הנדלניסט מהבקעה
New member
האם "זכרון דברים" בעסקת קומבינציה הוא הסכם מחייב ?
קרדיט על ציטוט תקציר פסה"ד למשרד עו"ד צורף - http://www.soreflaw.com/index.php/h...-לביצוע-עסקת-קומבינציה-במגרש,-הינו-חוזה-מחייב
תקציר פסה"ד :
משפחת חנוביץ הינה הבעלים של מגרש בפרדס חנה ששטחו כ – 1,500 מ"ר. על המגרש ניתן להקים מספר בתי מגורים, ועל פי שמאות שהיתה בידי חנוביץ, שווי המגרש הינו 3,140,000 ₪.
משפחת חנוביץ ניהלה דין ודברים עם ציון מרדכי ושותפו רועי שגיא, אשר הציגו את עצמם כמי שעוסקים בתחום הבנייה, בנוגע לעסקת קומבינציה על המגרש, במסגרתה תקבל משפחת חנוביץ מספר בתי מגורים, וציון ושותפו יקבלו את יתר הזכויות במגרש ויוכלו לבנות עליו בתים נוספים.
ביום 4/3/16 נפגשה משפחת חנוביץ עם ציון ורועי וחתמה עימם על מסמך שכותרתו "זכרון דברים". בגוף המסמך תיארו הצדדים את ההתקשרות ביניהם כך: "הסכם אופציה להעברת זכויות במגרש תמורת שירותי בניה".
כ – 10 ימים לאחר החתימה על זכרון הדברים, ביקשה משפחת חנוביץ לבטל את זכרון הדברים, אך ציון ורועי התנגדו לכך. ציון ורועי טענו כי זכרון הדברים הינו חוזה מחייב שלא ניתן לסגת ממנו, ומסרו לחנוביץ כי אם ברצונם לבטל את ההתקשרות בין הצדדים, עליהם לשלם לציון ורועי 20% משווי המגרש, קרי 628,000 ₪, כפי שנקבע בזכרון הדברים.
נוכח תגובה זו מטעם ציון ורועי, פתחה משפחת חנוביץ בהליך משפטי וביקשה כי בית המשפט יצהיר כי זכרון הדברים אינו מסמך משפטי מחייב, ולא ניתן לחייבם בפיצוי מוסכם בשל ביטולו.
בין היתר טענה משפחת חנוביץ כי ציון ורועי מסרו להם כי זכרון הדברים הינו מסמך פנימי ובלתי מחייב, שאין לו תוקף משפטי. בית המשפט קבע כי לא ניתן לקבל טענה זו, הואיל ואדם החותם על מסמך לא יישמע בטענה כי לא קרא אותו ולא ידע על מה הוא חותם. על כן, קבע בית המשפט, כי טענה זו של חנוביץ נדחית.
טענה נוספת של משפחת חנוביץ היתה כי זכרון הדברים לא הכיל את כל הפרטים הדרושים להתקשרות בעסקת קומבינציה '
ע"פ חוק החוזים, נדרש כי חוזה מחייב יכיל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה.
ואולם, גם אם פרטים מסויימים נשמטו מהחוזה, אך ניתן להשלים את הפרטים על פי החוקים החלים, או על פי הנוהג החל במקרים דומים, יהיה החוזה בעל תוקף מחייב בין הצדדים.
האם זכרון הדברים שחתמו עליו חנוביץ מצד אחד, וציון ושגיא מהצד השני, מכיל את כל הפרטים החיוניים לעסקת קומבינציה?
בזכרון הדברים קבעו הצדדים בסעיפים 3-4 כי חנוביץ יקבלו 33% מהמגרש, ועליו ייבנה בית בן 230 מ"ר ובנוסף יחידת דיור בשטח של 50 מ"ר בנוי. ציון ושגיא היו אמורים לקבל 67% מהמגרש, ועל שטח זה לבנות 2 יחידות דיור ואת יחידת הדיור בת 50 מ"ר הנ"ל.
רואים אנו, כי יחידת הדיור בן 50 מ"ר, שהיה מיועד למגוריה של ציפורה חנוביץ, מופיע כשייך גם לחנוביץ, וגם לציון ושגיא ("יחידת הדיור"). כלומר, זכרון הדברים אינו ברור בנקודה זו, וגם הצדדים אינם מסכימים כיום מי אמור להיות הבעלים של יחידת הדיור?
לגרסת ציון ורועי, יחידת הדיור אמורה להיות שייכת להם, עם זכות מגורים לציפורה חנוביץ עד מותה. לעומתם, טענה משפחת חנוביץ כי סוכם שיקבלו 3 יחידות דיור וביניהן יחידת הדיור הנ"ל.
אין מחלוקת כי גרסתם של ציון ורועי לפיה יחידת הדיור תשמש למגורי ציפורה עד מותה ותהיה בבעלותם של ציון ורועי, אינה רשומה בזכרון הדברים. הדבר גם סותר את הסעיף הבא בזכרון הדברים שקובע כי יחידת הדיור תהא שייכת לחנוביץ.
בעניין זה קבע בית המשפט כי בעסקאות קומבינציה, הפרטים החיוניים להיותו של המסמך הסכם מחייב הם (בין היתר) החלוקה הברורה מה בעל המקרקעין מקבל במסגרת העסקה ומה מקבל היזם/קבלן. אם יש מחלוקת בנוגע לכך, לא ניתן לומר כי קיים חוזה מחייב בין הצדדים.
לכן, המחלוקת שבין הצדדים בנוגע ליחידת הדיור, הינה מחלוקת מהותית ולא ניתנת להשלמה במסגרת החוק או במסגרת הנוהג הכללי במקרים דומים.
על כן, זכרון הדברים אינו יכול להיות מוגדר כחוזה מחייב על פי חוק החוזים, ובית המשפט הצהיר כי מסמך זה אינו מחייב ולא ניתן לאכוף אותו.
בהתאם לכך, תביעתם של חנוביץ התקבלה, נקבע כי זכרון הדברים חסר תוקף משפטי, וציון ורועי חוייבו גם לשלם לחנוביץ 20,000 ₪ כהוצאות משפט.
תיק 69381-09-16, חנוביץ ואחרים נגד רועי שגיא וציון מרדכי, בביהמ"ש המחוזי בחיפה - ראו את פסה"ד במלואו בקובץ המצורף
קרדיט על ציטוט תקציר פסה"ד למשרד עו"ד צורף - http://www.soreflaw.com/index.php/h...-לביצוע-עסקת-קומבינציה-במגרש,-הינו-חוזה-מחייב
תקציר פסה"ד :
משפחת חנוביץ הינה הבעלים של מגרש בפרדס חנה ששטחו כ – 1,500 מ"ר. על המגרש ניתן להקים מספר בתי מגורים, ועל פי שמאות שהיתה בידי חנוביץ, שווי המגרש הינו 3,140,000 ₪.
משפחת חנוביץ ניהלה דין ודברים עם ציון מרדכי ושותפו רועי שגיא, אשר הציגו את עצמם כמי שעוסקים בתחום הבנייה, בנוגע לעסקת קומבינציה על המגרש, במסגרתה תקבל משפחת חנוביץ מספר בתי מגורים, וציון ושותפו יקבלו את יתר הזכויות במגרש ויוכלו לבנות עליו בתים נוספים.
ביום 4/3/16 נפגשה משפחת חנוביץ עם ציון ורועי וחתמה עימם על מסמך שכותרתו "זכרון דברים". בגוף המסמך תיארו הצדדים את ההתקשרות ביניהם כך: "הסכם אופציה להעברת זכויות במגרש תמורת שירותי בניה".
כ – 10 ימים לאחר החתימה על זכרון הדברים, ביקשה משפחת חנוביץ לבטל את זכרון הדברים, אך ציון ורועי התנגדו לכך. ציון ורועי טענו כי זכרון הדברים הינו חוזה מחייב שלא ניתן לסגת ממנו, ומסרו לחנוביץ כי אם ברצונם לבטל את ההתקשרות בין הצדדים, עליהם לשלם לציון ורועי 20% משווי המגרש, קרי 628,000 ₪, כפי שנקבע בזכרון הדברים.
נוכח תגובה זו מטעם ציון ורועי, פתחה משפחת חנוביץ בהליך משפטי וביקשה כי בית המשפט יצהיר כי זכרון הדברים אינו מסמך משפטי מחייב, ולא ניתן לחייבם בפיצוי מוסכם בשל ביטולו.
בין היתר טענה משפחת חנוביץ כי ציון ורועי מסרו להם כי זכרון הדברים הינו מסמך פנימי ובלתי מחייב, שאין לו תוקף משפטי. בית המשפט קבע כי לא ניתן לקבל טענה זו, הואיל ואדם החותם על מסמך לא יישמע בטענה כי לא קרא אותו ולא ידע על מה הוא חותם. על כן, קבע בית המשפט, כי טענה זו של חנוביץ נדחית.
טענה נוספת של משפחת חנוביץ היתה כי זכרון הדברים לא הכיל את כל הפרטים הדרושים להתקשרות בעסקת קומבינציה '
ע"פ חוק החוזים, נדרש כי חוזה מחייב יכיל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה.
ואולם, גם אם פרטים מסויימים נשמטו מהחוזה, אך ניתן להשלים את הפרטים על פי החוקים החלים, או על פי הנוהג החל במקרים דומים, יהיה החוזה בעל תוקף מחייב בין הצדדים.
האם זכרון הדברים שחתמו עליו חנוביץ מצד אחד, וציון ושגיא מהצד השני, מכיל את כל הפרטים החיוניים לעסקת קומבינציה?
בזכרון הדברים קבעו הצדדים בסעיפים 3-4 כי חנוביץ יקבלו 33% מהמגרש, ועליו ייבנה בית בן 230 מ"ר ובנוסף יחידת דיור בשטח של 50 מ"ר בנוי. ציון ושגיא היו אמורים לקבל 67% מהמגרש, ועל שטח זה לבנות 2 יחידות דיור ואת יחידת הדיור בת 50 מ"ר הנ"ל.
רואים אנו, כי יחידת הדיור בן 50 מ"ר, שהיה מיועד למגוריה של ציפורה חנוביץ, מופיע כשייך גם לחנוביץ, וגם לציון ושגיא ("יחידת הדיור"). כלומר, זכרון הדברים אינו ברור בנקודה זו, וגם הצדדים אינם מסכימים כיום מי אמור להיות הבעלים של יחידת הדיור?
לגרסת ציון ורועי, יחידת הדיור אמורה להיות שייכת להם, עם זכות מגורים לציפורה חנוביץ עד מותה. לעומתם, טענה משפחת חנוביץ כי סוכם שיקבלו 3 יחידות דיור וביניהן יחידת הדיור הנ"ל.
אין מחלוקת כי גרסתם של ציון ורועי לפיה יחידת הדיור תשמש למגורי ציפורה עד מותה ותהיה בבעלותם של ציון ורועי, אינה רשומה בזכרון הדברים. הדבר גם סותר את הסעיף הבא בזכרון הדברים שקובע כי יחידת הדיור תהא שייכת לחנוביץ.
בעניין זה קבע בית המשפט כי בעסקאות קומבינציה, הפרטים החיוניים להיותו של המסמך הסכם מחייב הם (בין היתר) החלוקה הברורה מה בעל המקרקעין מקבל במסגרת העסקה ומה מקבל היזם/קבלן. אם יש מחלוקת בנוגע לכך, לא ניתן לומר כי קיים חוזה מחייב בין הצדדים.
לכן, המחלוקת שבין הצדדים בנוגע ליחידת הדיור, הינה מחלוקת מהותית ולא ניתנת להשלמה במסגרת החוק או במסגרת הנוהג הכללי במקרים דומים.
על כן, זכרון הדברים אינו יכול להיות מוגדר כחוזה מחייב על פי חוק החוזים, ובית המשפט הצהיר כי מסמך זה אינו מחייב ולא ניתן לאכוף אותו.
בהתאם לכך, תביעתם של חנוביץ התקבלה, נקבע כי זכרון הדברים חסר תוקף משפטי, וציון ורועי חוייבו גם לשלם לחנוביץ 20,000 ₪ כהוצאות משפט.
תיק 69381-09-16, חנוביץ ואחרים נגד רועי שגיא וציון מרדכי, בביהמ"ש המחוזי בחיפה - ראו את פסה"ד במלואו בקובץ המצורף