האם ירושה של 8.4% מדירה, מחשיבה אותי כ"בעל זכות בדירה"?

[יניב ריז]

האם ירושה של 8.4% מדירה, מחשיבה אותי כ"בעל זכות בדירה"?

אני שוקל לבנות בית בגליל, ומספר הטבות אינן ניתנות למי שמוגדר, גם לפי צו ירושה, כבעל "זכות בדירה".

הדירה בת"א, וה-8.4% לפי שוויה מהווים עבורי כ-30% משווי הבית שאני רוצה לבנות.
הבנק סירב בלהכיר בזה כהון עצמי, שכן מדובר אחוזית בערך שקטן מ-25% (לא ענין אותם מה שווי השקלי של 8.4%), כמובן שהדירה טרם נמכרה, שכן היא בשיאו של תמ"א 38, ככה שאין לי יכולת לממש את חלקי ולהמירו לכסף נזיל כעת.

האם לפי כך עלי להסיק כי "זכות בדירה" הינה רק כאשר חלקי כיורש הוא מעל 25%? או שההגדרה משתנה לפי הערך השקלי?

האם אצטרך לשלם בעת הבניה של הבית בגליל, מיסים כאילו זאת דירתי השניה?
האם אני כעת נחשב כחסר דירה, או "שאינו בעל זכות בדירה" למרות ה-8.4%?

עוד מידע שיכול לסייע: אני חי בשכירות כל חיי, הדירה היתה של סבתי שנפטרה, סבי נפטר הרבה לפני שנולדתי.
אבי, הוא היורש ביחד עם 3 אחיותיו, אך הוא נפטר לפני שסבתי נפטרה, והיה גרוש בעת מותו, כמוכן היה חי בשכירות בתקופת חייו.
קרי, ה-25% של אבי, עבר אליו ואל 2 אחי, לכן יצא 25/3 = 8.4% עבורי.

ושאלה אחרת, אם כי פחות קריטית, האם אצטרך לשלם מס הכנסה על מימוש חלקי בירושה, בעת מכירת הנכס? והאם מדובר במס הכנסה שהנחת תושב "קו עימות" חלה עליה?

תודה למי שיוכל לשפוך מעט אור על השאלות.

 

[aeonf]

למה אין לך יכולת לממש?

תוכל למכור את ה8.4% אחוזים הנ"ל לאחד מהיורשים האחרים או לחלופין לצד ג'.
עד שליש דירה זה נחשב כאילו אין לך דירה כלל.
לגבי מיסים במכירת ה8.4% זה תלוי אם תמכור אחרי שיהיה לך בית, לפני שיהיה לך הבית וכמה בתים היו לסבתא, מומלץ לקבל יעוץ מקצועי על המיסים ואפשרויות לשלם פחות ואף פטור מוחלט.
&nbsp

 

[יניב ריז]

תודה על התשובה!

אין לאף אחד מהיורשים כסף ו/או ענין לקנות את חלקו של האחר, מה גם שהתמחור משתנה כי הבית תחת תמ"א 38 והמחיר הדירה צפוי בתוך כמה שנים להכפיל את עצמו.
לכן יש אי ודאות כרגע באשר לשווי.

צד ג' זה אפשרי, לא מצאתי גוף בנקאי שיסכים, כרגע מברר האם יש חבר שיתן לי הלוואה תמורת מכירת חלקי אליו.

 

[פרל דוד]

חלקי דירה בירושה ומימושה ע"י אחד היורשים - התייחסות.

לא ציינת...אבל, לדירת סבתך יש עוד 2/3 בעלי זכויות ו/או יורשיהן [כלומר 3 אחיותיו של אביך שלא ברור אם הן בחיים] ולכן אצא מהנחה ש...שהאחיות נפטרו ולכל אחת מהם 3 ילדים והנה לך 12 יורשים לדירה [כולל אתכם]

יתכן שתמצא בין בני דודך מישהו שיהיה מעוניין לרכוש את חלקך.
מניסיון חיים, אני סבור שימצא מישהו מהיורשים [בשלב ראשון] שיהיה מעוניין לרכוש את חלקך בנכס. [לפני הוצאת המימוש לצדדי ג']

בני משפחתך לא ירצו שותף חיצוני שעלול להביא את הנכס לפירוק שיתוף ומכירתו בתמחור ע"י כונס ממונה.

כשאתה מציין שהבנין "נמצא בעיצומו של תמ"א 38" למה אתה מכוון ? האם מדובר בשלבי חתימה על הסכמים עם יזם ? האם מדובר על מתחם "פינוי בינוי", התחדשות עירונית ?

האם הדירה מושכרת לצד ג' כל שהוא ?
האם כל היורשים מדברים "שפה אחת" או שהדירה "נטושה" ?

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי - 052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.
מייל - [email protected]

 

[יניב ריז]

תשובות מפורטות, תמונת הנכס ופירוט התמ"א ושווי הנכס-

הנכס עצמו:

מדובר בבנין ה"רכבת" בכתובת דרך השלום 71 בת"א.
הבנין היחידי בכל שרשרת הבנינים, בו כיום יש חניה בטאבו לכל דייר.
הדירה בקומה 1, 3 חדרים, שופצה כליל לפני 3 שנים, מושכרת מאז ברצף ב-4,000 ש"ח לחודש.

כיום שווי מוערך AS IS הוא כ 1.1-1.2 מיליון ש"ח.

לפני כחודשיים, לאחר מו"מ מול קבלן שארך כשנה וחצי, ולאחר אישור העיריה רק לגבי בנין מספר 71 (לא ברור לי למה לא אושר ליתר הבנינים האחרים), הדירים חתמו באסיפה על הסכמה להריסת המבנה, והקמת רב קומות חדש שמתוכנן להיות 15 קומות + חניה תת קרקעית + מרפסות, ולכל הפחות כל דייר יגור קומה אחת מעל הקומה שדירתו כיום נמצאת.

הפרויקט מוערך להיות מספר שנים, עם הערכה הפסימית ביותר לכ-4 שנים מהיום.

שווי הדירה לאחר מכן, מוערך לעבור בקלות את ה-2 מיליון ש"ח, לא ברור לי כמה מעל.

לגבי היורשים:

למעט אבי שנפטר, 3 אחיותיו חיות.
לגבי סבתי שנפטרה, לא היה ברשותה כל נכס נוסף, ומדובר בדירתה ה-1 והאחרונה שרכשה.

קרי במספרים, יש לנכס 3 אחיות, שכל אחת מהן קיבלה 25%, וה-25% הנותרים מחולקים ביני לבין אחי ואחותי. קרי 6 יורשים, 3 עם 25% ו-3 עם 8.4%.

לכל 3 האחיות יש כיום בית קנוי, והן במצב כלכלי ממוצע, ככה שאין להם צורך בדירה נוספת, ואין להן ענין בהוצאה כספית של קניית חלקו של יורש אחר, מה שיביא לפגיעה בתזרים שלהם ללא מטרה ברורה...

לאחי ואחותי אין כסף לקנות חלק מאף צד.

המשפחה מאוד מלוכדת ומגובשת, וישמחו אם אני או שאר אחי יוכלו לממש את חלקם בנכס, כדי שגם אנחנו נוכל להיות בעלי דירה, כמוהם. הם רוצים בטובתינו, ויודעים שמצבו הכלכלי של אבי שהיה פועל קשה יום, לא אפשר לנו לצבור הון בחיינו, ולא הותיר לנו מאומה לאחר פטירתו.

ככה שהם אישרו פה אחד, שאם נוכל לממש את חלקינו לטובת עתידינו, הם מוכנות שנעביר את הזכויות לאדם אחר או גוף מוסדי אחר.

הבנק לא מכיר ב-8.4% כבעלות ברת שיעבוד לצורך תזרים או הון עצמי.

ככה שלמעט צד ג', אני לא רואה איך אני יכול לממש.

ונניח שאני מעונין למכור לצד ג', איך עושים חשבון? הרי שמחד לא אמכור לפי השווי הנוכחי, ומאידך המוכר לא יקנה לפי השווי המוערך העתידי.
ככה שאין לי מושג איך לתמחר את הדירה ביחס לסיכון ששוויה לא יעלה.

אם אני רוצה להיות יצירתי, אני מוכן למכור בשווי נוכחי, אך עם סעיף שבו יכתב שאם הפרויקט אכן יסתיים, אקבל (נניח) 50% מההפרש, קרי אם חלקי במצב הדירה כיום הוא 100K, אזי הקונה יוכל לשלם 100K , לקבל את השכירות כל חודש היחסית, ובמידה והפרויקט מסתיים, וכעת נניח שחלקי מוערך ב-200K, אז מי שקנה יתחלק איתי חצי חצי בהפרש שנוצר, קרי יוסיף עוד 50K.

זאת הדרך היחידה שמצאתי שבה הקונה לא לוקח סיכון, ואני מהוון את הסיכון ע"י חלוקת רווח עתידי ביני לבין הקונה.

אני מניח שאם יש קונה כאן, שבשל הצורך בנזילות לכסף, אחי ואחותי גם ירצו לבצע מהלך דומה, קרי יתכן וניתן למכור לצד ג' את כל ה-25%.


אני בכיוון? זה בכלל אפשרי?

 

[Nemesis001]

לדעתי יהיה לך קשה למכור

בתור קונה שרוכש נניח 25%, עדיין בפועל הנכס ינוהל כפי שרוצים בעלי הנכס האחרים במיוחד אם הם קרובים/מכירים אחד את השני.
מבחינת קונה, זהו סיכון שכן הוא לא יכול בפועל לנהל את הנכס שלו.

 

[gevayu]

ואם בכל זאת נמצא קונה בין היורשים האחרים,

בדוק עם העו"ד שמטפל בענייני הירושה/צוואה טרם הרישום על הדירה אם אפשרי לבצע את המכירה באמצעות איזון נכסים או משהו בסגנון. לפי מיטב הבנתי (שלא תחליף ייעוץ משפטי ספציפי) יש אפשרות להתקזז על חלקך בדירה בתמורה לרכוש אחר שבירושה (מזומן? מניות? סט כלי כסף מטורף?) מבלי שזה ייחשב אירוע מס.
שים לב שלאחר רישום הדירה בשל הירושה/צוואה, כל מכירה כזאת תהיה מכירה לכל דבר ולכן תחשב כאירוע מס לך ולרוכש (מס שבח ורכישה בהתאמה)