האם ההצעה למשכנתא שקיבלתנו טובה?

[טל של יניב]

האם ההצעה למשכנתא שקיבלתנו טובה?

הי , אנו זקוקים למשכנתא של 110,000$ רצינו לדעת האם ההצעה הבאה טובה: להלן מרכיבי המשכנתא: ש"ח 212,112 למשך 17 שנה ריבית 4.7 החזר חודשי : 1511 זכאות: 71,435 ל25 שנהלפי 5.05 החזר חודשי : 420 ש"ח . דולרי 47,219$ ל20 שנה 273$ בחודש לפי שער יצג . labor + 1.6 סה"כ החזר חודשי : 3157 אשמח לקבל תגובות.

 

[אלוני.]

שימי לב

בהלוואה הדולרית את עשוייה למצא את עצמך מגיעה למספרים שאולי לא התכוונת אליהם.

 

[טל של יניב]

האם ניתן להעריך את זה?

הבנתי שלפי נתוני העבר הדולר שומר על יציבות לאורך שנים. בגלל הסכום הגבוה שאנו לוקחים לא ניראה לי שנוכל לקבל ריבית קבועה טובה. על איזה מסלול אתה ממליץ?

 

[אלוני.]

שוטי הנבואה

אכן הדולר "מפסיד" לאורך שנים אל מול המדד, זה לא מעיד על כלום. ישראל נמצאת מזה זמן בסביבת אינפלציה נמוכה (לעיתים נמוכה מארצות הברית) , הכנסתך מן הסתם נמדדת בשקלים וכפופה לתהפוכות המשק, אם הכנסתך אינה בדולרים איזו סיבה יש להיצמד לדולר לעשרים שנה. ואם להסתמך על העבר אתה עשוי למצא את עצמך מגיע לריבית על הדולר של 9% לשנה, מתאים לך ? תבדוק את הריבית לטווח ארוך על הדולר בעשור האחרון . אני לא יכול להחליט במקומך, אני יודע שעל דרך השלילה לא הייתי לוקח הלוואה בדולרים לעשרים שנה (שוב, למעט אם הכנסתך בדולרים)

 

[menimm]

לא מדוייק... אמנם לא מרוויחים בדולר

אבל השכר גם לא צמוד למדד... (האם אני טועה ?)

 

[banjo3]

חברה תקשיבו

הלוואה דולרית שווה לקחת במקרים הבאים : 1. נכס מניב - כשהתשואה המתקבלת היא צמודת דולר, כגון שכירות וכדומה. 2. נכס פרטי - כששער הדולר הוא גבוה משמעותית ויש סיכוי גבוה שבמשך השנים הקרובות יתייצב או ירד. לאחרונה שמעתי על ביטוח מסויים לא זוכר בדיוק מה השם שלו אך מטרתו לשמור על אחוזי הסטייה בהלוואה דולרית. לדוגמא שער הדולר היום 4.5 ש"ח ונגיד שבתוך חצי שנה הוא מזנק ל 4.9 ש"ח, הביטוח תופס במצב כזה ורוב הסיכויים שלא תיפגעו מלקיחת משכנתא כזו אם אתם עושים את הביטוח הזה. בהצלחה.

 

[אלוני.]

הלוואה דולרית

רק כאשר ההכנסה היא דולרית. אף פעם שער הדולר לא גבוה משמעותית (גבוה ממה ? ) ואת זה יודעים רק בדיעבד, כל השאר הימור נטו. ביטוח שער דולר עולה כסף, הפרמיה יקרה וממילא אתה "מפסיד" את ההפרש עד למחיר שמעליו ביטחת, ביטוח זה כמוהו כביטוח, הוא לזמן קצוב ואם הארוע לא מתרחש "הלך" הכסף. אם היה מדובר בהלוואה לשנה שבטווח כזה הריבית על הדולר נמוכה, אזי ייתכן והיה כדאי ללוות דולר ועשות ביטוח שער, לטווח של 20 שנה זו חשיפה שלא הייתי נכנס אליה גם אם הדולר מחר 6 שקלים

 

[banjo3]

זה תלוי בהמון גורמים אך...

אם אתה מבין טוב ואתה במקצוע הזה ונושם אותו אתה יכול להגיע לתוצאות יפות עם הלוואה דולרית. יש לי חבר טוב שהוא אחד המתווכים המצליחים בחולון שהרויח פעמיים מהלוואה דולרית, אומנם שילם ריבית ליבור + 1.5% - ריבית כמעט אפסית. החוכמה היא לקחת את ההלוואה בחלון ההזדמנויות שהיה לו. לפני שנה וחצי הדולר היה 4.8 וכמעט נשק ל 5 ש"ח הוא לקח באותו זמן משכנתא דולרית והיום שנה וחצי אחרי הוא כיסה אותה ואף הרויח. זה לא הימור ולא ניבוי אם אתה במקצוע אתה מבין טוב יותר בנושא ומרויח. אני בשוק הזה כבר 6 שנים ואם זה היה תלוי בי הייתי לוקח לפני שנתיים משכנתא צמודת דולר לדירה שלנו, כי פשוט ידעתי שהדולר ירד וייתייצב לאורך זמן. בסוף הסתפקתי בהלוואת גישור וגם ממנה הרווחתי , הריבית על המשכנתא שלי הייתה צמודה לפריים והיום אני משלם 7% ריבית פחות ממה ששילמתי לפני שנתיים. אגב בימים אלו הדירה נמכרת ב 20000$ יותר ממה שנקנתה בזמנו, ולמרות שהדולר ירד אני עדיין מרויח.

 

[אלוני.]

הימור לשמו

אין כאן ידיעה, רק הימור וניחוש ובוודאי לטווחי זמן שכאלה. השוק מלא בסוחרי מטבע שמנסים ל"נבא" מה יקרה למטבעות, זהו אחד ה"משחקים" החמים בעולם והוא מגלגל כסף בכמויות שיכול למוטט מדינה. שנים מעטות קודם הדולר "זינק" מ 3.5-3.6 עד ל 4.3 ומחירי הנדל"ן ירדו, אתה יודע מה קרה למי שלווה דולארית ? כדי להרוויח משינויים במטבע לא צריך לרכוש דירה, יש דרכים אחרות אבל זה לא המקום.(אשמח לדון כאן בנושא זה )

 

[banjo3]

תראה כללי המשחק הם פשוטים

הבורסה יורדת המשקיעים רצים לדולר, הריבית יורדת המשקיעים חוזרים לבורסה והדולר יורד. כמובן שצריך לנתח זאת בהתאם למדד, לבורסה, ריבית בנק ישראל והתפתחויות פוליטיות במזרח התיכון. ועם כל הכבוד לך תקרא לזה חוש שישי אבל אני ידעתי שהדולר ירד , לא היה הימור ולא היה נעליים. קראתי את השוק וכמו שאתה מנתח טכנית מניות וצופה מגמה, כך גם אני עשיתי אך עשיתי זאת תוך כדי התחשבות בכל הפרטים שרשמתי לעיל. ועוד משהו כשהדולר ירד לפני שנה ל 4.3 קניתי מהר דולרים כי גם אז ידעתי שהוא יעלה ויתייצב ל 4.5 ותנחש מה... הרווחתי כשהוא עלה ל 4.6 לפני חודשיים-שלוש. שורה תחתונה כמו שאני יכול לקרוא את השוק כך גם יכולים הרבה אזרחים. ולגבי משכנתא דולרית לטווח של 3 שנים מהיום אין לפי דעתי סיכונים גבוהים כמו לפני שנתיים. אך ל 20 שנה זה קצת מסוכן, ואם לקחת משכנתא כזו אתה עלול להפסיד המון כסף.

 

[אלוני.]

כפי שעניתי כבר

להערכתי כל נסיון לנבא הוא הימור. מכיוון שזה לא נושא הפורום הרי שאני שמח שהגענו לאותה מסקנה שהלוואה דולרית לטווח ארוך זה מסוכן.

 

[banjo3]

ועוד משהו

לפני שנתיים אף בנק לא היה מציע הלוואה דולרית ללקוחותיו. אני אישית יצאה לי הנשמה עד שדליתי פרטים לגבי הלוואה כזו בזמנו מהפקידה בבנק למשכנתאות שממנו לקחתי את המשכנתא, והיא עשתה הכל כדי לייאש אותי מלקחת הלוואה כזו, את המשכנתא לקחתי עם שותפה והיא מאוד פחדה ונבהלה ממה שהפקידה אמרה לה ולא רצתה בסופו של דבר לקחת את זה. הסיבה היא שהבנק ידע בזמנו שאם אני אקח הלוואה דולרית, הבנק בסופו של דבר יפסיד מהמהלך הזה, וכל זה קרה לאחר עליית הריבית פריים ל 12% , כאשר המגמה של הדולר הייתה בירידה. ופתאום היום הפלא ופלא כל הבנקים מציעים הלוואה דולרית. ואף מעודדים זאת. כי הם יודעים שזה לא שווה לקחת בימינו הלוואה כזו, ומי שירויח מכך זה רק הבנק.

 

[טל של יניב]

הסכום שלי גדול

הבעיה שלי היא שסכום ההלוואה שאני לוקח הוא גבוהה 110,000$. לאיזה ריבית קבועה אפשר להגיע במשכנתא ל20 שנה?עד לאן אני יכול למשול במיקוח עם הבנק?

 

[אלוני.]

הבנק לא מפסיד

הבנק עובד על מרווחים. הבנק לא מלווה לך כסף ומהמר עליך, תהיה רגוע.

 

[banjo3]

סליחה לא מפסיד

הבנק מעדיף להרויח מדד + ריבית + עמלות ולכן הציע לרוב לקוחותיו משכנתא בריביצת קבועה או משתנה ולא דולרית. כי פשוט בדולרית הוא ירויח פחות.

 

[טל של יניב]

וואלה אני מבולבל

אז מה אתם אומרים,אני ממש לא כריש בתחום הזה. כדאי לקחת חצי דולארית וחצי קבועה או לא?

 

[אלוני.]

זה פשוט

ההחלטה היא שלך, לדעתי לטווח ארוך לא מומלץ לקחת הלוואה דולרית, לא מומלץ זה בלשון המעטה.

 

[banjo3]

אני מצדיק אותך במקרה הנ"ל

 

[gokoby]

לקזז שנים ל 15

לפי נסיוני אם תקזזי את תקופת ההלוואה ל-15 שנה תוכלו לקבל ריבית נמוכה יותר - שווה לבדוק. אני מצטרף להמלצות לרדת ממשכנתא צמודת דולר - אני ממליץ אם את צופה אפשרות להחזר בתקופה הקרובה, ללכת על ריבית משתנה לתקופה קצרה (2.5 - 5 שנים בריבית נמוכה - אפשר גם 3.9%) ולפרוע אותה לפני מועד השינוי בריבית. בהצלחה, קובי

 

[טל של יניב]

תודה ,אנחנו עובדים על זה