דירה שהולכת לעבור תמא 38שלון

[volifood]

דירה שהולכת לעבור תמא 38שלון

שלום רב רציתי לדעת כמה דברים
ראינו היום דירה בבניין שהולך לעבור תמא הבניין הינו 3קומות וזאת דירה בקומה ה3, הדירה היא 3חדרים ובעתיד יתווסף ממד מעלית ומרפסת.
הדירה נמכרת ב 1.2 , לפני היתר בניה..
השאלה היא כזאת, יש שלט ליד הבניין שאומר שפה יתחיל תמא, יש קבלן, עורך דין תוכניות..
הקבלן עוד לא מציע למכירה דירות אבל כמו שציינתי יש שלט,
האם יש מצב לא לקבל היתר? לפי הנתונים של הדירה יש אישור שהם זכאים, המתווך אומר שמה שיכול לקרות זה שלא יסכימו לתוכניות ורק ישנו דברים טכנאים אבל בטוח יהיה אישור , האם כך הדבר..
שאלה 2 האם העסקה כדאית... להערכתי המחיר ההתחלתי שהקבלן יפרסם דירה חדשה יעמוד על 1.45

 

[volifood]

מחדדת את השאלה על כדאיות

עד שהתמא יסתיים אני מתכננים לגור בשכירות ומקווים להשכיר את הדירה אפילו במינימום

 

[Offens1ve]

לא ניתן לדעת אם העסקה כדאית

&nbsp
לפי הנתונים שסיפקת.
בכל מקרה ממליץ להנמיך ציפיות,
1. יש הבדל במחיר בין דירה חדשה בבניין של תמ"א לעומת דירה ישנה (אפילו משופצת)
בבניין שעבר תמא
2. הדבר היחיד שהשלט הקבלן והתוכניות מבטיחות הוא שיש עמידה בתנאי הסף, אני לא
יודע באיזה עיר הפרוייקט אבל יש עיריות שיערימו קשיים והפרוייקט ייתקע. שום דבר לא מבטיח היתר בניה. בטח לא שלט.
ממליץ לברר את הנושא לעומק, בשום מקרה לא הייתי רוכש את הדירה במחיר של 4 חדרים עד שייתקבל ההיתר בניה.
3. מכיר מספר רב של דירות באיזור שלי, 3 חדרים שבשגרה הושכרו ב4,400 ובמהלך התמא לא הצליחו להשיג שוכר גם עבור 1000 ש"ח .

 

[volifood]

הדירה בפתח תקווה

בגלל הבדלי המחירים בין דירה ישנה לחדשה שאלתי את כדאיות העסקה, במחינה כלכלית אני יכולה גם לקנות את הדירה החדשה מהקבלן ברגע שיוצע למחירה, מאמינה ב 1.45
האם זה יותר משתלם?
בכל זאת מדובר על 250 אלף שקל..
ברגע שהדירות יהיו מוצעות למכירה ב 1.45 לא הצליח למכור את הדירה שלי 1.3?
הדירה לא משופצת כלל!
וכן, לוקחת בחשבון שיכול להיות שלא אשכיר אותה ואז זה גם לא כדאי?
יש לציין שאני אגור בשכירות כל התקופה..

 

[רימון חייט]

האם העסקה תהיה כדאית לדעתך אם בוודאות יש תמ"א אבל בעוד 10

שנים?
&nbsp
תמ"א זהו תהליך ארוך אשר לא בוודאות יסתיים.
את מחיר התמ"א בדרך כלל מכניסים לערך הדירה הנמכרת
הרבה לפני שיש תמ"א בפועל.
השלט בכניסה מועיל למוכרים ומזיק למי שרוצה להשכיר שם דירה
ולכן מניסיון עוד תראי אותו מוסר ומותקן כמה פעמים לפני שיחלו העבודות.
&nbsp
דרך אגב, נקודה חשובה שלא כתבת היא מהו אחוז הדיירים שבכלל חתמו
על הסכמה לתמ"א?
&nbsp
בדרך כלל בעסקאות מסוג זה המוכר יודע הרבה יותר מהקונה ולכן אלו
עסקאות בסיכון גבוה.
&nbsp
אנקדוטה לגבי היתר, בבניין בו אני מעורב, רצו לבצע פינוי בינוי.
ההיתר לא ניתן כי הבניין המיועד (בקרית אונו) נמצא בנתיב טיסות
חירום של נתב"ג ויש רצועה של כמה רחובות בהם אסורה בניה גבוהה.
&nbsp
בהצלחה,
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611