דירה ראשונה להשקעה לצד הרצון להורדת המחירים

[ykalfa86]

דירה ראשונה להשקעה לצד הרצון להורדת המחירים

שלום לכולם.
ככה - נשוי, בן 30, אם אופציה של השקעה עד 120 אלף הון עצמי.
שוקל לבצע קנייה של דירה ראשונה, לפחות ממה שראיתי עד היום האופציות שלי יחסית מוגבלות, בעיקר פריפריה רחוקה.
מעוניין בדירה להשקעה, ז"א מעוניין שהשכירות תחזיר את המשכנתא ולהרוויח מהעליית ערך.
ראיתי דירה שאופציונלית בקריית שמונה ועוד אחת בעפולה.

האם לאור המצב היום שיש רצון, או לפחות הצגה של רצון שמציגים לציבור, מצד הממשלה להוריד את מחירי הדירות, האם נכון לבצע רכישה ראשונה של נכס למישהו בעל יכולת כלכלית נמוכה(סטודנט, הון עצמי נמוך יחסית וכו')?

תמיד את יש הקפיצה במחיר שמדברים עליה לקראת פיתוח, כמו שהיה לפני הרבה שנים במודיעין, כמו שהיה בשנים האחרונות(ואאט לאחרונה) בכרמיאל, האם עפולה או קריית שמונה במקום שעדיין ההשקעה בהם יחסית "בטוחה"(שום דבר לא בטוח) ותניב תשואה יחסית טובה(מבין שהכל זה הערכות ואין מדע מדיוק)?

האם מישהו פה מכיר את הקושי במכירת נכסים בפריפריה? ז"א לקנות נכס ושהמחיר שלו יעלה יפה זה טוב, אבל גם צריך בסופו של דבר למצוא קונה אחר כך בשביל באמת להפוך את זה לכדאי.

תודה על העזרה.

 

[AdirSha]

עליית ערך דירה בקריית שמונה?

אני די בטוח שהישוב הזה סובל מהגירה שלילית.
קח בחשבון שגם אם הממשלה תשב בחיבוק ידיים ולא תעשה דבר בשנים הבאות המחירים צפויים לחזור ליחס נורמלי בין השכר הממוצע לעלות דירה ממוצעת(לא 150 משכורות ומעלה כמו היום).
ועוד לא התחלנו לדבר על הריבית האפסית,זו שהרתיחה את שוק הנדל"ן מלכתחילה.
ברור לכולם מה יקרה כשהריבית תעלה.
בשורה התחתונה ירידית מחירים בשוק הנדל"ן היא לא שאלה של אם אלא שאלה של מתי-ועל מתי אף אחד לא יכול לענות לך.

 

[עורכת דין חן סרי]

בבואך לרכוש נכס

חשב את התשואה העכשווית שהוא נותן. בענף קיים כלל אצבע לפיו נכס המניב תשואה שנתית מעל 4% הוא בעל כדאיות כלכלית.
&nbsp
ספקולציות של השבחת הנכס לפי תמ"א או עליית מחיר כללית וכו' הן רק ספקולציות.

 

[ykalfa86]

איך אני מחשב את זה בדיוק??

ז"א אני מבין שיש תשואה שמגיע משכר הדירה ויש תשואה מעליית ערך.
תשואה משכר דירה זה פשוט, אבל איך אני מחשב תשואה של עליית ערך??איך אני רואה מה השווי של נכס כזה היה לפני שנה נגיד או שנתיים??

ובעצם לפי הגישה הזאת זה אומר שרוב הדירות להשקעה בפריפריה שעולות מתחת ל500 600 אלף כדאיות להשקעה, זאת מכיוון שלרוב אתה תעבור רק אם שכר דירה את ה4 אחוז תשואה.

 

[סנאיגיטה]

תשואה מדמי שכירות- ידועה, שינוי עתידי בערך הנכס- לא ידוע

כיוון מחירי הדרות לא ידוע, קומץ אנשים מחזיקים בדעה שתהיה ירידת מחירים בקרוב או שלא בקרוב (כאשר רוב הציבור מאמין שעליית המחירים תימשך- עשו על כך כמה סקרים).

אבל לא הייתי מקבל כתורה מסיני את הדעה של אף אחת מהקבוצות הנ"ל, לא משנה מה גודלה, אין לאף אחת מהן מידע שאין לך או לכל אדם אחר ומדובר בהשערות בלבד, כאשר בפועל קיים כמובן טווח של אפשרויות (ירידת מחירים, בלימת מחירים ועליית מחירים) כאשר כל אחת מהן יכולה להתקיים.

לצורך הדוגמה: בשנים האחרונות היה קיים קומץ של אנשים, כמו הקומץ כיום, שסבור היה (יותר נכון- בטוח היה) שתהיה ירידת מחירים ובדיוק ההיפך התרחש. אנשים הפסידו כסף רב מכך.

ואולם מה שהיה בעבר לא מלמד בהכרח על העתיד. מי שירכוש כעת יכול תיאורטית גם להפסיד כסף, כפי שהיה אפשרי גם בכל אחת מהשנים האחרונות ולא התרחש בפועל.

אני באופן אישי לא חושב שתהיה ירידת מחירים מהותית ורציפה, לכל היותר, תהיה ירידה זמנית וקצרה (בייחוד כעת כשהשוק בהמתנה לאור הכוונה ליישם את המיסוי לדירה שלישית), כאשר תרחיש סביר יותר הוא המשך עליית מחירים אשר תואט באופן הדרגתי ולכל היותר תהיה בלימת מחירים לתקופה מסוימת, כאשר לאורך זמן עליית המחירים תימשך (כפי שהיא קיים מאז קום מדינת ישראל).

אבל למה שתקבל דווקא את הדעה שלי? אין סיבה לכך.

אם אתה מחפש וודאות, רק התשואה מדמי השכירות ידועה ולא משתנה משמעותית (ניתן לברר דמי שכירות באזור מסוים) ועליו ניתן לבנות כפרמטר וודאי, כאשר שמחפשים דירה להשקעה.

 

[AdirSha]

מי אמר שתמצא שוכרים כ"כ מהר בפריפריה הרחוקה?

ומה עם תיקונים בדירות הישנות והמתפוררות?
לדעתי רוב משקיעי הנדל"ן של השנים האחרונות לא נותנים על כך את הדעת.
וכמה לדעתך דירה בק"ש יכולה עוד לעלות כאשר יש הגירה שלילית והשכר הממוצע של התושבים נמוך בהרבה מהממוצע הארצי(שגם הוא בלוף,אבל נניח לזה).

 

[h a j b i]

בעיקר שאלה של מחיר

אם אתה לא מוצא אתה מוריד 100,200,300 ובסוף משכיר.
בנוגע לתיקונים, אחרי השנה הראשונה לרוב מדובר בסכומים זניחים.
בלי קשר, לא יודע אם ק"ש זו אופציה טובה במיוחד.

 

[h a j b i]

איפה אתה גר כיום?

ניהול נכס רחוק זה קצת יותר קשה מה שהמווה חיסרון עבור קרית שמונה. לא הייתי שם שנים אבל למה אתה סבור שהיא לקראת פיתוח?
&nbsp
עפולה נשמעת אופציה טובה יותר אבל המחירים לא עלו שם כבר? אם לא זו אופציה יותר טובה לדעתי. אם המחירים שם כבר גבוהים מידי תשקול אולי את בית שאן (רכבת העמק וכו). כמו כן הייתי שוקל גם מקומות כמו קריית גת.
&nbsp
במוגע לכדאיות, זה תלוי באלטרנטיבות וביכולת שלך לעמוד במשכנתא במידה והדירה תישאר ריקה לתקופה מסויימת.
&nbsp
&nbsp