דירה למגורים אך גם תשואה: פלורנטין / לבונטין / נווה שאנן?

[duba500]

דירה למגורים אך גם תשואה: פלורנטין / לבונטין / נווה שאנן?

שלום!
אנו מחפשים דירה לקנייה שתשמש למגורים וגם מתוך תקווה שתעשה תשואה יפה עם הזמן.
התקציב עד סדר גודל של 1.9 מיליון.

פלורנטין:
דירות משופצות 2 עד 2.5 (מחפשים יותר בבניינים וותיקים) בפלורנטין עולות לא פחות מ-1.9 מיליון.

לבונטין:
דירת גן בניין לשימור בהתחלת בנייה ב-1.9 מיליון.
<font>הדירות שם יקרות יותר מבפלורנטין ובטח מבנווה שאנן ו-1.9 נשמע מציאה (?)</font>

נווה שאנן:
בדקנו דירה בפרויקט שעתיד להיבנות בשם "ארלינג'ר 11" במחיר של 1.75 מיליון:
1) מישהו שמע? יכול לשפוך אור על היזם - "צנטרום פיתוח המרכז"?
2) מדובר בעסקה יזמית שנצטרך לבדוק אותה עם העו"ד , אך נשמעת מאד מעניינת משום שמאפשרת לנו להמשיך לגור בדירה הנוכחית עד למסירת הדירה.
יש מסלולים תשלום שונים שמניבים לנו, הרוכשים, תשואה (7%) על הדירה החל משלב הבנייה.
**התשואה היא משום שאנו, הרוכשים, למעשה חלק ממערך המימון.
וכך כביכול אנו גם מרוויחים תשואה על הדירה שבבנייה וגם מרוויחים את עליית ערך הדירה.

לא ברור מה נכון יותר ומה פחות:
1. פלורנטין: לא מתחיל להיות קצת יקר?
2. לבונטין: דווקא נשמע מחיר סביר לגמרי.
3. נווה שאנן: לא קצת יקר לאיזור שכיום פחות מפותח(עוד מס' שנים ישנה את פניו לגמרי) ולפרויקט בחיתליו? **אציין כי מרבית הדירות נמכרו.

מה דעתכם?
סליחה על דברי הארוכים.
תודה רבה.

 

[aeonf]

דעתי

פלורנטין: שכונה מגעילה ובחיים לא הייתי גר שם בעצמי (אולי בצעירותי) בטח ובטח שלא עם ילד, צפופה מאד, אין שטחים ירוקים בכלל ואין מוסדות ציבוריים. המחירים שם יקרים מאד, וקהל היעד הוא משקיעים.
&nbsp
נווה שאנן:
שכונה פח שתשאר פח לעוד הרבה שנים למרות כל מה שחברות היזמות השונות מנסות למכור, אם יש לך אופק ארוך יתכן ומעניין. אישית לא הייתי גר שם ב10+ שנים הבאות.
&nbsp
לבונטין:
הפנינה הבאה של ת"א לדעתי, הרבה פרוייקטי בוטיק, הרבה בניינים לשימור יפייפיים, ממש על תוואי הרכבת הקלה, קרוב לרוטשילד והרבה עסקים שמושכים צעירים, כולל כמה פרוייקטים גדולים מאד לקראת אכלוס וחלקם כבר מאוכלסים (של אדריכל בר-אוריין).
המחיר כמו שכתבת גבוה ככה שהרבה מהפוטנציאל העתידי מתומחר כבר, מה המחיר שם למ"ר בימינו?
בכיף הייתי גר שם.
&nbsp
עוד שכונה שהייתי שוקל עם הרבה מאד פוטנציאל וכבר היום היא חביבה להפליא ומתפתחת כל הזמן היא שכונת שפירא.
גם במרכז יפו (מעגל ראשון/שני לשוק הפשפשים) יש הרבה פרוייקטים חדשים במחירים סבירים יחסית, כ27 אש"ח למ"ר וממש על תוואי הרכבת. האיזור עובר תנופת בנייה ניכרת שמושכת אוכלוסיה חזקה (כנ"ל בשפירא ולבונטין).
&nbsp
&nbsp

 

[duba500]

גרים כיום בפלורנטין ואוהבים את האווירה ולא את הלכלוך

היי,

כפי שאמרתי, כיום אנו בפלורנטין ואוהבים. אפילו זה שבחלקה מלוכלך ומסריחה משתן של חיות הבית - עדיין יש לה קסם וכיף לגור בה.
אין לי שום ספק שאט-אט היא עוברת טרמספורמציה ויותר משפחות צעירות משתקעות בה. מספיק לראות ביה"ס היסודי **כולל גנים** שיש בו הרבה ילדים שכנראה מרביתם מפלורנטין.
מצד שני, זה גם מה שאנו "חוששים" ממנו: כאשר יותר ויותר משפחות יכנסו לפלורנטין - מה בדיוק ישאר מהאופי המיוחד שיש בה כיום?
חשוב לנו "שכונה עם אופי".

אתה/ם לא רואים שנווה שאנן תשנה את פניה בתוך 5 שנים לערך?
זה לא אמור להיות טבעי עם הבנייה החדשה שמתחוללת ותחולל בה בעתיד?
לאיזה פליט/עובד זר יהיה אפשרות לשכור שם כשבעוד מספר שנים הדירות להשכרה תעלנה משמעותית?
אני כמובן מעלה השערה.

לבונטין: אוללה לה...אין ספק שזו משאת ליבנו!
אך אנו זקוקים לכסף ובמקרה של לבונטין - הסכום שנמכור בפלורנטין ילך בכל כולו ללבונטין ואולי ואף יותר.

שכונת שפירא: אני לא יודע להגיד לך למה אנו פחות מתחברים.
אני חושב שזה נטו בגלל החיבור לאופי של פלורנטיו/לבונטין ובמקרה של נווה שאנן המחשבה שהולך להיות שם משהו גדול.

המיקום של התחנה הישנה בעל פונטציאל אדיר...לך תדע כמה זמן יקח עד שהיא "תתנקה". לי בכל אופן נראה ש-10 שנים זה יותר ממה שיהיה בפועל...עם עליית הבניינים החדשים מחירים השכירת בבניינים הישנים יעלו משמעותית).

אגב: נפגשתי עם יזם שמקים פרויקט בתחנה הישנה והוצע לי משהו מעניין.
היזם למעשה נעזר בכספים שהוא מקבלים מהדיירים לתזרים לבנייה (מימון).
הרוכשים מקבלים כבר מההתחלה תשואה של 7%.
נשמע מאד מעניין.
אנו מבררים כעת מי נותן בטחונות, ערבויות לכך.

תודה רבה

 

[aeonf]

אתה/ם לא רואים שנווה שאנן תשנה את פניה בתוך 5 שנים לערך?

לא. ממש ממש לא. כמה בניינים חדשים לא משנים אופי של שכונה כ"כ מהר.
&nbsp
"אגב: נפגשתי עם יזם שמקים פרויקט בתחנה הישנה והוצע לי משהו מעניין.
היזם למעשה נעזר בכספים שהוא מקבלים מהדיירים לתזרים לבנייה (מימון).
הרוכשים מקבלים כבר מההתחלה תשואה של 7%.
נשמע מאד מעניין.
אנו מבררים כעת מי נותן בטחונות, ערבויות לכך."
&nbsp
צר לי לבשר לך אבל כל יזם בכל בניין בארץ עובד בדיוק ככה, הוא משתמש בכסף של הרוכשים כדי לממן את הבנייה כיוון שעלות המימון שלו דרך הרוכשים נמוכה יותר מאשר עלות המימון של הבנק.
אני יכול רק לנחש שזה סוג של קבוצת רכישה מה שאני אישית הייתי מתרחק ממנו כמו מאש, אם זה פרוייקט עם ליווי בנקאי וערבויות זה סיפור אחר, או לפחות הערת אזהרה על הקרקע (שלא משועבדת לגורם אחר) לפי ערבות חוק המכר, וגם אז תשלום הדרגתי לפי התקדמות הבנייה.
&nbsp
אני אישית כנראה אעבור ליפו בשנים הקרובות. התמורה שאתה מקבל שם עבור כספך היא עצומה.
&nbsp

 

[duba500]

זו לא קבוצת רכישה...לא נתקלתי ביזם שנותן תשואה

היי,

לאור המידע שעלה פה:
משום שזו קודם כל דירה למגורים - אני חושש לקחת "סיכון" שבעוד 3.5-3 שנים אגור בסביבה שעדיין מרגישה כמו מה שרובנו נרתעים מלעבור בה.
ביררתי ונודע לי שכל איזור התחנה הישנה עבר ועתיד לעבור מהפכת תשתיות.
אני מניח שדירות ריקות רבות לא ישארו בפרויקטים החדשים...אך כנראה שבמרבית המקרים זה יהיה דירות להשקעה ולא למגורים.

כמו שציינתי, מניסיוני הלא גדול - לא נתקלתי ביזם שגם מעניק תשואה(או מעניק ריבית) על המימון שהוא מקבל מרוכשי הדירות.

אם אנו מסכמים את דברינו - אם אני רוצה סביבת מגורים(שזה אוכלוסיה וניקיון) סבירה שתטיב עם שנים...לאילו איזורים/שכונות עלי לכוון?
חשוב לי מאד:
1. דירות קטנות(60-50מ"ר) עד 1.8 מיליון.
2. באיזורים שנחמד לגור בהם גם כיום (לא תחנה מרכזית ולא שד' רוטשילד).

האיזורים במפה המסומנים בצהוב הם האיזורים המעודפים עלינו.

אילו אפשרויות עשויות לעמוד לרשותנו על מנת שנקנה דירה במחיר של היום אך נשאר בבית הנוכחי שלנו מבלי למכור עכשיו?

רוב תודות!
חג שמח.

 

[aeonf]

בוודאי שכל יזם מעניק תשואה

תבדוק כמה עולה דירה בכל פרוייקט "על הנייר" וכמה עולה אותה הדירה אחרי שהבניין מאוכלס.
&nbsp
נראה שכבר החלטת על פלורנטין או איזור גן החשמל אז מה השאלה?
איזור שגם סימנת זה צפון יפו/מתחם נוגה שאני אישית אוהב ומתפתח כל הזמן (וכבר יקר!).
&nbsp
&nbsp
תוכל לרכוש דירה אחרת, לקבל משכנתא של 50%, למשכן את שלך כיום גם ב50% ובהמשך למכור את שלך.
שים יש לך מגבלה של זמן לעשות זאת בשביל לקבל את הפטור ממס שבח.
&nbsp

 

[duba500]

איך אוכל לקבל משכנתא כשיש לי אחת על 420K ל-12 שנים?

כפי שציינתי, למשך ה-12 השנים הבאות אנחנו עם החזר של 3,400ש"ח לחודש.
לא כזה פשוט.

במציאות שפירטתי להלן:
האם האפשרות היחידה שתוכל לאפשר לנו לקנות במחיר של היום דירה חדשה ולמכור את הקיימת "במחיר של מחר" היא למצוא עסקה יזמית שתאפשר לנו להישאר בדירה הנוכחית ע"י תשואה שנתית תוך כדי הבנייה ובזמן מסירת מפתח לדירה החדשה --> למכור את הדירה הקיימת ?

*** אני מעריך כי ערך הפרויקט ימשיך לעלות כל הזמן עקב עלייה מתגברת מצרפת - חרף זאת שבשנים הקרובות תחל בנייה מסביב לרביעייה.

אני טיפה ברגשות מעורבים לגבי נווה שאנן:
מצד אחד - אין לי ספק שתוך 5 שנים(מנסה להיות אופטימי) עד 10 שנים המקום ישנה את פניו לגמרי. ברגע ששכונת פלורנטין החלה להתרומם לפני 10 שנים ועם התפתחות הבנייה החדשה - השכונה הפכה את פניה כמעט ב-180 מעלות.
טבעי שזה יקרה גם בנווה שאנן, מיקום (גאוגרפית) מעולה.

<font>מצד שני - </font><font>אוהבים את האווירה בפלורנטין ובטוחים שכך גם יהיה בפלורנטין.
היינו שמחים להישאר בפלורנטין או לעבור ללבונטין.</font>

<font><font>אילו דרכים יאפשרו לנו לקנות דירה בפרויקטים קטנים(תמ"ה 38 לדוגמה)
ולהישאר בדירה הנוכחית עד למעבר? (גם אם למכור כיום)</font>

תודה רבה.</font>

 

[elvinnox]

נראה שאתה מחפש לעשות "מכה" או כל קומבינה אחרת שתקרא לזה

בדרך כלל, אלו שמנסים לעשות את ה"מכה" בסוף חוטפים אחת בעצמם.
&nbsp
נראה כאילו אתה רוצה למכור במחיר גבוה ולקנות במחיר זול יותר, לא משנה באיזה קונסטלציה תהפוך את זה, זה לא משנה.
&nbsp
בצורה הכי פשוטה במקום להסתבך:
&nbsp
ראשית - מכור את הדירה שלך כיום, עם חוזה שיאפשר לך להמשיך לגור בה במשך שנה (בתשלום שכירות)
&nbsp
עד שהעסקה לא נחתמת והכסף בבנק, אתה לא באמת יודע כמה תקבל על הדירה שלך, עזוב מה מתווכים אומרים לך, בפועל המצב שונה ולוקח זמן למצוא קונה - גם באיזורי ביקוש (בגלל המחיר)
&nbsp
רק לאחר שמכרת את הדירה, חפש לך את הדירה הבאה שתרצה, אחרי שבדקת באיזה מסגרת תקציב ומימון אתה יכול לקבל. תוכל גם לבצע גרירת משכנתא ולקחת עוד הלוואות נוספות בהתאם ליכולות המימון שלך.
&nbsp
כל קומבינה אחרת, עלולה להשאיר אותך קירח משני הצדדים.
&nbsp
&nbsp

 

[duba500]

המון המון תודה! עכשיו יש לי 'שיעורי בית' ולאחריהם אבדוק הכל