האם יש מה לשפר בתמהיל ובריביות?

[1תפוחי1]

האם יש מה לשפר בתמהיל ובריביות?

הי,
אנחנו עומדים לקחת משכנתא על דירה בעלות 1700K, מימון 50%, החזר חודשי רצוי 5.5K.
האם יש מה לשפר בתמהיל ובריביות שקיבלנו מבנק דיסקונט? (לאחר סקר ברוב הבנקים דיסקונט נתנו את ההצעה העדיפה):
240K פריים P-0.7 ל-20 שנה.
390K קל"צ 3.2% ל-14 שנה.
220K מל"צ כל 5 שנים 3.2% ל-15 שנה.

תודה מראש לעונים

 

[גיל חיו לוי]

תשובה

מבחינת הריביות קיבלתם הצעה יפה.
כמה שאלות על מנת לבדוק שינוי התמהיל למרות הריביות הטובות.
1) אתם מתכוונים לפרוע את המסלול המשתנה כל 5 לא צמוד בעוד 5 שנים?
במידה וכן מה הסכומים שיהיו לכם בערך ומתי בדיוק?
2) למה לא לקחתם 283.000 בפריים 33% והורדתם את ה43.000 האלה ממסלול אחר?
3)במידה ואתם מתכוונים לפרוע את המסלול המשתנה .
אתם יודעים שההחזר שלכם ילך וירד באופן משמעותי מעל 850 שקל בעוד כ5 שנים?
כי אם הכיוון לפרוע ולהישאר בהחזר שלא ירד משמעותית כדאי להאריך תקופה במשתנה ( שגם ככה יורד ושלא ירד משמעותית ההחזר) ולקצר מסלולים אחרים שהולכים להישאר יותר.

 

[1תפוחי1]

אין כוונה לפרוע את המשתנה אלא אם תהיה קפיצה רצינית בריבית

אין כוונה לפרוע את המשתנה בעוד 5 שנים, אלא אם תהיה קפיצה רצינית בריבית בנקודת היציאה. יש לנו כיום קרן השתלמות נזילה 200K אבל מעדיפים לא לגעת בה ככל שזה אפשרי (מכיוון שהיא מושקעת דרך IRA אי אפשר גם לקחת הלוואה).
הרעיון לקחת משתנה כל 5 הגיע מהבנקים כדי לאפשר ריביות יותר טובות בשאר המסלולים וזה נותן גם גמישות אם נרצה בעתיד להפנות כסף כדי להקטין את המימון. בכל אופן, המטרה של הקטנת מימון לא תהיה הקטנת ההחזר החודשי אלא קיצור התקופה.
סיבה נוספת שרצינו שהמשתנה תהיה ל-15 שנה ולא ל-20 שנה היא כדי שבנקודת שינוי הריבית הראשונה כבר נחזיר חלק לא מבוטל מהסכום.
הפריים הוא 28% ואינו 33% שוב בגלל שזה פוגע בריבית קל"צ .נראה שכיום הבנק מרוויח מלהעביר לנו 5% מהפריים לקל"צ אבל בעלייה של 0.5% פריים זה כבר break-even.

 

[Fitch]

תאריך פריים תקצר קל"צ