דעתכם על הצעה עקרונית שקיבלתי

[kdavidee15]

שלום רב,

רוכשים בית ב2,790,000
הכנסה משותפת 30,000 נטו
מימון בנק 1,500,000

תמהיל שקיבלתי עליו אישור בפועלים:

פריים 25 שנה 0.9
קל"צ 15 שנה 2.48
משתנה צמודה כל 5 שנים 1.92 (H+3)

תמהיל מלאומי באותם מסלולים אבל ריביות גבוהות יותר ב0.1-0.2 (איתם רק דיברתי בטלפון)

מה דעתכם? ריביות טובות בפועלים?

 

[82little]

לדעתי כדאי לשפר אחוזי המימון ככל הניתן, ולרדת טיפה מתחת ל 45 אחוז. זה ישפר את הריביות. לאור ההכנסות שלכם ולאור גובה המשכנתא הנדרשת חושב שהייתי בונה תמהיל חלופי ובערך כזה:
410 א' בפריים ל 30 שנה
410 א' בקלצ ל 10 שנים
410 א' בקלצ ל 9 שנים
הכל בערך ויותר לכוון לרעיון של הארכת פריים וקיצור קלצ ולהישאר עם הקלצ בלבד... ובריבית נמוכה...
צריך להשתמש במחשבון משכנתא לחישוב ההחזרים החודשיים וסך הריביות בכל תמהיל. ומה אפשרי לכם ורצוי עבורכם.
בכל אופן ברמת העקרונות ניתן להאריך פריים עד 30 שנים במטרה לקצר בהמשך וזה לא משנה את הריבית. בסך הכל כבר קיבלתם ריבית סבירה ואף טובה שליש פריים.
-כדאי לקצר הקלצ ל 10 שנים ומטה כי זה משפר משמעותית את הריבית. מניח למשל שבאיזור 9 שנים תוכלו לקבל ריבית 1.8 אחוז
כדאי לפצל הפריים לשתי הלוואות כדי לאפשר החזרים חלקיים בהמשך בלי קנסות. וכאמור כדאי לקצר כדי לשפר הריבית ולא להיקלע לעמלות היוון אם רוצים להחזיק.
-הייתי נמנע מצמודה בכלל. רק קלצ. במקרה שלכם.
-וכאמור לבדוק אפשרות מראש לקחת קצת מתחת ל 45 אחוז.
משכנתא בריביות טובות גם תאפשר להשקיע כסף נוסף, אם יש לכם, ולאו דווקא לפרוע את המשכנתא.
בהצלחה.

 

[kdavidee15]

תודה על הייעוץ!

עפ"י הבנק אין הבדל בריבית עד 60 אחוז... הם הטעו אותי?

עוד נקודה שלא ציינתי, יש צפי גבוה להחזר של 500 אלף תוך כמה חודשים, התכנון היה להחזיר במסלול המשתנה.
אם כך, התמהיל מתאים?

 

[82little]

יכול להיות שבנקודת הזמן הזאת ותחת רמת הכנסות כזאת הבנק יכול לחשב את הריביות בצורה דומה גם באחוזי מימון יותר גבוהים. ובאופן כללי מסלול הפריים פחות רגיש לעליה כזאת מ נניח 44 ל 59 אחוזי מימון אבל זה בדרך כלל כן משפיע על הריביות. נגיד מעלה ב 0.2 עד 0.4 אחוז. זה לא מדע כזה מדוייק. אין על כך נתונים הכי רשמיים אבל זו ההתרשמות ובסופו של דבר הכי חשוב לנהל את המשא ומתן עם הבנק ולמעשה עם כמה בנקים על מנת למקסם את התמהיל ואת הריביות.
אם יש לכם סכום להחזר אולי עדיף לבנות מולו הלוואת גישור. ולסלקה בהקדם. ?
ההכנסות ורמות ההחזר ואחוזי המימון מאפשרים לכם כאמור לבנות תמהיל מוצלח לדעתי עם שליש פריים וקלצ קצרות יחסית.
בהצלחה.