האם כדאי למחזר? מטרה להוריד החזר חודשי

[DavidM9cka]

שלום אשמח לעצת הממוחים, המטרה העיקרית שלי היא להוריד החזר חודשי (קורונה גרמה לשינוי בקרירה) וכמובן לחסוך כסף במצטבר

נשוי +3 הכנסות 30k בעל נכס בשויי 2.7 מיליון משכנתא 770k.
תמהיל נוכחי:
פריים 300k p-0.8 שנים 20
קלצ 2.97 60k שנים 8.1
קלצ 2.4 40k שנים 4.2
קלצ 2.88 170k שנים 6.3
קלצ 2.52 90k שנים 7.9
מצ 2.71 80k שנים 18
מש 2.81 30k שנים 14

סהכ 770k (ישנם מספר מסלולים וסכומים קטנים מכיוון שהייתה גרירה של משכנתא + הוספה)

החזר חודשי 7000 שקל.

כרגע בבנק פועלים

אשמח לדעת האם כדאי למחזר? החזר חודשי רצוי 5000 שקל.

תודה

 

[82little]

מקווה שהשינוי לטובה.
בהצלחה בדרך החדשה.

האם יש עמלות היוון במסלולים שאינם פריים?
מה אחוז המימון בהתחשב בהערכת שמאי שבידי הבנק?

צריך לבדוק במחשבון משכנתא מה סך הריביות שמשלם עבור ה 470 א' שח.

ואז תדע כמה כדאי למחזר. ומה העלות.
ניתן לשפר את הריביות וניתן לחסוך כסף במידה ותישאר עם אותו החזר חודשי או תעלה. ואפשר גם לקצר בממוצע את השנים.

אבל היות ומבקש להוריד בהחזר החודשי בסך הכל זה יעלה בסך הריביות ומאריך המשכנתא בערך ובממוצעפ בארבע וחצי שנים.
לא נכנס לסכומים מדוייקים כי זה הרבה עבודה להכניס את כל המסלולים והשנים וכו למחשבון. ותוכל לעשות בעצמך... רק כדי להבין העלויות המדוייקות.

בכללי אציין שבגלל שניתן להשיג ריביות קלצ טובות יותר בממוצע מהתמהיל העמוס הזה אפשר לרדת להחזר חודשי של 5000 שח בערך -- בעזרת 2 מסלולי קלצ 12 ו 13 שנים בערך -- ולשלם על כך בסך ריביות פחות מ 20 א שח בערך יותר מהמסלולים הקיימים.

אז אי אפשר לומר שאתה מרוויח אבל מניח שהנזק לא ככ גדול. (תלוי גם
בעמלות היוון וכו.)

לסיכום כדי להוריד ל 5 א החזר חושי (בערך) מחזר 470 א של כל המסלולים שאינם פריים. בקש 2 קלצ . והשתמש במחשבון לקביעת גובה הסכום במסלולים . למשל 270 א בקלצ ל 12 שנים ועוד 200 א בקלצ ל 13 שנים.
עם קצת התעקשות מניח שאפשר למחזר בתוך. הבנק. בהצלחה.

 

[DavidM9cka]

ראשית תודה על התגובה.

עמלת היוון היא 2000 שקל בערך.

חשבתי לקחת 360 אש"ח קלצ ו110 משצ כל 5. מדוע אתה מציע לוותר על המשתנה כל 5 ולקחת הכל בקלצ?

מה הריבית המינימלית שאוכל לקבל עבור קלצ 360 אש"ח ל8 שנים בהנחה שאני ב20% מימון ? (ראה קובץ מצורף)

 

[82little]

יפה. התמהילים הללו ממחישים בדיוק את הענין. ולזה התכוונתי. לערוך כמה סימולציות ולבוא לבנק עם בקשה ספציפית ולדעת גם מה העלויות הצפויות ולא לתת לבנק להציע כל מיני הצעות מחוץ לגבולות שנוח לך..

ולתמהיל ... מה שאתה מציג כאן שונה במידה ממה שאמרת -- שצריך להוריד את ההחזר ל 5000 שח.

כי כאן ההחזר החודשי יורד רק ל 6000 שח (שהרי נוסף לכל המסלולים האלה בסך 470 א' שח שיהיו בסך החזר חודשי נניח 4700 שח במקום נוכחי 5700 שח יש את הפריים בסך 300 א' ל 20 שנה (שמניח שזה החזר חודשי של כ 1300 שח..)

אם מתאים לך ואפשרי לרדת ל 6000 במקום ל 5000 , או במצב שאתה נשאר נשאר ב 7000 ניתן אכן גם לחסוך בסך הריביות (תלוי גם בריביות שתשיג).

ולגבי הרכב התמהיל אפשר לקחת גם מלצ אבל לדעתי לא כדאי במקרה זה. .
זה מאריך את המשכנתא יחסית לקלצ ל 15 שנים, ומגדיל את סך הריביות במסלול הזה. כמו כן לצערנו בנקודת הזמן הזאת ריביות המלצ יקרות יותר מאשר הקלצ.
ההחלטות הללו הן ספציפיות למצב, ובמקרה שלך שאפשר לקצר מספיק בקלצ, והיא תצא יחסית קצרה, היתרון של המלצ פוחת.
זה גם תלוי האם צפוי כספים לפרעון מוקדם ורוצה להכין תכנית יציאה לעוד כמה שנים מהסכום הזה.... ושוב במקרה שלך שהקלצ ייצא קצר זה פחות קריטי...

הריביות שניתן להשיג בקלצ במקרה שלך אני מניח -- מקווה ושווה ללחוץ בבנק -- ל 8 שנים באיזור 1.8 אחוז והמלצ 2.7 אחוז.
לגבי הקלצ ל 12 ו 13 שנים חושב שניתן להשיג במקרה שלך באיזור2.2 ושוב, אם אתה יורד רק ל 6000 שח אז אפשר לקצר את הקלצ הזה ל איזור ה 9 ו 10 שנים נניח והריבית באיזור ה 2 אחוז... כל הריביות שאומר כאן זה כמובן רק השערה ושקלול מסויים של ניסיון בבנקים וממוצע ריביות בכל מיני אתרים. זה לא כזה חשוב האמת אלא רק לקנה מידה מסויים. בסוף זה מה שהבנק מוכן יהיה לתת לך. מה שחשוב לך זה להחליט על התמהיל וטווח השנים הכללי ואחר כך לבדוק עם הבנק את הריבית האופטימאלית שמוכן לתת. במקרה שלך מניח גם ששוה למחזר באותו הבנק. בהצלחה.