דעתכם לגבי תמהיל,

[omerz55]

דעתכם לגבי תמהיל,

שלום,

קיבלנו הבוקר הצעה מהבנק. זוג עם ילד. הכנסה 31 נטו. משכנתא 1.05 מיליון. שווי הנכס 2.332. יש צפי לקרנות השתלמות בעתיד, נכון לעכשיו 100k בעוד 4 שנים ובתקווה כמובן יהיו עוד (שנינו שכירים). אשמח לדעתכם

קל״צ 370k ל-12 שנה 3.19%
משתנה כל 5 צמודה 340k ל-25 שנה 3.22%
פריים 340k ל-24 שנה p-0.8

היתה אופציה שניה של 15 שנה ן-20,20 עם ריבית של 3.85 במקום 3.19 בקלצ
בתודה מראש!

 

[איתמר איתמר1]

לעניות דעתי

לעניות דעתי, אני מבין שאתם ב 45% מימון עם הכנסות יפות אין שום סיבה לקבל כאלו ריביות ראינו מגמה של ירידה בריביות ובפרט באחוזי מימון נמוכים כאלו
האם הגעתם לתקרה המומלצת לכם להחזר חודשי?
את מהמשתנה כל 5 צמודה אני מבין שמתכננים לפרוע ? אבל אולי עדיף שלא יעבור את ה 200 אלף שלא תתקעו עם זה הרבה שנים (יש יכולת לפרוע 340? עוד 5 שנים)
אפשר להאריך קצת את הפריים (שם אגב ריבית טובה) על מנת לשנות קצת את התמהיל לטובתכם
אגב אם לא תשיגו טוב יותר יש לכם אפשרות לקבל זכאות ? זה כבר עדיף מהמשתנה צמודה שלכם

 

[Stick]

תשובה לעומר

שלום עומר,
להלן תוצאות לאחר ניתוח של 100 תרחישים שונים.
מתאר לעצמי שאתה לא תשאיר את ההחזר באותו הגובה (גם לאחר סילוק הקל"צ) - אחרת זו הולכת להיות משכנתא יקרה מאוד.

אייל

 

[omerz55]

תשובות

קודם כל תודה על המענה המפורט!

דבר שני - נאמר פה שהריביות גבוהות. מכל החפירות שלי בפורום והשוואות עם אנשים אחרים רק ראיתי ריביות גבוהות יותר (במיוחד בקלצ) למעט הריבית במסלול של משתנה כל 5. גם במסלול הפריים וגם בקלצ יש ריביות טובות מאד תקנו אותי אם אני טועה.

לגבי הפרעון בהמשך - אנחנו מתכננים לשים עוד 200k במשתנה עוד 5 . שנים ואז עוד 5 שנים עוד 200k במשתנה ובפריים. לכן המחשבה היתה לקחת את המסלולים האלה להרבה שנים כדי להקטין את הנטל עלינו.

דבר נוסף - נגיד שאנחנו פורעים חלק מהתשלום על המשתנה כל 5 שנים בעוד 5 שנים. זה אומר שצריך לשלם גם את כל הריבית באותה נקודה כאילו היינו ממשיכים לשלם את המשכנתא 20 שנים נוספות אחר כך?

 

[Stick]

תשובה לעומר

שלום עומר,
על סמך נתונים שיש לי הריביות שלך בסדר - בתחום הנורמה.
הבעיה היא במשכנתא בריבית המשתנה צמודה... היא לטווח ארוך מאוד וכרגע עוגן המשכנתא נמוך באופן היסטורי - לכן זו משכנתא מסוכנת מאוד.

בהינתן שיש לך לשים את הכסף שאמרת במשתנה עוד 5 שנים - הסיכון יורד.

אם אתה עובד לפי לוח סילוקין שפיצר, אזי בכל תשלום אתה מחזיר את כל היריבת שנוצרה על הקרן ואז מחזיר גם חלק מהקרן.

אייל

 

[omerz55]

שורה תחתונה, על מה כדאי לי לנסות להתמקח פה?

על המשתנה הצמודה? על הריבית שלה, על משך הזמן, או אולי להקטין את השיעור היחסי שלה מההלווה ולהגיד את הקלצ?

 

[Stick]

תשובה

עומר,
אתה שואל שאלה מורכבת מאוד שאי אפשר לענות עליה כלאחר יד וללא עבודה מסודרת.
קיצור משך חיי ההלוואה בעל יכולת השפעה גבוהה יותר גובה הריבית (כמובן עד הבדל מסוים)

בהצלחה,
אייל