האם יש בעייה לקנות דירה מזוג מתגרש?

[YoniS007]

האם יש בעייה לקנות דירה מזוג מתגרש?

אני שואל לפני בדיקה משפטית. לבדוק אם יש בכלל מקום לערב את העו"ד שלי וזאת לא פסילה על הסף.

זאת דירה להשקעה של זוג שכעת נמצא בהליכי גירושין. הדירה ריקה מדיירים. הבחור, המוכר, סבבה לגמרי, הגעתי אליו דרך חברים. אדם ישר מאד. הוא אומר שיש הסכם חתום בינו לבין אשתו בנפרד עם אישור בימ"ש. שניהם רשומים כיום כבעלים ושניהם יחתמו על חוזה המכר. שמבחינתי ההבדל היחיד זה שאת התמורה אצטרך לשלם בשני צ'קים נפרדים, אחד לו ואחד לגרושתו.

יכולה להיות בעייה עם זה?

 

[רימון חייט]

לא מכניסים ראש בריא למיטה חולה ולא מוותרים על הסף

א. אינך רוצה לקנות מזוג מסוכסך. לאחר שתיתן מקדמה, עלולה
לצוץ מחלוקת אחרת בין שניהם וכאמצעי לחץ אחד מהם עלול לתקוע העסקה.
&nbsp
ב. חוזה הגירושין שלהם מגדיר מי מקבל את הדירה. יועילו להעביר את הדירה
על שם אחד משניהם ואתה תרכוש ממנו או ממנה. יעשו עם הכסף שלך מה שירצו
בניהם.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה

 

[כי אני הבוס]

אני מבין שגם אתה שייך לעדת פולין. אולי אנחנו קרובים?

א. הוא נותן מקדמה כנגד חתימת חוזה כאשר בני הזוג חתמו על החוזה, על שטרות המכר (שנשארים בנאמנות) ועל אישור לרשום הערת אזהרה לטובת המוכר. מרגע זה לא ממש משנה מה קורה בין בני הזוג כי הדירה נמכרה. אם הם מפרים חוזה אז יש את הכלים המשפטיים לטפל בהפרות. אבל לי לא ידועה שום סטטיסטיקה על כך שקיימות יותר הפרות חוזה במכירה כתוצאה מפירוק שותפות עקב גירושין. בטח כשמדובר בדירה להשקעה, ריקה, ולא על דירת המגורים של הזוג. גם לא נתקלתי באף עו"ד שמייעץ ללקוחותיו שלא לרכוש דירה מזוג בהליכי גירושין.

ב. אני מתאפק לא לצעוק עליך על מה שכתבת פה. אם איש מהם לא מעוניין או מסוגל להחזיק בנכס למה בשם כל הקדושים שירשמו אותה על שם אחד מהם רק כדי למכור לצד ג'??? מה זה לרשום על שם אחד מהם? זאת עסקת מכר לכל דבר שבה אחד מבני הזוג מוכר את חלקו בדירה לבן הזוג השני. התגרשתי לפני יותר מ-9 שנים ומאז עזרתי להרבה זוגות לצלוח את את התהליך המסובך הזה (מין פרויקט אישי) ומעולם לא שמעתי מישהו עושה כזה דבר.

לסיכום זאת אולי מיטה חולה אבל הוא לא מכניס את הראש לשם אלא אם התפתח משהו עם הגרושה הטרייה. ברוב המקרים זאת עסקת מכר שאיננה שונה מעסקת מכר אחרת.

 

[כי אני הבוס]

הערת אזהרה לטובת הקונה כמובן...

לא המוכר.

 

[YoniS007]

תודה

עשיתי שיחה קצרה עם עו"ד והתשובה שלו שיש לבדוק כל מקרה לגופו וסיכמנו שהוא יעבור על החומר אחרי החג. בינתיים אני רוצה לראות אם אני יכול לשפר מעט את המחיר.

מדובר בדירה בבניין די מעפן, בניין של עמידר לשעבר שהופרט, בישוב קטן קרוב מאד לתל אביב. הדירה שופצה לחלוטין לפני 3 שנים ומכאן האטרקטיביות שלה, שאפשר להשכיר אותה גם לאנשים "נורמליים". קל להשכיר אותה, שקט תעשייתי מבחינת תקלות. תשואה מצויינת של כמעט 4%.

 

[כי אני הבוס]

אין שום בעייה עם זה

ברוב מוחלט של המקרים המכירה היא בהסכמה ואיננה שונה ממכירת דירה רגילה. היות ואתה כותב במפורש ששניהם יחתמו על הסכם המכר אז כנראה שזה המקרה.

אם הייתה בינהם מחלוקת על הבעלות על הדירה ופירוק השותפות בדירה הנו תוצאה של צו פירוק של בית משפט אז המכירה תצטרך לקבל אישור בימ"ש. ההליך עליהם ומבחינתך זה בסך הכל מאריך בכמה ימים את התהליך אבל מגדיל את הבטחון כי בודאות המוכרים הם בעלי הזכויות וכו'.

אם הדירה נראית לך אז אין שום מניעה להתקדם. עורך דינך יעשה כמה בדיקות לוודא שהכל כשר.

 

[YoniS007]

תודה, החלטתי לערב עו"ד

 

[עורכת דין חן סרי]

עשית בשכל

עו"ד יבדוק עבורך את מצב הזכויות ויוכל לייעץ לך לגופו של עניין.
&nbsp
כמו שרימון כתב לך גם אני סבורה שלא נכון לתת המלצה גורפת על הימנעות מעיסקה עם מוכרים שהם זוג גרוש.

 

[YoniS007]

תודה, דיברתי עם העו"ד שלי

הוא דיבר אחרי הצהריים עם המגשר שלהם שגם יטפל בעסקה מטעמם. אחרי השיחה הוא אמר שבעיקרון הוא מחכה לכמה מסמכים אבל לא נראה לו שיש שום בעייה. להיפך, יש שיתוף פעולה מלא והם מעוניינים לגמור מהר.

כרגע הבעייה היותר גדולה היא דווקא שלי, כי אקבל את הכסף רק בתחילת נובמבר. ולפי קצב הדברים יהיה חוזה חתום לפני זה. מחר אלך לבנק לבדוק אפשרות של הלוואת גישור לשבועיים בשביל תשלום ראשון.

לגבי המשפט האחרון, כנראה רצית לכתוב בניגוד לרימון ולא כמו רימון

 

[מגע הזהב]

אם העסקה טובה מבחינה מסחרית אז בהחלט בדוק עם עו"ד

קודם כל יפה מצידם שסיפרו לך, בדרך כלל מוכרים לא מספרים שהם בהליכי גירושין בדיוק מהסיבות שעלו פה הסתייגויות, שאגב, לרוב מדובר בדיעות קדומות שאינן מבוססות.

ברוב המקרים אין שום בעייה עם קנייה מזוג מתגרש. מלחמות גירושין קשות אמנם זוכות לתהודה רבה בציבור ובתקשורת אבל מהוות אחוז קטן מכלל הגירושין. ברוב המקרים האנשים פשוט רוצים לסיים ולהמשיך הלאה. גם במקרים בהם טרם סיימו לריב בינהם על הכסף, זאת לא בעייה שלך. הסכום שבמחלוקת יילך לנאמנות עד שיסיימו לריב או עד שביה"מ יפסוק בנדון. אבל אתה מבחינתך מתקדם בעסקה ומקבל מפתחות.

לא נוגע לך אבל ברמת העקרון, אם זאת הייתה דירת המגורים שלהם והאשה נשארה לגור בדירה והבעל יצא, שזה בד"כ התסריט המקובל בדירות של מתגרשים, אז ההמלצה היא להשאיר סכום יחסית גדול לסוף, לפחות חצי משווי העסקה והייתי אומר אפילו 70% אם המשכנתא שלהם מאפשרת. ביצוע התשלום האחרון מותנה כנגד מסירת החזקה בדירה. בדרך כלל המוכרים רוצים לפגוש את הכסף ולכן לא ישחקו משחקים. הסיבה לכך כי אם הסכום שנשאר לסוף זניח, נניח 10% שעוד אמור להתחלק בין שניהם, יכול להיווצר מצב שהאשה תסרב לפנות את הדירה ואז הקונה צריך להתחיל מהלך משפטי ליישום ההסכם מכיוון שאין לו סנקציות כלכליות טובות להפעיל.

 

[משקיע בנדלן]

בעייה כן, להימנע מעסקה, לא

אם אכן שניהם יגיעו לחתום על החוזה, אז זה בסדר. שים לב שיש מצב ששני עורכי דין, שלו ושלה ירצו לבדוק ולאשר את החוזה שזה יסבך מעט את ההתנהלות מולם אבל לא דיל ברייקר. בשורה התחתונה תלוי מאד מי המוכרים ומה התקשורת בינהם. אם תצליח לארגן להיפגש עם שניהם ביחד, תהיה לך תמונה טובה של איך העסקה תתפתח.

 

[YoniS007]

תודה, לקחתי לתשומת ליבי

שמעתי אותם מדברים בטלפון. השיחה הייתה ידידותית.