האם ניתן לקבל משכנתא על דירה שלא על שמי ואיך עושים סקר שוק?

[money makes the world]

שלום,

אבי מעוניין לרכוש דירה כאשר ברשותו 70% מהסכום ועל היתרה לקבל משכנתא כאשר לנוכח גילו (80) אני הלווה של המשכנתא.
האם במקרה כזה ניתן לרשום את הדירה במלואה על שמו או שהלווה חייב להיות רשום כבעלים של הדירה?

ושאלה נוספת - כיצד עושים סקר שוק או מתמקחים עם הבנק כאשר אין עם מי לדבר?
פניתי למספר בנקים למשכנתאות . כולם שולחים אותי למלא פניה און ליין ואח"כ אי אפשר להשיג אותם
ולא חוזרים אלי.
הרושם שנוצר אצלי שהלקוח צריך לרדוף במקרה הזה אחרי הבנק ולא הפוך
האם אין לבנק אינטרס לרדוף אחר הלקוח המבקש משכנתא?

אם קיבלתי הצעת משכנתא - איך אפשר לשפר אותה מול הבנק כאשר אין לי הצעה טובה יותר מבנק מתחרה?

תודה מראש

 

[82little]

זו סיטואציה קצת מורכבת אבל אמורה להיות ברת פיתרון.
הנה קצת סדר בדברים לפי מה שאני מבין:
ראשית, בענייני רישום בעלות. אם הבנתי נכון כוונתך שבכל מקרה הדירה תהיה בבעלות אביך? ישנה אפשרות של רישום הדירה במלואה על שם אביך או על שמך או לחלקים, אחוז מסויים על שמו ואחוז אחר על שמך. בכל אופן, קודם כל זה ענין שביניכם, וצריך להסדירו משפטית. יש לכך השלכות מבחינת גובה מס רכישה (גבוה יותר עבור רכישת דירה שניה למשל), וכן אפשרות למס שבח בעת מכירת הדירה (רלוונטי יותר עבור דירה שניה). התייעצו עם עורך דין והחליטו על דרך הרכישה.

ויש לכך השלכות גם בכך שרישום הבעלות קובע מבחינת הבנק מבחינת אחוזי המימון וגובה הריביות. אלו שונות אם מדובר בדירה ראשונה לצורך מגורים או דירה שניה להשקעה (אחוזי מימון נמוכים יותר בדירה להשקעה וריביות גבוהות יותר).

שנית, בענין הגדרת הלווה על המשכנתא. משכנתא נרשמת בטאבו כהערת אזהרה לטובת הבנק ובנוסף, נרשמת על שם בעל הדירה שהוא הלווה גם אם הוא לא ישלם על המשכנתא. מאחר ואתה תהיה הלווה העיקר שמשלם על המשכנתא היא תירשם גם על שמך. לחלופין, אתה תוגדר כערב משלם (עדיף לך אבל לא בטוח שהבנק יסכים). כאמור הדירה לא חייבת להיות רשומה להיות על שמך, למרות שאתה זה שתשלם את המשכנתא או את רובה.

שלישית, יש לבקש מהבנק פטור מביטוח בריאות על המשכנתא בנוגע לאביך וביטוח בריאות יהיה על שמך.

רביעית, בנוגע לפניה לבנקים. מגישים בקשות כלליות אונליין וממתינים לטלפונים מהמוקד כדי לקבוע תור למפגש עם פקיד משכנתאות בסניף הנוח לכם. אם לא עונים תתקשרו שוב ושוב למוקד עד שיענו. צריך לעיתים סבלנות. יכול להיות שסיטואציה זו לא הכי עדיפה לבנקים אז לא מגלים מוטיבציה יתירה לחזור אליכם. אז צריך שתרדפו קצת אחריהם.

כל זה להבנתי. אולי יתברר שאין אפשרות למבוגר מעל 80 בכלל ליטול משכנתא או לקנות דירה בעזרת משכנתא שמישהו אחר משלם. די אתפלא אם זה המצב מפני שזה לא הוגן ולא הגיוני. לדעתי.

נודה שתחזור לדווח בפורום. שנלמד כולנו.
בהצלחה.

 

[money makes the world]

זו סיטואציה קצת מורכבת אבל אמורה להיות ברת פיתרון.
הנה קצת סדר בדברים לפי מה שאני מבין:
ראשית, בענייני רישום בעלות. אם הבנתי נכון כוונתך שבכל מקרה הדירה תהיה בבעלות אביך? ישנה אפשרות של רישום הדירה במלואה על שם אביך או על שמך או לחלקים, אחוז מסויים על שמו ואחוז אחר על שמך. בכל אופן, קודם כל זה ענין שביניכם, וצריך להסדירו משפטית. יש לכך השלכות מבחינת גובה מס רכישה (גבוה יותר עבור רכישת דירה שניה למשל), וכן אפשרות למס שבח בעת מכירת הדירה (רלוונטי יותר עבור דירה שניה). התייעצו עם עורך דין והחליטו על דרך הרכישה.

ויש לכך השלכות גם בכך שרישום הבעלות קובע מבחינת הבנק מבחינת אחוזי המימון וגובה הריביות. אלו שונות אם מדובר בדירה ראשונה לצורך מגורים או דירה שניה להשקעה (אחוזי מימון נמוכים יותר בדירה להשקעה וריביות גבוהות יותר).

שנית, בענין הגדרת הלווה על המשכנתא. משכנתא נרשמת בטאבו כהערת אזהרה לטובת הבנק ובנוסף, נרשמת על שם בעל הדירה שהוא הלווה גם אם הוא לא ישלם על המשכנתא. מאחר ואתה תהיה הלווה העיקר שמשלם על המשכנתא היא תירשם גם על שמך. לחלופין, אתה תוגדר כערב משלם (עדיף לך אבל לא בטוח שהבנק יסכים). כאמור הדירה לא חייבת להיות רשומה להיות על שמך, למרות שאתה זה שתשלם את המשכנתא או את רובה.

שלישית, יש לבקש מהבנק פטור מביטוח בריאות על המשכנתא בנוגע לאביך וביטוח בריאות יהיה על שמך.

רביעית, בנוגע לפניה לבנקים. מגישים בקשות כלליות אונליין וממתינים לטלפונים מהמוקד כדי לקבוע תור למפגש עם פקיד משכנתאות בסניף הנוח לכם. אם לא עונים תתקשרו שוב ושוב למוקד עד שיענו. צריך לעיתים סבלנות. יכול להיות שסיטואציה זו לא הכי עדיפה לבנקים אז לא מגלים מוטיבציה יתירה לחזור אליכם. אז צריך שתרדפו קצת אחריהם.

כל זה להבנתי. אולי יתברר שאין אפשרות למבוגר מעל 80 בכלל ליטול משכנתא או לקנות דירה בעזרת משכנתא שמישהו אחר משלם. די אתפלא אם זה המצב מפני שזה לא הוגן ולא הגיוני. לדעתי.

נודה שתחזור לדווח בפורום. שנלמד כולנו.
בהצלחה.

קצת יותר פרטים:

לגבי הרישום -
המטרה היא שאבי יהיה הרשום הבלעדי על הדירה. דירה ראשונה למגורים.
אני יכולה להירשם כבעלים נוספים אבל מעדיפה שלא (העניינים המשפטיים מוסדרים בכל מקרה כך שאין בעיה מהבחינה הזו) בגלל ההשלכות שיש לכך מבחינה מיסויית.

לגבי הבנקים -
בגיל 80 לא נותנים משכנתא.
לכן אני רוצה לקחת משכנתא על שמי לצורך רכישת הדירה.
בנק אחד אישר לי את המשכנתא במתווה הרצוי (באופן שאני הלווה והדירה רשומה על שם האב שהוא ערב ממשכן)
בנק שני סירב.

במידה ואני רוצה לקחת משכנתא מהבנק היחיד שהסכים לתת לי משכנתא בלי שאהיה רשומה כבעלים
איך אפשר להתמקח על הריביות של המשכנתא? הרי אין לי הצעה אחרת מתחרה.

מה לדעתך התמהיל הרצוי וגובה הריביות?
סכום המשכנתא הוא 750,000 ש"ח ל - 20 שנה. גובה החזר בערך 3200 ש"ח לחודש.

שוב תודה

 

[82little]

מה הסיבה שהבנק השני סירב. והאם ניתן לשנות את החלטתו.?כדאי לברר.
בנוסף, כדאי לפנות אם כן לבנקים נוספים.
אם בסוף רק בנק אחד יאשר אולי תקחו אצלו והבנק הנוסף לא חייב לדעת שאין לכם הצעות חלופיות ומכל מקום מרווח המשא ומתן שלכם יהיה כנראה קטן יותר. אפשר שהבנק יהיה מעונין למשל ביודעו שאם הריביות שיתן יהיו מוגזמות אולי תרדו מהענין. או בצורה חיובית אולי אם ידע שתעבירו חשבון פעיל אליו וכדומה...

השתמשי במחשבון משכנתא על מנת להשוות תמהילים וקראי כמה עשרות הודעות לאחור כדי להבין את העקרונות של יצירת תמהילים טובים בנקודת הזמן הזאת. יש שיקולים שונים שקשורים למשל לחסכונות שיש או אין או פרעונות מוקדמים ואפשרות לספוג עליית ריביות ועוד...

באופן כללי יחסית לגובה המשכנתא ההחזר שציינת הוא נמוך מדי.... ראי במחשבון ועל פי ריביות סבירות למה זה לא ככ מסתדר .
בכל אופן, בכללי וכבסיס להחזר דומה לזה ניתן להתחיל בתמהיל הבא:
250 א' ל 30 שנים בפריים
250 א' ל 25 שנים במלצ
250 א' ל 20 שנים בקלצ.

אבל צריך גם לשים לב שזו לא משכנתא מאוד משתלמת....אולי בלית ברירה זה פחות או יותר מה שתעשו...
כמו כן, בדקו שוב לגבי גובה ההחזר החודשי האפשרי עבורכם, ולימדו עוד קצת על בניית תמהילים וריביות סבירות יחסית לאחוזי מימון וגובה החזר חודשי וכו' . הגיעו לבנק או לבנקים עם תמהיל מבוקש.
בהצלחה.

 

[money makes the world]

קודם כל תודה.

ושאלה נוספת - למה התכוונת שכתבת שזו לא משכנתא מאוד משתלמת?
איזה תמהיל עדיף בהנחה שלא יהיה פרעון מוקדם של חלק מהמשכנתא?
המשכנתא היא ל 20 שנה בלבד.

 

[82little]

התכוונתי שבגלל החזר חודשי נכון צריך למתוח את המשכנתא על פני שנים רבות, יחסית ואז סך הריביות לבנק עולה. זה מה שהופך את המשכנתא לפחות משתלמת. אבל יש הרי שיקולים שונים, אישיים ואחרים.
אם ניתן היה לעלות בהחזר החודשי כך שהפריים ל 30 שנים, המלצ ל 15 או מקס 20 והקלצ 10 שנים ומטה זה היה הופך את המשכנתא למשתלמת יותר.
השתמשו במחשבון משכנתא על מנת לבדוק את התמהילים השונים, הכוונה במיוחד את סך המשכנתא אם יש לכם גמישות בענין.. ואז את השינויים בהחזר ובסך הריביות עם שינויים במספר השנים במסלולים השונים.
בהצלחה.