האומנם...הגיע הסוף לקבוצות הרכישה במתכונת הקיימת ?

[הנדלניסט מהבקעה]

האומנם...הגיע הסוף לקבוצות הרכישה במתכונת הקיימת ?

קבוצות רכישה: פורסם דוח הצוות המציע מגבלות על התחום
במסגרת הדוח מוצע בין היתר לקבוע רף גודל של קבוצת רכישה שממנו והלאה הקבוצה תהיה נתונה לרגולציה
■ שקד: "זהו הצעד הראשון להפסקת ההפקרות בתחום. נגן על ציבור הרוכשים ובד-בבד נשמור על השוק החופשי"
אורי חודי - גלובס - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001214941

שרת המשפטים, איילת שקד, פרסמה היום (א') את דוח הצוות הבין-משרדי שבראשו עמד המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, בנושא קבוצות רכישה.

ממשרד המשפטים נמסר היום כי לאחר קבלת הערות מהציבור לדוח, תנוסח הצעת חוק ממשלתית בעניין. מדובר בפעם הראשונה שצוות ממשלתי בוחן את התחום, ובדוח בן 44 העמודים מפורטים הן הכשלים בתחום, הן הסיכונים וגם המלצות לקראת חקיקה אפשרית בתחום. עם זאת, עיון בדוח המלא מעלה כי בחלק מהמקרים אי הסכמה בין חברי הצוות הובילה לריכוך מגבלות אפשריות וכי החקיקה עוד תצטרך לעסוק במספר נושאים בהם הצוות לא הכריע סופית.

נזכיר כי הצורך בהקמת הצוות עלה בעקבות התפוצצות הפרשות במרכזן עמדו ענבל אור (קבוצת החברות אור סיטי נדל"ן) ואורן קובי (חברת אדמה). במסגרת פרשות אלו התגלה כי מדובר בתחום פרוץ ללא רגולציה של ממש או מגבלות שמטרתן הגנה על חברי הקבוצות.
ממשרד המשפטים נמסר היום עוד כי "מטרת הצוות הייתה לאפשר המשך ראוי של פעילות קבוצות רכישה מצד אחד, והגנה על ציבור המתקשרים באמצעותן מצד שני". השרה שקד הדגישה עם פרסום הדוח כי אין בכוונתה ליצור הסדרה מכבידה יתר על המידה שתוביל להפסקת הפעילות בקבוצות הרכישה.

שרת המשפטים איילת שקד אמרה עם פרסום הדוח כי "לקבוצות הרכישה קיימת חשיבות בהורדת יוקר הדיור. עם זאת, רצף המחדלים בתחום שנחשפו בשנתיים האחרונות מחייבים אותנו להגן על ציבור הרוכשים. הצוות הבין-משרדי בראשות המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ, עשה עבודה יסודית וחשובה. זהו הצעד הראשון להפסקת ההפקרות בתחום. נגן על ציבור הרוכשים. בד בבד נשמור על השוק החופשי".
נציין כי אחת המטרות של הצוות הבין-משרדי הייתה לקבוע האם יש הצדקה להתערבות המחוקק בתחום, ועל פי הדוח נקבע שהתשובה חיובית: "הצוות סבר כי מתקיימות שורת הצדקות להתערבות חקיקתית בתחום קבוצות הרכישה. זאת, הן משיקולי יעלות כלכלית, שכן כשלי השוק (התחום פערי המידע ויתכן כי גם הטיות התנהגותיות) מעלים את החשש שהעסקאות הנחתמות אינן יעילות ; הן משיקולי הוגנות, והן לאור מאפייני שוק הדיור וחשיבותו".

בכל הנוגע לכשלי השוק בתחום קבוצות הרכישה מציין הדוח מספר סעיפים. ראשית כל מדובר בפערי מידע בין המארגנים לחברי הקבוצה החל משלב שיווק הקבוצה. מדובר בפער בין אומדן המחיר שמוצג במהלך השיווק לעלות בפועל, כאשר בדוח נכתב שאומדן זה אינו מבוסס לעתים על הערכה שמאית כל שהיא. עוד פער מידע מתייחס למצב התכנוני של הקרקע: "סוגיה נוספת שנמצא כי המצטרפים לקבוצות הרכישה אינם מודעים לה היא מצבה התכנוני של הקרקע ומשמעותו". נציין כי בדוח מציינים עורכיו כי לא מדובר בכל המקרים, וכי יש הסכמים בהם הדברים מפורטים כנדרש.

במסגרת הדוח מוצע בין היתר לקבוע רף גודל של קבוצת רכישה שממנו והלאה הקבוצה תהיה נתונה לרגולציה ;

הטלת חובת גילוי נאות מצד מארגני הקבוצות משלבי הפרסום והשיווק עם דגש על הגדרה ברורה של העסקה המתגבשת כקבוצת רכישה ;

קביעת אומדן מחיר שיגובה על ידי שמאי מוסמך ויועבר למתעניינים עוד בשלב ראשוני ; הוספת התניות להסכם השיתוף שיתייחסו לפן התכנוני ואי הוודאות הנוגעת אליו;

חובה לניהול כספי הקבוצה בחשבון נאמנות; חובת רישום הערות אזהרה על שם חברי הקבוצה על ידי המארגנים;

גילוי נאות אודות חברות המארגנים או מי מטעם בנציגות הקבוצה; שכר הטרחה של המארגן יהיה סופי שאינו תלוי בעלויות הפרויקט; מתן אפשרות ברורה לחברי הקבוצה לצאת מהקבוצה;

גיבוש כללים לאכיפת המגבלות ומתן אפשרות לחברי קבוצה לתבוע מארגנים וקביעת סעדים במקרה של הפרת הכללים.

נדגיש כי מדובר רק בפרסום חוות הדעת של הצוות, ומסקנות הדוח, ונכון להיום הוא מפורסם להערות הציבור כאשר קידום החקיקה בנושא טרם החל.

הצוות שגיבש את ההמלצות כלל נציגים ממשרד המשפטים, משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, רשות המסים, הרשות להגנת הצרכן ובנק ישראל. נציין כי במסגרת פרסום הדוח הוא כולל הסבר מפורט על דרך פעילות הקבוצות, הסבר שכל מי ששוקל להשתתף בקבוצת רכישה ראוי שייקרא.

בין היתר כולל הדוח פרק נרחב העוסק בהבדלים השונים בין השתתפות בקבוצת רכישה לבין רכישת דירה מחברה יזמית. בפרק זה מוזכרים מספר הבדלים חשובים. "השוני המהותי ביותר באופי העסקה שבין רכישת דירה מחברה יזמית לבין הצטרפות לקבוצת רכישה מצוי באופן חלוקת האחריות והסיכונים", כך בדוח, "בעוד שחברה יזמית מתחייבת כלפי הרוכשים למסור את הדירה במחיר ובמועד שנקבע, בקבוצת רכישה מדובר כאמור ברכישת הקרקע בידי חברי הקבוצה ובנייה עצמית, כאשר האחריות למימוש הפרויקט מונחת למעשה על כתפי כל אחד מהחברים בקבוצה...לחברי קבוצת רכישה אין התחייבות מצד גורם כלשהו שהפרויקט יושלם, באיזה מועד, מה תהיה עלותו הסופית או מה תהיה התמורה המדויקת שיקבלו". עוד מודגש בפרק זה כי חברי קבוצות רכישה אינם זוכים להגנה זהה לזו שמקבלים רוכשי דירות, בין היתר מדובר בעובדה שחוק המכר (דירות) וחוק הבטחת השקעות אינם חלים על קבוצות רכישה.


עוד הבדל משמעותי אותו מציינים מחברי הדוח קשור למחיר וההבדל בין מחיר סופי לאומדן וגם התייחסות שונה של גורם מממן, כמו בנק במקרה של משכנתא, לעסקה ולסיכון הגלום בה. בעוד מי שמצוי בתחום קבוצות הרכישה מכיר היטב את ההבדלים, מקרי העבר מעידים כי רבים מחברי קבוצות הרכישה מתקדמים עם העסקאות הללו לא ידיעה ברורה ומקיפה אודות המשמעות בפועל. מסיבה זו אין להקל בחשיבות פרק זה בדוח וכדאי שכל מי שחושב להיכנס לקבוצת רכישה יקרא את הפרק, ואת הדוח כולו.

כאמור, בעוד בהתחלה דובר על כך שהצוות יגבש מסקנות חד משמעיות לגבי קבוצות הרכישה, וגורמים שונים בענף חשבו שהתוצאה הסופית תהיה מגבלה משמעותית על הקבוצות. עם זאת, במהלך החודשים בהם גיבש הצוות את הדוח, ושמע התייחסות מגורמים שונים בענף, נראה שחלק מההמלצות רוככו במעט.

המשך המאמר בהפניה למעלה.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

האם נשלם היטל השבחה על תמ"א 38 בעיר ת"א ? ומתי ?

תמ"א 38 בת"א: האם הערפל סביב היטל ההשבחה עומד להתפזר?
מסמך מדיניות שהוציאה לאור עיריית תל אביב, כולל בתוכו מעין אישור להיקף הזכויות הפטורות מהיטל השבחה בתמ"א 38 הריסה ובנייה
אורי שוסטר - התחדשות עירונית תמ"א 38 [תומר רייפמן ,יעז יזמות ובניה] - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001214195

בסוף נובמבר הוציאה עיריית תל אביב מסמך מדיניות בהקשר לתיקון 3א' לתמ"א 38.
מעבר לבשורת הזכויות, חבויה בתוך המסמך, אם כי באופן עקיף בלבד, התשתית לבסיס בחינת חישוב גביית היטלי ההשבחה בגין פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה. תומר רייפמן, סמנכ"ל חברת יעז יזמות ובנייה, המתמחה בייזום וביצוע של פרויקטי התחדשות עירונית בתל-אביב ובסביבתה, מסביר כי מדובר בסוג של פשרה בין העיריה והמחוקק.

על מנת להבין זאת נלך מעט אחורה ונמחיש באמצעות דוגמה:
על פי תיקון 3א', בניין בן 3 קומות על עמודים (אשר שטח הקומה המפולשת בו גבוה מ-50% משטח קומה ממוצעת) זכאי לתוספת של 3.5 קומות, קרי - 7.5 קומות פטורות מהיטל השבחה.
בעוד שלפני כניסת התיקון, הפטור חל על תוספת של 2.5 קומות בלבד קרי על 6.5 קומות פטורות מהיטל. אם ניקח את רובע 4 של ת"א, הרי שלפי תוכנית הרבעים והזכויות שהיא מקנה - על חורבות הבניין שהובא בדוגמה, ניתן להקים בניין חדש בין 7.5 קומות. מכאן שבמעבר לתיקון 3א', איבדה עיריית תל אביב זכות להיטל השבחה על קומה שלמה (הפער שבין ה - 7.5 ל - 6.5 קומות).

בעירייה כמובן שלא היו מוכנים למצב שכזה והכריזו כי מאחר ולמעשה תוכנית הרבעים היא תוכנית תב"עית (שאינה במסגרת תמ"א 38), הרי שהיא מחויבת בהיטל השבחה על כל תוספת השטחים מכיוון שזכויות הבנייה בה לא ניתנו מתוקף תמ"א 38.

רייפמן מסביר כי "מצב שכזה כמובן שאינו הגיוני, שכן הוא מוציא את העוקץ העסקי מכל פרויקטי התמ"א ולמעשה אינו מאפשר את יישומה של תוכנית הרבעים (לפחות בכל הקשור לרובע 4). לכן נדרשה פשרה בנושא וזו באה במסגרת מסמך המדיניות המקומי שהוציאה העירייה לתיקון 3א'".
לדברי רייפמן, יש להדגיש כי לא מוזכר במסמך ולו פעם אחת המונח היטל השבחה, אך להערכתנו, גם אם לא נכתב זאת בפירוש, המסמך יהווה בסיס עתידי לגביית ההיטלים והעיריה מגדירה במסמך המדיניות את המונח 'קומה טיפוסית מורחבת', שהיא השטח של קומה קיימת, לפי ההיתר הקיים, בתוספת של 13 מ"ר לכל יחידת דיור באותה קומה.

כיום, הזכויות הפטורות מהיטל השבחה לפי תמ"א 38 כוללות את השטח הקיים - 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות ו - 12 מ"ר ממ"ד לכל יחידת דיור בבניין החדש.

העירייה, במסמך המדיניות, מאושרת שאכן אלו זכויות הבנייה המוקנות לפי תיקון 3א', כלומר, זכויות מכוח תמ"א 38. מכאן, ניתן להסיק כי בוויכוח עתידי באשר לשאלת היטל ההשבחה, העירייה לא תוכל להתכחש לעובדה שהזכויות הללו הן אכן מתוקף תמ"א 38, שהרי היא הודתה בכך במסמך. לפיכך, הן פטורות מהיטל השבחה.

ננסה להדגים זאת :

ניקח בניין קיים בשטח של 800 מ"ר ובו שלוש קומות על עמודים (קומת קרקע מפולשת) ובכל קומה 3 דירות של 60 מ"ר בממוצע בתוספת חדר מדרגות 20 מ"ר, קרי קומה ממוצעת של 200 מ"ר.

במסגרת פרויקט של הריסה ובנייה נקבע כי יוקם בניין חדש בין 18 דירות. לצורך חישוב חבות היטל ההשבחה, נוסיף לכל אחת מהדירות בקומה 13 מ"ר, נכפיל ב-2.5 קומות, נוסיף את שטח הממ"דים לכל אחת מהדירות בבניין החדש וכן את שטח בניין המקור, ונגיע ל - 1,613,5 מ"ר = 18*2.5+12*(13* 200+3)+800.

אם נניח לצורך הדוגמה שלפי תוכנית הרבעים בת"א ניתן לבנות 2,000 מ"ר, הרי שהיטל ההשבחה יחול על 386.5 מ"ר. נציין כי לפי תיקון 3א' הסכום לתשלום של היטל ההשבחה פוחת מ-50% ל-25% אך כאן יש לחכות לתגובת העירייה בנושא.

לסיכום, מדגיש רייפמן כי "מסמך המדיניות של העיריה כפרשנות לתיקון 3א', שופך הרבה מאוד אור על תחום התמ"א 38 בתל אביב, הן באופן ישיר, באשר לזכויות הבנייה העתידיות באזורים בהם אין תוכנית מקומית ספציפית או תב"ע נקודתית, והן באופן עקיף באשר לדרך גביית היטלי ההשבחה ביחס לכל העיר. מכאן, חשיבותו הרבה". לדעתו, "יהיו התפתחויות נוספות בהקשר למסמך ומן הסתם יידרשו הן היזמים, הן הדיירים והן אנשי הרשויות עצמם להבהרות והרחבות לעניין. אולם אין ספק שמדובר על כברת דרך נוספת באשר לוודאות התכנונית והמיסויית של תמ"א 38 בעיר".

 

[הנדלניסט מהבקעה]

איזה אדם שפוי יוריש את 7 דירותיו לצורך טיפול בחתולים ?

הבית ברחוב מיכ"ל: הטיפול בחתולים מאיים על ירושת המיליונים
ביהמ"ש דן בסיפור של הבית שבעליו הורישו ל-4 שוכרות כדי שימשיכו לטפל בחתוליו ■ המשפחה טוענת כי החתולים אינם מטופלים כראוי, ואילו הדיירות מתעקשות שהחתולים מדושנים ואהובים מאי-פעם
צאלה קוטלר - גלובס

איזו פנטזיה זאת להתעורר בבוקר ולגלות שבעל הדירה שלך הוריש לך את הנכס. אמנית דלת-אמצעים ששוכרת דירה מתקלפת עם בעל דירה סהרורי, הופכת פתאום לבעלת דירה באחד הרחובות היפים במרכז תל-אביב. זה חלום במושגי עולם הנדל"ן הישראלי. ואכן, חלומות מתגשמים לאט, לעתים הם אפילו מתפוגגים.

במאי 2016 נפטר אורי גלעדי ז"ל ממחלה, ובצוואתו הוריש את הדירות בבניין ברחוב מיכ"ל 20 בתל-אביב, שהיה בבעלותו, לדיירות המתגוררות בו, ביניהן אמניות ומעצבות, כערובה לכך שהחתולים שלו יטופלו כראוי.

ארבע דיירות קיבלו בירושה את הדירות בבניין, הממוקם בלב תל-אביב, לא רחוק מתאטרון הבימה. דיירת אחת קיבלה שתי דירות וכן את דירת מגוריו של גלעדי ברחוב ברכה פולד (כ–300 מטר מזרחה מרחוב מיכ"ל). אחותה, שהחליפה אותה בדירה, קיבלה שתי דירות נוספות. דירה אחרת הושארה לדיירת השלישית, ועוד אחת לדיירת הרביעית.

לאחר שהוגשה בקשה בנושא בחודש אוגוסט 2016 אצל הרשם לענייני ירושה, החל הדיון המשפטי בנושא בדלתיים סגורות בבית הדין לענייני משפחה, שיכריע את עתיד הירושה, הכוללת כאמור 7 דירות ומוערכת ב–20 מיליון שקל.

חודש לאחר פרסום הפרשה שכרו בני משפחתו של גלעדי את שירותיו של עו"ד צבי שמיר, שייצג אותם בהתנגדות לצוואה. לטענתם, גלעדי לא היה צלול בעת עריכת הצוואה, היה נתון להשפעה, וגם רצונו שהדיירות יטפלו בחתוליו לא מומש בפועל. בשבוע שעבר החל ההליך המשפטי בעניין.

אגב, במסגרת ההתנהלות השוטפת של מנהל העיזבון, הוגשה בחודש שעבר לבית המשפט בקשה לשיפוץ הנכס במיכ"ל 20, בטענה שהוא מוזנח.

במקביל להתנגדות שהגישו בני המשפחה הם גם שכרו את עמרי הלר, חוקר פרטי, שצילם במשך 24 שעות "מגב" שעומד ליד דלת הדירה הריקה בבניין, בה היו אמורים לשהות החתולים. המגב לא זז. מכאן טוענים בני המשפחה, שהחתולים לא מטופלים כפי שהיה רוצה המנוח.

אלא שעל פי הדיירות, אין שום סיבה שהמגב יזוז. דלת הדירה לא נפתחה משום שהיא ריקה, ושני החתולים של גלעדי כבר לא גרים שם. הם נאספו אל דירת הדיירת שהתחייבה לטפל בהם בצוואה, כך שלא יחסר להם דבר. שם הם מטופלים ואף מדושנים, נערכים לחורף הקרוב.

תושבי רחוב מיכ"ל העידו כי קשה היה להתעלם מדמותו של גלעדי, רזה, גבוה ותימהוני שרכש בסופר את הנקניקים הכי טובים לחתולים שלו. משפחתו טוענת בתוקף כי היו לו בעיות מנטליות והוא היה במצב פיזי ירוד, וככה השתלטו דיירות הבניין על רכושו.

אלא שהדיירות הן אלה שסעדו אותו בימיו האחרונים. הן שעמדו אתו בקשר, לעתים אף אובססיבי מצד גלעדי שהיה קפדן בענייני הדיירות שלו. הוא בכלל לא היה בקשר עם בני משפחתו, אז מה ידוע להם על מצבו הרפואי? שואלות הדיירות. מבחינתן, גלעדי רצה לדעת שהחתולים שלו יטופלו ולא ייזרקו לרחוב, וזאת הייתה החלטתו. הוא מסר בניין שלם כדי לדעת שהם לא יישארו לבד, ממש כפי שאמו, שאליה היה מחובר בעבותות נפש, הורישה לו את הבניין כדי שהוא לא יישאר לבד.
לדברי עו"ד יוכי כדיר פז ממשרד מיתר ליקוורניק גבע לשם טל ושות', המייצגת את הדיירות, "בין מרשותינו לבין המנוח נרקמו בשנים שבהן התגוררו בבניין ברחוב מיכ"ל 20 קשרי ידידות. בתקופה שלאחר היוודע דבר מחלתו של המנוח, מרשותינו תמכו במנוח וסייעו לו ואף ביקרו אותו תכופות בתקופת אשפוזו. המנוח היה צלול לחלוטין עד לפטירתו. מרשותינו מקיימות באהבה ובשמחה את בקשותיו האחרונות של המנוח, לרבות מתן קורת גג וטיפול אוהב ומסור לחתולים שלו, וימשיכו לעשות כן בלא כל קשר להכרעת בית המשפט בסוגיית קיום צוואתו".
גלעדי נפטר ערירי וללא צאצאים.בני משפחתו שהגישו את ההתנגדות לצוואה תהו מה בכלל הביא את מנהל העיזבון שערך בשעתו את הצוואה להוספיס של גלעדי, שלושה שבועות לפני פטירתו. הדיירות מצדן טוענות כי פגשו את מנהל העיזבון רק לאחר שנערכה הצוואה שהורישה להן את הדירות בבניין.
- איך הגיע עורך הצוואה, שמונה לימים למנהל העיזבון, אל ההוספיס של גלעדי, זמן קצר לפני מותו?
עו"ד כדיר פז: "למיטב ידיעת מרשותינו, הקשר בין המנוח לבין עורך צוואתו וכיום מנהל העיזבון נוצר באמצעות העובדת הסוציאלית של ההוספיס שבו אושפז. היא הכירה את עורך הדין במסגרת התנדבותו בהוספיס, ומרשותינו פגשו את עורך הדין לאחר שכבר נוצר הקשר בינו לבין המנוח".

"חולה ומנותק"
פשוט זה לא יהיה. בענייני ירושות וצוואות, הנחת היסוד של בית המשפט היא לקיים את רצון המנוח, כפי שנכתבה בצוואה. אבל גם משפחתו של גלעדי לא מתכוונת לוותר על 7 דירותיו.

לדברי עו"ד שמיר, המייצג את משפחת גלעדי: "לנוכח העובדה כי הצוואה הנטענת נחתמה בנסיבות בהם היה המנוח חולה מאוד ומנותק מהסביבה למעט קשר עם הדיירות, יש מקום לבדיקה מקיפה של נסיבות עריכת הצוואה והשפעה בעריכת הצוואה. אני מקווה שהמסמכים שהתקבלו ישליכו אור על הנושא".

ולפי שעה, שנה וחצי מאז פטירתו של גלעדי, הדיירות ממשיכות לשלם שכר דירה מדי חודש בחודשו, בסך 3,500 שקל, כאילו דבר לא השתנה. זאת, עד לסיום ההליך המשפטי ועד שהדירות יעברו על שמן בטאבו, אם וכאשר יורה על כך בית המשפט.