האם חוק "השכירות ההוגנת" הוגן?

[אחד שחושב]

האם חוק "השכירות ההוגנת" הוגן?

היום הוצג תזכיר חוק השכירות ההוגנת שמגדיר את זכויות השוכרים מול המשכירים וביניהם את ההגבלה של איסור להעלות את שכר הדירה משנה לשנה ביותר מ2%. http://www.globes.co.il/news/articl...=2&utm_medium=email&utm_campaign=globesAlerts

השאלה היא האם החוק הוגן כלפי המשכירים. גם ככה הרווח השנתי מהשכרת דירות ביחס לערך הדירה לו היתה נמכרת בארץ נחשב לנמוך ביחס לחו"ל ובמיוחד דווקא איפה שהשכירות יקרה כמו תל אביב וירושלים כי כמה שלא ייגבו על שכירות הדירות בערים האלה מאוד יקרות לרכישה. אפשר לראות איך למשל ערים כמו קריית שמונה או בקריות היתה תשואה הרבה יותר טובה מתל אביב. http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3640715,00.html 

ייתכן שדווקא חוק עם הגבלת העלאת השכר ישמח את מי שנאלץ לחיות בשכירות במרכז, אבל זה שוחק עוד יותר את הרווחים של בעלי הדירות וגם יכול לפגוע במי שמחזיק דירות להשקעה בפריפריה ולא יוכל להגדיל את הרווחים מהשכירות. התוצאה תהיה שפחות אנשים ירצו להחזיק בדירות להשכרה, בזמן שכרגע אין בארץ כמו בחו"ל הרבה דירות ציבוריות להשכרה או חברות פרטיות המנהלות קומפלקסים שלמים של דירות להשכרה. נכון שיאיר ליפד קידם כמה מיזמים של דירות להשכרה כחלק מהחזון שלו להקים עד 150,000 דירות להשכרה, אבל כרגע אי אפשר להסתמך על פרוייקטי הדיור להשכרה העתידיים כשמדברים על מימוש חוק השכירות ההוגנת כבר בהווה (מינואר 2015 עד ינואר 2020, חוק זמני ל5 שנים).

 

[אחד שחושב]

וכתבה אחרת מגלובס על כמה זולה יכולה להיות דירה חדשה בארץ

אחד הפרוייקטים האחרונים של מחיר למשתכן על פי הקריטריונים של אריאל אטיאס, שר השיכון הקודם בביתר עילית (עיר חרדית ליד גוש עציון) של דירות 2.5 חדרים, כ75 מ"ר (הסוג שמתאים לזוגות צעירים ומשפחה קטנה) ב300-250 אלף ש"ח בלבד שהרבה יותר זול למשל מעלות הדירות בחריש. הגורם הכי משמעותי להוזלה במחיר למשתכן הוא ההנחה של 50% מהמנהל על שווי הקרקע (ומעבר לקו הירוק גם ככה ערך הקרקע נחשב לזול במיוחד) כשגם רק חלק מהדירות בפרוייקט נמכרות במחיר למשתכן והשאר ב"מחירי שוק" אם כי ברור שגם במחירי שוק הם יהיו דירות זולות יחסית כי לא מדובר במבנים בעלי מפרט גבוה במיוחד. הביקורת של גלובס היא שבתוכניות דיור חדשות כמו מע"מ 0% או מחיר המטרה, המדינה לא מוכנה לסבסד את הקרקע כמו מחיר למשתכן ולכן גם אם תהיה הנחה מסויימת למשל במחיר המטרה, הדירות לא יהיו במחירים נמוכים כמו במחיר למשתכן. מלבד זאת המפרט במחיר למשתכן הרבה יותר בסיסי מהמפרט הצפוי לפי מע"מ 0%. כמובן שאף אחד לא מצפה לדירה קטנה ברבע מיליון שקל בתל אביב, אבל ללא ספק אם היתה דירה הנבנית עם מפרט בסיסי זול על קרקע בהנחה של 50% היה אפשר לרכוש דירות בערים מרכזיות במחיר הרבה יותר זול מהיום. http://www.globes.co.il/news/articl...=2&utm_medium=email&utm_campaign=globesAlerts

 

[דן רוזנצביג]

החוק עשוי לגרום לעליה במחירי השכירות

ו/או להביא להשכרה לשנה אחת בלבד.
ראו מה קרה בעקבות הגבלת מחיר רכב הנהיגה למטרות הטסט. מחירי שעורי הנהיגה עלו ב- 20% ויותר.

 

[tapuzoed]

חוק מפגר ופופוליסטי אחד מיני רבים של הליצן..

טוב אז לא יפצלו ל-25 מ"ר, יפצלו ל-30 מ"ר.
מי יאכוף את השטויות האלו תגידו? בקושי רב מתחילים באכיפת מיסוי על משכירי דירות יוקרה.
פקחי עיריות יכנסו ויתחילו למדוד בלטות?
אני בכלל לא רוצה להתייחס לשטות של 2%. המדינה תקבע לבעלי דירות את מחיר השוק? הזוי.
מה שבטוח כולם בכנסת רוצים לתחזק את המצב הקיים שבו אספו לפיד (שמסרב לחשוף כמה נכסים יש ברשותו)
וחבריו מאותה שכבה כלכלית עוד ועוד דירות ורוצים לעגן את השכרתן בעושק על ידי מסך עשן של 'שכירות הוגנת'.
מישהו ראה כמה משלמים סטודנטים על חדרים באוניברסיטת תל אביב. אה במעונות זה אפשר.
החוק הזה בדיחה ממש.
יותר חורים מגבינת אמנטל

 

[amit1270]

בכל העולם יש חוקים שמגבילים השתוללות שכ"ד

ויש לזה סיבה.

יש להניח שהחוק יפגע במידה מסוימת במשכירים, אבל אחרי חגיגת המחירים של השנים האחרונות זה רק תיקון קטן וזעקת המשכירים נשמעת לי במידה רבה כמו זעקת "הקוזאק הנגזל". התשואה השנתית נמוכה יחסית כי מחירי הדירות גם כן לא סבירים, אבל במקרה הזה חוק לא יעזור (גם לא מע"מ 0) אלא הגדלת ההיצע. בכל מקרה דרושה פעולה בכל החזיתות כדי לעצור את ההשתוללות הנוכחית.

 

[אחד שחושב]

ההגבלה עצמה פופוליסטית

היא מתייחסת שבין ינואר 2015 ינואר 2018 אסור יהיה להעלות יותר מ2% בשנה (בלי התחשבות באינפלציה, ערך השקל וכולי ואפילו אם מתחלפים השוכרים השוכר החדש גם ייהנה מתעריף של עד 2% יותר בשנה מהשוכר שקדם לו) בינואר 2018 תהיה מותרת לעשות העלאה כמה שרוצים (מה שאומר שאולי ב2018 יסתיימו הרבה חוזים כי המשכירים יקפיצו מחירים שיפצו אותם על כמה שנים של העלאה קטנה) ושוב העלאה של 2% בלבד לשנה ל2020-2019. בנוסף חברות הביטוח ירוויחו כשהמשכירים יהיו חייבים לבטח את הדירה/מבנה והשוכרים יחויבו לבטח את הריהוט שלהם. סתם להשוואה ממון מסופ"ש של ידיעות אחרונות ראיין את ח"כ אורלי לוי-אבקסיס שטוענת שב7 השנים האחרונות שכר הדירה במרכז עלה ב84% ובפריפריה ב60%. מצד שני ברור גם שהיה בום כלכלי קטן עם ממוצע של 5% עלייה שנתית בתל"ג ודולר שנשחק. ובכל זאת הגבלת השכירות דווקא על שוכרים פרטיים לא הוגנת כלפיהם (אתם למשל לא תראו קניונים נדרשים להגביל שכר דירה מוגזם לחנויות למרות שיש הרבה חנויות שהיו מתפללות להפחתת דמי שכירות בקניונים).
&nbsp
יותר חשוב לראות מה המדינה מוכנה לממש בפועל מכל התוכניות של 150,000 דירות להשכרה. כרגע המדינה החליטה לרכוש עד 2000 דירות מפרוייקטי בנייה פרטיים שתחכיר אותם למשקיעים מוסדיים שיקיפו חברות דיור ציבורי כמו בחו"ל. כמו כן אישרה עד כה בניית עוד 2000 דירות להשכרה (כ30% מתוך למעלה מ6000 דירות שייבנו ב4 מתחמים מועדפים לדיור דרך הולת"מ שאושרו עד כה) שהקבלנים אמורים לדאוג שיועברו להשכרה וכן יש עוד כמה מיזמים ראשוניים לפרוייקטי דיור ציבורי שיתכננו ויבנו העיריות עצמם (הראשון פרוייקט מתחם הגדנ"ע בדרום תל אביב שיכיל עד 400 דירות) ויושכרו דרך חברת "דירה להשכיר". כמו כן אושר שיווק קרקעות מנהל מקרקעי ישראל בערים במחיר מוזל בתנאי שייועדו להשכרה כשייתכן שגם כל הכספים שיתקבלו ממכירת הקרקע (המוזלת) ישמשו לרכישת עוד דירות לשכירות.
&nbsp
אבל יש לציין שבניגוד להחלטות מהעבר הלא רחוק (כולל אפילו המלצות הועדה למלחמה בעוני) נראה שהממשלה פחות רוצה להתמודד עם שיפוץ דירות ישנות של עמידר ודומיה השייכות לדיור הציבורי לנזקקים ומעדיפה להתעסק עם פרוייקטי דירות חדשות לזכאים ואפילו לסייע לנזקקים לסבסד את ההפרש לשכר דירה שמצאו בשוק הפרטי אבל לא לתחזק עבורם את הדירות. יותר מזה היועץ המשפטי לממשלה ויינשטיין, אישר שגם כספים שנאגרו בעבר (למשל ממכירת דירות לזכאים שרווחי המכירה יועדו לרכישה או בניית דירות חדשות לדיור ציבורי), לא חייבים לממן רק דירות נוספות לדיור הציבורי אלא יכולות לממן גם הקמת בתי אבות ציבוריים, רכישת דירות קרקע יקרות יותר לנכים ועוד (לפחות זה פחות שערורייתי מאישור להשתמש בכסף לשיפוץ מבני ציבור וסלילת כבישים כמו שהתירו בעיריות מסוימות).

 

[amit1270]

לא הבנתי. אתה רואה סתירה בין הגנה על שוכרים

(החוק אמור להגן גם על משכירים במידה מסוימת) לבין בנייה להשכרה? מה הקשר? אי אפשר גם וגם?

 

[amit1270]

אגב, החוק עוד רחוק מתצורתו הסופית

ולכן אין טעם להתייחס לפרטים כאלה או אחרים שעשויים להשתנות. אני מקווה שהתוצאה תהיה טובה. בכל אופן המצב הנוכחי הוא בלתי נסבל.

 

[אחד שחושב]

אי אפשר להפיל הכל על המשכירים מהשוק הפרטי

שקודם הממשלה תבנה דירות להשכרה ושתקבע לעצמה כללים כאלה של התייקרות השכירות או לחלופין לגופים מוסדיים שיתעסקו בכל השכרת הדירות. אבל בנאדם פרטי שמחזיק דירה להשכרה, צריך לגלות כלפיו יותר גמישות. למשל לבטל את הסעיף הזה שגם אם מתחלף דייר אסור להקפיץ את התעריף לדייר החדש. ובכלל אולי להנהיג את חוקי השכירות רק למי שמשכיר יותר מנכס אחד. (כידוע דירות קטנות מושכרות פייר מטר בתעריף גבוה יותר. כרגע החוק מעודד אנשים לפצל דירות כי תכלס אם ישכירו 2 דירות מעל 25 מ"ר ירויחו יותר מאם ישכירו דירה אחת של מעל 50 מ"ר. אבל אם החול יחול רק על השכרת 2 דירות ויותר, אז דווקא מי שמחזיק דירה בודדה להשכרה לא ימהר לפצל אותה כדי שיוכל להעלות את שכר הדירה לדירה הגדולה). בכל אופן גם ככה יש בלוף אם ב2018 יהיה מותר להקפיץ את התעריף כמה שרוצים אז זה אומר שכל החוק הוא סתם פיקציה של עבודה בעיניים על ציבור השוכרים (כנראה לפיד מקווה שעד הקפצת התעריף ב2018 הוא יהיה אחרי הבחירות). אם חשוב באמת הגבלת תעריפי השכירות את זה צריך להטיל רק על חברות גדולות הבונות עשרות ומאות יחידות דיור להשכרה, (ולעשות את זה בקביעות לא רק ל5 שנים) ולא על המשכיר הבודד. גם ככה נלחמו בממשלה נגד משכנתה למי שרוכש דירה שנייה להשקעה אז למה גם להתערב לו ברווחים הלגיטימים משכר דירה, מקור הכנסה חשוב להרבה מאוד ישראליים (לפי סקר של הלמ"ס ב2012 כמעט 8% מהאוכלוסיה החזיק יותר מדירה אחת (כלומר היה בעל דירה פנויה להשכרה, כלומר כ650,000 איש בעלי אופציה למקור הכנסה צדדי משכירות שייפגע בגלל החוק) וכמעט 27% מהאוכלוסיה חי בשכירות.

 

[ambitious cyanide]

לא נראה לי שהבנת את החוק.

מטרת החוק היא לא להגביל מחירים. בפירוש לא. החוק לא מציע מנגנון שיאפשר את זה כמו ששמת לב בעצמך. מה שהחוק מציע הוא *יציבות* של המחיר. מהרגע שאני כשוכר חתמתי על חוזה, מובטח לי מחיר מקסימום לתקופה של שלוש שנים. מן הסתם, המחיר ההתחלתי נתון לשיקול דעתו של המשכיר וכנראה יהיה גבוה יותר כדי לפצות על חוסר האפשרות של העלאת מחיר עתידית.
&nbsp
זה טוב לשני הצדדים: לשוכר, כי השוכר יודע מה הוא מקבל וגם למשכיר, שיכול להיות יותר בטוח שהשוכר לא יברח לו כשירצה לעלות את המחיר במגבלה הידועה מראש. כאחד שמכיר את הנושא משני הכיוונים, לדעתי החוק חיובי.
&nbsp
שים לב שכל שאר הפוסט שלך למעשה אינו רלוונטי כי החוק לא רוצה ולא מנסה לקבוע מחיר מקסימום לדירה. רק יציבות.

 

[אחד שחושב]

אני יכול לדבר רק מניסיון אישי

ההורים שלי גידלו את המשפחה שלנו שנים בדירה די קטנה עד שחסכו וקנו דירה גדולה יותר בלי למכור את הישנה. אחי קודם כל גר בה כאיש נשוי (בלי שכירות, רק שילם חשבונות) ואחר כך רכש בית משלו ואבא שלי הוציא אותה לשכירות. בשנתיים וחצי שהוא משכיר אותה הוקם ועד בית חדש בבניין שהשקיע בחלקים ציבוריים שהוזנחו כמו זיפות הגג, צביעת חדר המדרגות, החלפת נורות והתקנת דלת עם אינטרקום בכניסה. בין הדיירים הראשונים שנכנסו אליה (מסיבות שונות הם עזבו תוך שנה) לדיירים השניים ערך השכירות עלה בכמה מאות שקלים כי הבניין שופץ. אבל לפי החוק החדש, לאבא שלי אסור היה ליצור כזאת העלאה ולא משנה הגורם שבמקרה שלנו היה שיפוץ החללים הציבוריים ובמקרים אחרים יכול להיות אולי גם שיפוץ פנים הדירה ע"י המשכיר בין 2018-2015. אם נגיד הבניין היה משופץ רק ב2016 לאבא שלי אסור היה להעלות את השכירות, אפילו כשהכניס דיירים אחרים, זה אבסורד. כרגע החוק גורף מידי ופוגע במקור הכנסה חשוב לאנשים ממעמד הביניים גם אם הוא לא מקור ההכנסה העיקרי (במקרה של ההורים שלי הם בפנסיה וההשכרה עוזרת להגדיל את ההכנסות (וייתכן שגם ההכנסה הזאת תיעלם שוב בעתיד אם הילדים הצעירים שלהם שוב יגורו "חינם" בדירה). יש מספיק אנשים שעבורם השכרת דירות זה עסק לכל דבר ומחזיקים כמה וכמה דירות אבל החוק רואה אדם כמו אבא שלי ואנשים שמשכירים כמה דירות כשווי ערך וזה פשוט לא נכון לעשות. גם אם נגיד החוק הכרחי צריך לאפשר גמישות גדולה יותר מהגבלה ל2% בלבד ובמיוחד שזאת רק הגבלה זמנית כלומר סתם פיקציה של הוראת שעה שאמורה ליצור רושם מלאכותי שמחירי השכירות לא מתייקרים כשבפועל ב2018 תהיה קפיצה וב2020.

 

[ambitious cyanide]

אני מבין את הסיטואציה

אז קודם כל, מפני שאין עדיין נוסח סופי לחוק סביר מאד שהנושא הזה יבוא בחשבון. למשל בגרמניה, שעליה מסתכלים בתור דוגמה לפיקוח על השכירות אכן יש סעיף שמאפשר העלאת השכירות במקרה של שיפוצים.
&nbsp
דבר שני, גם אם בסוף לא יתחשבו בזה (וקשה לי להאמין), עדיין המקרה הזה יצטרך להיבחן בבית המשפט. צריך שיקום בעל דירה שישקיע בשיפוץ, יעלה שכ"ד בצורה סבירה ואז דייר יתבע אותו. נראה מה בית המשפט יגיד, הרי בסופו של יום בית המשפט הוא הקובע.
&nbsp
דבר שלישי, גם אם מנסחי החוק לא יבינו את העניין וגם אם בית המשפט לא יגלה הבנה למציאות הפשוטה שתיארת וקשה לי להאמין שנגיע לשם, יצטרכו בעלי הדירות פשוט לתכנן את הצעדים שלהם בקפידה ולקחת בחשבון את האפשרות של שיפוץ עתידי ועליית שווי הדירה כתוצאה מכך.
&nbsp
בכל מקרה, אני לא חושב שנגיע לשם כי החוק לא מנסה למנוע עליית מחירים והוא לא מנסה למנוע תשלום הוגן על שווי הנכס. מה קורה אם שווי הנכס האמיתי משתנה בזמן החוזה, שזה בעצם הבעיה שאתה מתאר זו שאלה פתוחה. אני מקווה שמישהו בעל השכלה משפטית מקוראי הפורום יתרום מדעתו.

 

[amit1270]

על כל דוגמה כמו שלך אפשר להביא 10 דוגמאות הפוכות

של בעלי דירות שמקפיצים את מחירי השכירות רק כי הם יכולים.

 

[ambitious cyanide]

גם את זה החוק לא יפתור. רק ירסן במעט.

 

[amit1270]

גם זה משהו

 

[אחד שחושב]

ובינתיים עוד בטרם החוק אושר כבר הקפיצו מחירים

משכירים לא חיכו לראות האם ב1 בינואר 2015 יוגבל שכר הדירה שיכולים לגבות ומראש העלו בשבועות האחרונים את המחיר. ככה זה שהחוק לא רטרואקטיבי ולא מבוסס למשל על שמאות למחירי שכירות הוגנת שמראש תגביל תעריפי שיא.