האם ההשקעה שווה לקיחת משכנתא ?

[sharons1]

האם ההשקעה שווה לקיחת משכנתא ?

מתלבט אם להשקיע בקניית דירה שזקוקה לשיפוץ מהייסוד
שווי הדירה (כולל שיפוץ) נמוך ב 15-20% מהשווי שוק האמיתי שלה
שווי הדירה כולל שיפוץ 2 מיליון
זקוק למשכנתא 1.4 מליון
ניתן לקבל שכירות על הדירה כ 7,000 ש"ח

האם ההשקעה שווה ?

 

[רימון חייט]

אם אתה משלם 2M זו עסקה עלובה ביותר

אם אתה קונה אותה ב- 20% פחות משוויה = 1600,000 (נעזוב
רגע את השיפוץ שלא ציינת עלותו) אז יש על מה לדבר אך הכי משתלם
זה פשוט למכור יום אחרי הרכישה ב- 20% יותר.
ניחוש שלי שלא תצליח למכור ב- 20% יותר, אלא אם העסקה
היא עסקה בתוך המשפחה. בפועל בעולם האינטרנט אין
מציאות של 20%, המידע חשוף לכולם ואף מוכר שפוי לא ימכור לך ב- 20% פחות
ממה שיוכל למכור למישהו אחר, מה ששם בסימן שאלה את
כל השאר.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[Fitch]

 

[עמית בונן]

לא מסכים עם הקביעה..

אני חולק על דעתך לגבי הקביעה שכל המידע גלוי:
- אנשים לא יודעים לתמחר נכון שיפוץ (חושבים ששווה יותר ממה שעולה בפועל וגם להפך)
- לאנשים אין כוח/זמן/דמיון להתעסק עם שיפוץ. רוצים "משהו יפה" ולסגור את הסיפור.
&nbsp
לכן למרות מה שאמרת יש פערי מידע אדירים בשוק הנדל"ן. ולגבי התשואה על ההשקעה בשיפוץ - אם שיפוץ שעולה 300,000 ש"ח מגדיל את השכירות ב-10,000 ש"ח בשנה זו תשואה מצויינת (על השיפוץ בהתעלם מנתוני הבסיס של הנכס)
&nbsp
זאת דעתי לפחות

 

[yoram1111]

שווה לקנות, לשפץ ולמכור

האם המחיר כולל מס רכישה, עו"ד, תיווך?
מגלם 4.2% תשואה, שנחשב הרבה לדירה במרכז. כמה תשלם על המשכנתא? האם תוכל להשיג תשואה גבוהה יותר בהשקעה אלטרנטיבית? איזה סוג משקיע אתה?
הרבה שאלות ומשתנים...

 

[sharons1]

קצת נתונים

רימון ויורם , תודה.
קצת נתונים נוספים:
הדירה תהיה דירה שניה (לחישוב מס רכישה) 8%
שווי הדירה (לפי שמאות של דירות זהות בבניין , קומה מתחת וקומה מעל) אחרי שיפוץ 2.5 מליון
הערכת עלות שיפוץ 300-400 אלפי ש"ח
השכרה אפשרית ב7000 לא פחות מ 6500 (לפי נתוני בקשת השכירות באזור)
אפשרות החזרת משכנתא חודשית בנוסף על השכירות 4000 ש"ח
המחיר אינו כולל מס רכישה, עו"ד (אין תיווך)
שיפוץ ומכירה מיידית משמעותו תשלום מס גבוה - לא בטוח שכדאי
מימון:
משכנתא 1.4 מליון
קרנות השתלמות - 600 אלף
האם פספסתי משהו ?
רימון , למה התכוונת שזו עסקה עלובה (ביותר) ?
באיזה תרחיש זו תהיה עסקה טובה ?

 

[רימון חייט]

תרחיש? מחיר נמוך יותר או שכירות גבוהה יותר

אתה מתכנן תשואה של 4% שזו מבחינתי תשואת מינימום
לכניסה לעסקה. וכן, אין בעיה בפריפריה למצוא תשואה כזו.
אבל, את התשואה הזהה אתה מקבל מעסקה עם רמת סיכון גבוהה
בהרבה. שיפוץ שמתחיל ב- 300-400 (שים לב שעוד לפני תחילת
העבודה יש פער של 30%) יכול גם להיות יקר הרבה יותר.
אני לא הייתי נכנס לעסקה זו.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[Nemesis001]

דירה ששווה 2 מיליון ש"ח ומושכרת ב- 7,000 ש"ח?

זו תשואה אסטרונומית, אני לא מכיר תשואה כזו בשנים האחרונות.
לדעתי, יש כמה אפשרויות:

1. או שהדירה שווה יותר מ-2 מיליון ש"ח, לכיוון ה- 2.6-2.7 מיליון, ואז העסקה כמובן סופר משתלמת אם אתה קונה במיליון פחות ממחיר השוק.
2. דירה שמחולקת למספר יחידות דיור.
3. נכס מסחרי כלשהו (השכרה לטווח קצר וכו').

ואם לא אחד מאלה, אשמח מאוד ללמוד באיזה איזור בארץ ניתן לקבל תשואה כזו על נכס ששווה 2+ מיליון ש"ח, אולי מתאים לקנות שם משהו גם בלי הנחה.