האם אוכל לקנות דירה שניה - עזרה

[israeltest1]

האם אוכל לקנות דירה שניה - עזרה

שלום רב,
יש ברשותי דירה (מושכרת ב 3,150 ש״ח) שרכשתי לפני הנישואין ורשומה על שמי בלבד, שווי נוכחי שלה כ 1,000,000 שח, נשאר לי משכנתא של 300,000 שח (החזר של כ 2100 ש״ח בחודש).

אני וזוגתי מעוניינים לרכוש דירה בסכום של כ 2,000,000 ש״ח מבלי למכור את הדירה הקיימת (על שם אשתי לא רשום אף נכס).
ההון העצמי שלנו הוא כ 500,000 שח, הכנסה משותפת כ 28,000 נטו.
מה האופציות העומדות בפנינו? מה הסכום המקסימלי שנוכל לקבל כמשכנתא בתור זוג?
האם ניתן להגדיל את המשכנתא על הנכס הקיים - והאם זה יעזור?

תודה מראש לעוזרים

 

[קובי טורנהיים]

תשובה.

לפי חישוב גס שעשיתי תוכלו להגיע לרכישת הדירה, אולם זה די גבולי ותהיו חייבים לפרוש את המשכנתא ל-30 שנה. ניתן להוסיף משכנתא על הדירה הקיימת עד 50% משוויה ע"פ הערכת שמאי. ניתן לקחת משכנתא על הדירה הנרכשת ובתוספת ההון העצמי שלכם תוכלו להשיג את המטרה. בכל מקרה, עקב מורכבות העסקה, הייתי ממליץ לכם ללכת ישר ליועץ משכנתאות שיחסוך לכם כסף רב, וכמויות של כאב ראש. בהצלחה קובי טורנהיים יועץ משכנתא

 

[sergi0]

לאיזה יועץ לפנות? אלייך?

אני בטח לא יועץ אבל אשמח לשמוע איזה "חישוב גס" עשית..
&nbsp
מבלי להיות מומחה בתחום אני יודע שהמקסימום מימון שאפשר לקבל זה 50% על כל אחת מהדירות.
הראשונה שווה 1M השנייה תהיה על סך 2M - כלומר סה"כ 3M ו50% מזה הם 1.5M שקלים.
300K מימון יש במשכנתא קיימת דהיינו הוא יוכל לקחת 1.2M שקלים.
בנוסף, צריך להוסיף מס רכישה על הדירה השנייה, על החצי שלו יישלם 8% והגברת על החצי שלה תשלם כמה אלפים כי זו דירה ראשונה - בסה"כ נניח משו כמו 90K.
&nbsp
הון עצמי 500K, משכנתא 1.2M - סה"כ 1.7M כשהוא צריך כמעט 2.1M (דירה פלוס מס רכישה).
&nbsp
אנא הסבר יועץ יקר, בשל מורכבות העסקה, איך עשית את החישובים שלך.

 

[israeltest1]

אני מניח שמבחינת בת הזוג שלי התנאים שונים

דהיינו, היא זכאית למשכנתא ״מלאה״ עד 75 אחוז,
ז״א שמתוך 2 מיליון, על החצי שלה היא תוכל לקחת 750,000 ואילו אני מהחצי שלי אוכל לקחת 500,000 , ז״א 1.25 סה״כ + 500,000 הון עצמי + 200,00 על הדירה הקיימת, מה שנותן סה״כ 1,950,000.. מה שמאוד קרוב לסכום גם אם לוקחים בחשבון את מס הרכישה..

 

[sergi0]

אז בעצם אתה רוצה בסה"כ להחזיק בהלוואות של 1.65M

300 משכנתא קיימת
750 משכנתא בת זוג
500 משכנתא אתה
150 הלוואה בשביל להשלים לדירה פלוס מס רכישה.
&nbsp
האמת שזו משכנתא לא קטנה..הריביות בטח לא יהיו מזהירות בלשון המעטה עקב מימון מקסימלי.. לדעתי האישית (לא יועץ) זה ידרוש החזר חודשי שמתקרב ל5 ספרות בחודש בשביל משכנתא סבירה - או שפשוט תמתח הכל ל30 שנה ואז תחזיר קרוב ל2M שקל בריביות (שים את המספרים במחשבונים ותבדוק תרחיש ריאלי)
&nbsp

 

[קובי טורנהיים]

אתה מניח הנחות נכונות. בהצלחה.

 

[TheIL]

מיסוי

תבדוק טובטוב את נושא מס הרכישה.
זה שיש דירה אחת רק על שימך - לא משנה כלום.
עדיין אתם "תא משפחתי" שיש לו כעת דירה.
רק באם תוכיח כי הנכס הזה שלך בלעדית ולא נכנס לתוך התא המשפחתי (לדוגמא הסכם ממון) תוכל להגיע למצב שרק על חצי תשלם מס כמו דירה שניה, ואשתך תשלם על החצי שלה מס כמו על דירה ראשונה.