האם מתווך יכול לקנות נכס של לקוח שלו?

[PolarBear]

האם מתווך יכול לקנות נכס של לקוח שלו?

זה אולי נשמע מוזר אבל זה קרה לי. הצעתי למתווך לטפל במכירת דירה שלי. אחרי שהמתווך ראה את הדירה, הוא הציע לי שהוא יקנה ממני את הדירה למטרת השקעה (כנראה ישפץ אותה קצת וימכור במחיר גבוה יותר).
האם זה חוקי בכלל? נראה לי שיש כאן ניגוד אינטרסים מובהק.
(הערה: הסיפור האמיתי מורכב ומסובך יותר. שיניתי אותו קצת וקיצרתי כדי לא להעמיס יותר מידי על חברי הפורום...)

 

[elvinnox]

לכאורה יש כאן בעייתיות

המתווך אמור להשיג עבורך את המחיר המקסימאלי בעוד שעבור עצמו ירצה מחיר מינימאלי.
&nbsp
לכן, הייתי מוותר על הצעתו של המתווך ומנסה למכור את הנכס בעצמי,
אם המתווך מוכן לקנות את הדירה במחיר מסויים אין סיבה שלא תמכור אותו למשהו אחר באותו מחיר או יותר גבוה.
&nbsp

 

[PolarBear]

את זה אני יודע.

השאלה שלי היא האם מה שהוא עשה זה חוקי?
בטיפשותי כבר חתמתי על זכרון דברים. הוא הונה אותי בעזרת עמית שלו וגרם לי לחשוב שהוא מציע לי מחיר טוב, בעוד שלמעשה המחיר שהוא הציע היה נמוך בכמה אחוזים מהערכת שמאי.

 

[רימון חייט]

הערכת שמאי היא רק דעה

יתכן ושמאי אחר היה מעריך במחיר נמוך יותר.
האם במידה והיה מגיע קונה ומציע מחיר מעל הערכת השמאי
היית מסרב למכור כי זו "הונאה"?
&nbsp
בדירה הבאה על תחתום על זכרון דברים בכל מקרה.
זהו מסמך משפטי מחייב ועליו חותמים, בכלל אז רק לאחר ייעוץ
משפטי.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://goo.gl/4HGW5v
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
&nbsp
&nbsp

 

[elvinnox]

חתמת - אכלת אותה

על טעויות משלמים.
עכשיו השאלה איפה תפסיד יותר, במכירה / בפיצוי או במשפט.
&nbsp

 

[h a j b i]

למה אתה חושב שהוא הונה אותך?

אם אני רוצה לקנות דירה במחיר X ואני נגיד שולח חבר שיראה את הדירה ויציע X פחות 10 אחוז כדי להפעיל לחץ ולגרום לו להאמין שהמחיר שאני הצעתי טוב, האם זו הונאה?
בעיני לא, סתם תרגיל לגיטימי. כל קונה במו"מ ינסה לגרום לך לחשוב שהדירה שווה פחות, זה חל מהמו"מ.
&nbsp
אם תפרט יותר מה הוא עשה אולי אנשים יוכלו לענות לך אם זה חוקי או לא. בגדול גם אם אין חוק מפורש יש עניין של תום לב בניהול מו"מ וכו אבל בשביל זה אתה צריך יעוץ פרטני (לא ממני כמובן לא עו"ד)

 

[PolarBear]

תאור ההונאה

תאור ההונאה: ניגשתי למתווך (אחר) ובקשתי שיטפל במכירת הדירה. כשהגענו לעניין מחיר הדירה הוא אמר שבאזור הזה לא אוכל למכור ביותר מ-X ש"ח. אני האמנתי לו כי מתווכים מתעסקים עם זה כל הזמן ויודעים באיזה מחירים נמכרות דירות בכל אזור. וגם יש לו אינטרס למכור במחיר גבוה כי אז העמלה שלו תהיה גבוהה יותר.
מאוחר יותר הוא בא לראות את הדירה, אבל הביא איתו אדם נוסף. האדם הזה הציג את עצמו כיזם נדל"נ (או משהו כזה) וכן בעל משרד תיווך בעיר אחרת. לכאורה אין קשר בין המתווך ליזם.
אחרי שהיזם ראה את הדירה הוא הציע לי שהוא יקנה אותה ב- X+5%. קפצתי על המציאה והסכמתי לחתום על זכרון דברים.
אחרי זה כירסם בי הספק, אז הזמנתי שמאי. הוא קבע שערך הדירה הוא X+12.5%. הדירה שלי לא משופצת ואין שום סיבה שערכה יהיה גבוה מהרגיל.
זאת אומרת שהמתווך הטעה אותי. הוא הכין מראש את הקרקע- גרם לי להוריד ציפיות, ואז לשמוח שיש איזה פרייר שמוכן לקנות במחיר גבוה יותר.
כמה ימים אחרי זה עשיתי קצת חיפושים באינטרנט וגיליתי שהמתווך כבר לא עובד באותו משרד תיווך, אלא הוא עבר לעבוד יחד עם היזם במשרד התיווך שלו.

 

[elvinnox]

יש פה הונאה אבל אין פה משהו שיעבור משפט לדעתי

שוב, אני לא מומחה או איש מקצוע, אבל לדעתי זה לא יעבור בבית משפט.
זה לא שונה כמו אלה שרוצים למכור ביקר ומוסיפים מודעות פיקטיביות בלוחות על נכסים שלא קיימים עם מחיר יותר גבוה רק כדי לנפח את העסקה.
בסופו של דבר האחריות להזמין שמאי הייתה צריכה להיות שלך מראש ולא להסתמך על המתווך.
המתווך הוא אמנם איש מקצוע אבל המטרה שלו זה לסגור עסקה, אז אם הוא מוריד אותך או מעלה את המוכר בסופו של דבר המטרה שתפגשו כדי שתהיה עסקה.
אתה טעית בכך שנתת את אמונך במתווך ואין איזשהו חוק שאומר שהמתווך חייב לומר לך את האמת. בלי קשר, המתווך תמיד יכול לטעון שאלו המחירים שהוא מכיר ולא תוכל להוכיח שהוא שיקר כי מבחינתו זו האמת שלו ולפי הניסיון שלו (גם אם זה לא נכון במציאות)
&nbsp
על פניו, לא נראה שההפסד גדול מדי, בכל עסקה שאני מכיר מורידים 5-10% לפחות מהמחיר המבוקש. אף אחד לא מוכר במחיר שביקש באתרי הלוחות ואני מכיר לפעמים עסקאות שגם נסגרו ב-20% מתחת למחיר ההתחלתי.
&nbsp
לא חושב שיש לך פה קייס, אבל אתה יכול להציע למתווך "להתחלק" איתך בעמלת המכירה במידה וימצא קונה בסכום גבוה יותר.
הכוונה היא שהוא הרי קונה את הנכס ממך כדי לעשות סיבוב, העלות של עורך דין, קניה, שיפוץ וכו' תעלה לו יותר מאשר אם יתחלק איתך חצי חצי במציאת קונה אחר. (וכך הוא יקבל את העמלה היותר שמנה שלו לאחר המכירה)
כך, אתה יכול לצמצם את הנזק. בלי קשר גם אם הוא יסכים למתווה, זה צריך להיות מגובה בעו"ד ובזמן כך שבמידה והוא לא מצא קונה, או שההסכם מבוטל או שהוא ירכוש את הנכס בעצמו כך שלא תצא קירח. (אתה צריך להחליט)
&nbsp
אם הוא מתעקש לקנות במחיר שסוכם, כנראה שאין לך יותר מידי אפשרויות, אבל שוב, נראה שההפסד לא נורא
&nbsp
&nbsp

 

[h a j b i]

לפי מה שאתה מתאר,עשו עליך תרגיל

בגדול ההמלצה הכי טובה שלי אליך לקחת עורך דין בתחום (מקרקעין) ולראות איך הוא מוציא אותך מהזכרון דברים.
&nbsp
כמובן, אתה יכול בלי עו"ד אם אתה מוכן לקחת את הסיכון: אתה פונה למתווך, אומר לו שאתה יודע שהוא קשור לקונה ושאם הוא לא משכנע את הקונה לחתום על ביטול זכרון הדברים אתה מגיש עליו תלונה לאיגוד המתווכים ותביעה כלפי שניהם. אם מה שסיפרת באמת נכון יש מצב שהם יוותרו. כמובן שאתה מקליט כל שיחה איתם לשימוש עתידי
&nbsp
אבל שוב, זה סיכון לא קטן ולא הייתי עושה את זה לבד.
&nbsp
אגב, להשקפתי בעולם אידיאלי מבחינתי לא היה לך קייס: לא כפו עליך, לא הכריחו אותך, בסך הכל תרגיל ובסופו של דבר הסכמת למכור במחיר הזה (כאשר היצע הדירות והמחירים שלהם ברשת זמניים לכל דורש), אבל מאחר והיה מתווך מעורב בקומבינה לכאורה אז כפי שכבר ציינו, יש חוקים שאולי יגנו עליך מעצנך במקרה הזה. זו דעתי האישית, שאנשים צריכים להיות אחראים לשגיאות שהם עושים, לא משהו אישי נגדך כמובן.

 

[עורכת דין חן סרי]

קנוניה

יש לבדוק לעומק, יתכן והנסיבות המתוארות יכולות לעלות לכדי קנוניה המהווה עילה לביטול הסכם.

 

[רימון חייט]

מה המטרה שלך? אם המטרה היא מכירת הנכס מה אכפת לך מי הקונה?

מטבע הדברים דמי תיווך לא הייתי משלם.
ולזה שלפני שאמר שהמתווך אמור להשיג עסקה במחיר גבוה במיוחד,
המתווך באותה מידה אמור להשיג לצד השני עסקה במחיר נמוך ביותר.
&nbsp
בסופו של דבר הצדדים קובעים את המחיר ולא המתווך. אם המחיר
נראה לך הוגן תמכור.

 

[elvinnox]

הוא כבר מכר - חתם על זכרון דברים

זה מסמך משפטי מחייב

 

[h a j b i]

זה נכון אבל עו"ד יכול לעיתים להוציא אותך מהזכרון דברים

בעיקר אם הוא הוא היה מעורב בניסוחו (ככל הנראה לא כי אחרת היה ממליץ לו לא לחתום על זכרון דברים).
&nbsp

 

[dezvuv]

מסכים עם hajbi
לפי "תאור ההונאה" בהחלט יש מצב שיש לPolarBear קייס משפטי כנגד המתווך
ובניגוד להסבר של elvinnox בהודעות מעליי, יש גם יש חוק שאוסר על המתווך לשקר לך, ובין השאר:

*חובת הגינות וזהירות (סע' 8 לחוק המתווכים) חייב לפעול בנאנמות והגינות
*חובת גילוי עניין אישי (סע' 10) למשל שהוא שותף/עובד/קשור לקונה.
*איסור פעולות משפטיות (סע' 12) למשל אסור לו לערוך זכרון דברים.

השאלה כמה תוכל לקבל באמת בשוק החופשי ואם ההפרש שווה את הסיכון והעלויות - ההוצאות הזמן והאנרגיה.

 

[h a j b i]

הגינות לא אומר שאסור לשקר

ובכל מקרה מה שכתבת נוגע למתווך ולא לקונה. כלומר יכול להיות שהוא יוכל לתבוע את המתווך על הנזק שנגרם אבל עדיין ייאלץ לעמוד בעיסקה או לפצות את הקונה.
&nbsp
בכל מקרה, כפי שכתבתי, מזכרון דברים אפשר לצאת לפעמים ובלי לשלם שקל (גם מחוזה כבר שמעתי מקרה כזה אבל אני מניח שזה יותר קשה).
&nbsp
שישב עם עו"ד וילמד להבא שלא חותמים על זכרון דברים בלי להתייעץ עם עו"ד ולא משנה כמה המתווך לוחץ: "אתה לא מבין כלום", "ככה לא סוגרים עסקאות", "אני שנים בתחום, אני מכיר הכל" וכו. פשוא לא להתעלם, לבקש העתק של הזכרון דברים כדי להעיר לעו"ד וזהו. גם נותן לך עוד קצת זמן לחשוב על העניין והתחרט אם עמדת לחתום בפזיזות.

 

[elvinnox]

מסכים, גם הוא תמיד יכול לטעון שהוא מכיר את המחירים הנמוכים

ומבחינתו זוהי השקפתו ויהיה קשה להוכיח אחרת.
&nbsp
זה דורש יעוץ מעו"ד שיבחן את המקרה. עדיין לדעתי, אין פה קייס.
&nbsp

 

[h a j b i]

לא בטוח, נראה שיש לו קייס טוב נגד המתווך

ואם הם באמת קשורים המתווך יוכל לשכנע את הקונה לרדת מהעיסקה אם הוא יחשוב שהוא עמו ידפק ממנה.

 

[d70]

תבדוק אם יש לו רישיון תיווך
אם יש תברר אם התרגיל יכול לשמש כעילה לפסילת רשיון התיווך.
אם אין לו רשיון,אז ייתכן שניתן לצאת מכל הסיפור כי הוא הונה אותך.
בדוק עם עו"ד.

 

[Fitch]

קודם כך נראה שהקונה אינו המתווך אלא שותף שלו ולכן המתווך

אולי לא פעם כשורה, אבל לא הוא הקונה.
&nbsp
משהו שאני רואה חוזר פה המון, למתווך אסור לקבוע "שווי דירה", הוא אינו שמאי!

 

[00 רואה חשבון 00]

ניתן לבטל את זכרון הדברים. צור קשר בדחיפות !

כל יום שעובר מקטין את הסיכוי.