הנדלניסט מהבקעה
New member
האם יעלמו בקרוב קבוצות הרכישה בעקבות הקשחת הקריטריונים ?
להלן הפניה למאמר בנדון - בכלכליסט - https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3769728,00.html
קטעים מהמאמר :
נייר העמדה שפרסם הממונה על חוק המכר הוא צעד נוסף בהקשחת הקריטריונים על מארגני קבוצות רכישה. אבי דויטש, מנכ"ל קרן אקספו: "רובד הגנה נוסף של חוק המכר עלול לרוקן מתוכן את פעילות קבוצות הרכישה"
בנייר העמדה קבע גריידי את המבחנים המרכזיים המבדילים בין קבוצות רכישה לבין פרויקטים יזמיים המתחזים לקבוצת רכישה.
כך, במקרה שיימצא כי פרויקט שמציג את עצמו כקבוצת רכישה, אך אינו באמת כזה – הוא יהא כפוף לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 - שעד כה הוחלו הוראותיו רק על יזמים.
המסמך, המכוון למארגני קבוצות הרכישה, מתפרסם כשלושה שבועות לאחר שגריידי החליט לקנוס את "קבוצת הרכישה" יונייטד שרונה, המקדמת פרויקט מגורים של מאות דירות על הקרקע היקרה בישראל, במתחם שרונה בתל אביב, בסכום של 4.25 מיליון שקל. הקנס הוטל על הקבוצה לאחר שנמצא כי בפרויקט נמכרו דירות לרוכשים חיצוניים לקבוצה, באופן הדומה למכירת דירות על ידי יזם, מבלי שניתנו לרוכשים ההגנות שבהן מחויבים יזמים בהתאם לחוק המכר.
בנייר העמדה כתב גריידי כי "קבוצת רכישה היא צורת התארגנות לגיטימית בענף הנדל"ן בישראל... מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר, ובהתאם אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה ולעמוד בשאר החובות הקבועות בחוק המכר". עם זאת, מבהיר גריידי כי "לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה הוא אכן כזה, על פי מהותו". לדבריו, המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הקבוצה, אלא בחינה מהותית של מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט, בין היתר, כפי שהיא עולה מההסכמים ביניהם.
"בהתאם לכך, ישנם מקרים בהם מארגן של קבוצת רכישה ייחשב כיזם המוכר דירות", הוא מדגיש, כאשר לצורך כך "נבדקת, בין היתר, מידת שליטתו של הגורם המארגן בפרויקט מול חברי הקבוצה, במטרה לקבוע עד כמה השליטה בפרויקט היא של מארגן הקבוצה, ואינה מצויה, הלכה למעשה, בידי חברי קבוצת הרכישה".
בפרסום נייר העמדה מצטרף גריידי לרשות המסים שכבר לפני מספר שנים החלה לבחון את התנהלות מארגני קבוצות הרכישה בעקבות תיקון מס' 66 לחוק מיסוי מקרקעין (שם נקבע כי רוכש קרקע במסגרת קבוצת רכישה ימוסה במס רכישה כאילו רכש נכס מבונה ולא קרקע).
גריידי מונה במסמך עשרה נושאים מרכזיים אשר נבחנים לצורך קביעה בדבר קיומה של קבוצת רכישה אמיתית. כך למשל, יש לבדוק
האם המארגן הוא הבעלים של הקרקע בטרם גיבוש הקבוצה;
האם הקבוצה אכן מקבלת זכויות קנייניות בקרקע;
האם המארגן ביצע בפרויקט פעולות משמעותיות בטרם הקבוצה הוקמה;
האם גורמי מקצוע מהותיים בפרויקט, כגון קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל, בנק מלווה וכו', נקבעו מראש במערך ההסכמים הכולל, והחלפתם כרוכה במנגנון סבוך שאינו מאפשר זאת למעשה.
"ככל וישנו קשר אישי/עסקי בין המארגן לגורמי המקצוע המועסקים בפרויקט, החשד לשליטה של המארגן בפרויקט גובר", נכתב בנייר העמדה.
עוד סימן מחשיד מבחינת משרד הבינוי והשיכון הוא כאשר המארגן בעצמו, באמצעות חברה קשורה או באמצעות משקיע, שומר לעצמו מספר גדול של יחידות בפרויקט, כך שהוא נהנה משליטה בפרויקט במישרין מתוקף היותו חבר משמעותי בקבוצה; וכן כאשר המארגן או גורמים מטעמו מכהנים כחברי הוועד המנהל בנציגות הקבוצה.
חשוב לקרוא את המאמר במלואו.[בהפניה]
להלן הפניה למאמר בנדון - בכלכליסט - https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3769728,00.html
קטעים מהמאמר :
נייר העמדה שפרסם הממונה על חוק המכר הוא צעד נוסף בהקשחת הקריטריונים על מארגני קבוצות רכישה. אבי דויטש, מנכ"ל קרן אקספו: "רובד הגנה נוסף של חוק המכר עלול לרוקן מתוכן את פעילות קבוצות הרכישה"
בנייר העמדה קבע גריידי את המבחנים המרכזיים המבדילים בין קבוצות רכישה לבין פרויקטים יזמיים המתחזים לקבוצת רכישה.
כך, במקרה שיימצא כי פרויקט שמציג את עצמו כקבוצת רכישה, אך אינו באמת כזה – הוא יהא כפוף לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 - שעד כה הוחלו הוראותיו רק על יזמים.
המסמך, המכוון למארגני קבוצות הרכישה, מתפרסם כשלושה שבועות לאחר שגריידי החליט לקנוס את "קבוצת הרכישה" יונייטד שרונה, המקדמת פרויקט מגורים של מאות דירות על הקרקע היקרה בישראל, במתחם שרונה בתל אביב, בסכום של 4.25 מיליון שקל. הקנס הוטל על הקבוצה לאחר שנמצא כי בפרויקט נמכרו דירות לרוכשים חיצוניים לקבוצה, באופן הדומה למכירת דירות על ידי יזם, מבלי שניתנו לרוכשים ההגנות שבהן מחויבים יזמים בהתאם לחוק המכר.
בנייר העמדה כתב גריידי כי "קבוצת רכישה היא צורת התארגנות לגיטימית בענף הנדל"ן בישראל... מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר, ובהתאם אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה ולעמוד בשאר החובות הקבועות בחוק המכר". עם זאת, מבהיר גריידי כי "לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה הוא אכן כזה, על פי מהותו". לדבריו, המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הקבוצה, אלא בחינה מהותית של מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט, בין היתר, כפי שהיא עולה מההסכמים ביניהם.
"בהתאם לכך, ישנם מקרים בהם מארגן של קבוצת רכישה ייחשב כיזם המוכר דירות", הוא מדגיש, כאשר לצורך כך "נבדקת, בין היתר, מידת שליטתו של הגורם המארגן בפרויקט מול חברי הקבוצה, במטרה לקבוע עד כמה השליטה בפרויקט היא של מארגן הקבוצה, ואינה מצויה, הלכה למעשה, בידי חברי קבוצת הרכישה".
בפרסום נייר העמדה מצטרף גריידי לרשות המסים שכבר לפני מספר שנים החלה לבחון את התנהלות מארגני קבוצות הרכישה בעקבות תיקון מס' 66 לחוק מיסוי מקרקעין (שם נקבע כי רוכש קרקע במסגרת קבוצת רכישה ימוסה במס רכישה כאילו רכש נכס מבונה ולא קרקע).
גריידי מונה במסמך עשרה נושאים מרכזיים אשר נבחנים לצורך קביעה בדבר קיומה של קבוצת רכישה אמיתית. כך למשל, יש לבדוק
"ככל וישנו קשר אישי/עסקי בין המארגן לגורמי המקצוע המועסקים בפרויקט, החשד לשליטה של המארגן בפרויקט גובר", נכתב בנייר העמדה.
עוד סימן מחשיד מבחינת משרד הבינוי והשיכון הוא כאשר המארגן בעצמו, באמצעות חברה קשורה או באמצעות משקיע, שומר לעצמו מספר גדול של יחידות בפרויקט, כך שהוא נהנה משליטה בפרויקט במישרין מתוקף היותו חבר משמעותי בקבוצה; וכן כאשר המארגן או גורמים מטעמו מכהנים כחברי הוועד המנהל בנציגות הקבוצה.
חשוב לקרוא את המאמר במלואו.[בהפניה]