיע שמה.. לא לקנות במקום שלא יכניס לך שכירות ראויה, לא לקנות במקומות שיהיה עליך להוציא כל חודש הוצאה רבה עבור המשכנתא, לא להסס לקחת משכנתא לטווח ארוך, חשוב מאוד להתייעץ כדי שתקבל השקעה מעולה.

 

[Liran2014]

עפולה

מה היא שכירות ראויה?
עפולה זה יעד טוב ?

מבחינתי יש לי 300 אש"ח הון , כך שהמשכנתא לא תהיה גבוהה לדעתי