דמי שכירות ככושר השתכרות

[dandanon3]

דמי שכירות ככושר השתכרות

שלום,
אני מתעניין ברכישת מגרש לצורך בניה. העלות הכוללת של המגרש+עלויות הבניה צפויות להגיע לכ 4M.
דרוש לי מימון של 50%. כושר ההשתכרות שלי כיום הוא 17 אלף.
האם הבנק יאשר משכנתא גבוהה ביחס ליכולת ההשתכרות לאור הנתונים הבאים:
שוויו האמיתי של הבית לאחר הבניה צפוי להיות מעל 5 מיליון.
אני מתכנן יחידת דיור שתניב כ 4000 שח לחודש.
תודה

 

[Desslok of Gamilon]

אני לא רואה היתכנות למהלך כזה
אתה אומר שאתה צריך 2 מליון. החזר חודשי של משכנתא בגובה כזה הוא בערך 10,000 ש"ח בחודש. הבנקים מגבילים ללא יותר משליש מההכנסה הפנויה שלך, שהיא 17 אלף, כך שאתה לא עומד במגבלה. ואתה צריך בינתיים לחיות איפשהו בזמן הבניה, אז יהיה לך תשלום שכירות או משכנתא על המגורים הנוכחיים שלך, אלא אם כן אתה גר אצל ההורים.
&nbsp
אפילו עם יחידת הדיור אתה לא עומד במגבלה, והבנקים לא מתחשבים ביחידת דיור עתידית אלא רק כזו שמושכרת בפועל תקופה מסוימת ואתה יכול להראות יציבות בשוכרים ותשלומים אמיתיים שנכנסים לחשבון לאורך זמן. הבנק לא יקבל את המילה שלך שהיחידה תכניס 4000. ואפילו עם זה אתה לא עומד בזה.
&nbsp
שלא לדבר על חריגות בתקציב הבניה, הוצאות לא צפויות, ואני לא יודע אם אתה מומחה בבניה ותמחרת באמת את כל העלויות כולל הכל (אדריכל, היטלי בניה של הרשויות, תיווך, עו"ד, מס רכישה, מטבח, מיזוג אויר, ביטוחי חיים ומבנה, וכו׳ וכו׳ - רשימת ההוצאות היא אדירה ואין כמעט אדם שבונה שלא חורג).
&nbsp
אפשר להשיג משכנתא עם החזר חודשי נמוך יותר אם לוקחים בהכל את המסלולים הכי ארוכים והכי מסוכנים שיש, אם תיקח הכל בריביות משתנות והצמדות למדד ל 30 שנה, תקבל משכנתא שתתחיל קצת יותר נמוך ובסבירות גבוהה תעלה בהמשך, ועדיין אני לא רואה איך אתה מגיע להחזר שציינת.

 

[dandanon3]

תשובות

תודה על תגובתך
גובה החזר על 1.95 מיליון (זה המספר ליתר דיוק) הוא כ 7500 שח.
לגבי עלויות הבניה - לקחתי בחשבון כי בניתי בעבר , מה גם שאפילו הלכתי על תסריט מחמיר.
אני מבין שגובה ההחזר הוא עדיין לא שליש מההכנסות ולכן שואל מה הסיכוי שבנק כן יתחשב ביחידה שאגב הולכת להיות חוקית בהיתר. עד כמה הבנק נותן משקל למיקום הנכס, ביקוש, שווי עתידי, לעובדה שאני לוקח רק 50% מימון? או שכל אלה לא מעניינים אותו והוא מסתכל רק על הפרמטרים המקובלים?

 

[Desslok of Gamilon]

למיטב הבנתי (ואני לא מומחה)
החזר של 7500 על 1.95 זה רק אם אתה פורס למקסימום האפשרי ולוקח הכל צמוד ובריביות משתנות. זאת משכנתא יקרה ומסוכנת אלא אם אתה יודע שתוכל בעתיד הקרוב לצמצם אותה איכשהו מכסף אחר שיגיע.
&nbsp
לגבי יחידת הדיור, אם היחידה כבר היתה קיימת, מושכרת, והיית יכול להציג לבנק חוזה שכירות ודף חשבון שבו רואים הפקדות מהדיירים מדי חודש במשך תקופה, אז בהחלט כן, הבנק היה מתחשב בהכנסה משכירות כמו כל הכנסה אחרת. אבל במקרה שלך,אני לא חושב שהבנק יכיר ביחידת דיור עתידית. הבנק תמיד מסתכל על ההווה ולוקח מעין "צילום מצב". כרגע יש לך הכנסות X, בעתיד הכל יכול לקרות: אולי תפוטר מעבודתך, אולי להיפך תתקדם ותרוויח יותר. אולי הבניה תתעכב, אולי לא תקבל טופס 4 בזמן, אולי לא תשכיר ב 4000 אלא ב 3000, אולי יחידת הדיור תעמוד 3 חודשים ריקה עד שתשכיר אותה? אולי תצטרך לשלם כבר את המשכנתא בחודשים שהיחידה עדיין לא תהיה מושכרת?
&nbsp
הבנקים, למיטב נסיוני, לא מתעסקים בספקולציות ולא מנסים לחזות את העתיד. הם מסתכלים כמה אתה מרוויח כרגע, וזהו. הם עושים את זה אפילו במצבים שברור שאין בהם הגיון (נתנו לחמותי משכנתא ארוכה על סמך משכורת שברור היה לכולם שעומדת לרדת בחדות אחרי כמה שנים, וזה לא הפריע להם). כמובן שעדיף לך לא להסתמך על המילה שלי ולשאול בבנק או שניים (ואפילו אני אשמח אם תחזור לכאן ותספר לנו מה היתה התשובה שלהם), אולי אני אופתע ונסיבות המקרה שלך הם כאלו שכן ילכו לקראתך.
&nbsp
&nbsp

 

[dandanon3]

תודה על תשובה עניינית, קבעתי פגישה

נקווה לטוב