הבנק מסרב לתת משכנתא בגלל "בעיה בנכס"

[מלך רובינשטיין]

הבנק מסרב לתת משכנתא בגלל "בעיה בנכס"

שלום,
אני בעל דירה בב"ש, בתהליך מכירה של הדירה. הרוכש פנה לבנק טפחות לקבלת משכנתא, אך הבנק סירב בנימוק שהנכס לא תקין. כשרכשתי את הדירה לפני ארבע שנים לקחתי עליה משכנתא, והמשכנתא ואין לי אף חוב לבנק כרגע.
למיטב ידיעתי אין על הדירה עיקולים או כל דבר אחר. לפני כשנה היו חובות מים וחשמל בסך 4,500 ש"ח, אך כולם שולמו כבר.
ביצעתי בדיקת שעבוד ברשם המשכונות - מצורף טופס התוצאות.
הדבר היחיד שעולה בראשי זה שהבנק סירב כי הדירה ממושכנת. הייתכן? נשמע לי הזוי שלא ניתן למכור דירה ממושכנת. הרי התכנית היא לסלק את יתרת המשכנתא בעזרת כספי המכירה.
רמזים, מישהו? מה העניין פה?

 

[רימון חייט]

מישכון קיים אינו הבעיה

יכולה להיות בעיה בתשריט הבניין, חריגות בניה וכו'.
העובדה שבנק אחר נתן משכנתא או שבנק זהה נתן משכנתא
בתקופה אחרת אינה משנה.
בקש נימוקים קצת יותר מסודרים ואז אפשר יהיה לראות איך לטפל בבעיה.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[Fitch]

יכול להיות שקטגורית לא נותנים ברחוב מסוים/שכונה מסוימת/קומה

מסוימת בגלל שלא רוצים להתקע עם דירה שקשה לממש.

 

[מלך רובינשטיין]

ומותר להם להסתיר את הסיבה?

 

[d70]

הבנק מסתיר או הקונה?
הואיל ולבנק יש אינטרס לתת לך משכנתא ,
בד"כ כשיש בעייה טכנית פתירה,הבנק יסביר לך מה הבעייה ואיזו ניירת ,אישורים או הצהרות צריך להוסיף כדי שניתן יהיה לקדם את הבקשה.
תציע לקונה לבוא איתו לפקיד המשכנתאות כדי להבין במה מדובר ותראה אם הוא מתחמק.
בנוסף אמרת שהקונה (שהוא גם השוכר) ביצע שיפוצים.
יכול להיות שהשיפוצים מהווים חריגות בנייה?

 

[הנדלניסט מהבקעה]

לדעתי אין כל סיבה שלא לתת משכנתא.

משכנתא ושעבוד ללא הגבלת סכום היא הליך שגרתי ברכישת דירה ואין שום סיבה שבנק לא יאשר משכנתא.

יתכן שלקונים יש בעייה עם הבנק שלהם או שהם מנסים להתחמק מביצוע העסקה באמצעות אמתלה כדי להמנע מתביעה שלך בעתיד על מו"מ ללא תום לב מצידם.

מס' שאלות הבהרה -
האם חתמתם על הסכם/זכרון דברים ?
האם מעורבים עו"ד בהחלפת טיוטות ?

=====================================================================
פרל דוד, סלולרי - 052-8964914
מייל - [email protected]
בלוג - http://israblog.nana10.co.il/blogread.asp?blog=862418

 

[מלך רובינשטיין]

תשובות לשאלותיך

האם חתמתם על הסכם/זכרון דברים ? - כן. יש 50K ש"ח שמגיעים פיצוי למי מהצדדים שלא יעמוד בהתחייבות. עם-זאת, בטיפשותי סיום העסקה, ואפילו התחלתה לא מוגבל בזמן. ז"א הוא יכול למשוך אותי עד הנצח... ומצד שני - אני באמת מאמין לו שהוא רוצה לקנות את הדירה. הרוכש הוא גם הדייר (השוכר) והוא כבר השקיע בה מכיסו אלפי שקלים על שיפוצים.
&nbsp
האם מעורבים עו"ד בהחלפת טיוטות ? - לא

 

[DanT12]

הוא לא יכול למשוך אותך

התייעץ עם עו"ד. למיטב הבנתי בכל תחום במשפט יש את מבחן האדם הסביר. אם תמכור את הדירה לקונה אחר לאחר מספר חודשים והנוכחי לא יציג הוכחות, פעולות ומסמכים שמציגים מעל לכל ספק שלאחר חתימה על זכרון דברים-
1. ניסה לגייס הון עצמי בזמן סביר
2. ניסה לקחת משכנתא בזמן סביר
&nbsp
אין לו שום סיכוי
&nbsp
כמו כן יש את עקרון תום הלב בדיני חוזים, אם אדם חותם על זכרון דברים שלא מצוין בו תאריך אבל לא עושה כלום ע"מ לקדם את העסקה ניתן לטעון שממילא לא התכוון לקיים את החוזה

 

[מלך רובינשטיין]

תודה לך!

גם סחתיין שהצלחת להבין למה התכוונתי מההודעה העילגת שלי (פספסתי מילה או שתיים עם כל המחיקות שעשיתי כשכתבתי אותה); וגם תודה על התשובה המפורטת.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

בתגובתך נמצאת התשובה לניסיון היחלצות השוכר/רוכש.

שוב זה קורא -
מוכר [אתה !] מנסה לחסוך בכסף ולהמנע משירות אנשי מקצוע כמו עו"ד שהיה יכול למנוע סיבוכים במהלך המו"מ/חתימה על הסכם מחייב [בדיוק כפי שאכן קרה]

עליך לדעת שזכרון דברים הוא הסכם מחייב לכל דבר.

בלי לדעת את פרטי זכרון הדברים נראה לי שהשוכר/רוכש מנסה להמנע מקיומו של ההסכם ע"י טענה שכנראה אינה מבוססת דיה או...שיש בעייה לשוכר עם הצגת בטחונות מספקים לבנק.

מה לעשות ?
לדעתי עליך לקחת עו"ד שיבחן את זכרון הדברים מבחינה חוקית [ובוודאי ינזוף בך] כדי לבחון האם ניתן לכפות קיומו של ההסכם או לחילופין מתן פיצוי כמסוכם, ולו בלבד שאין סעיף החלצות של הקונה המתנה קיומו של ההסכם באישור קבלת משכנתא מהבנק.

===============================================================================
פרל דוד, סלולרי - 052-8964914
מייל - [email protected]
בלוג - http://israblog.nana10.co.il/blogread.asp?blog=862418

 

[מלך רובינשטיין]

כמה תשובות ותודה

תודה לך על התגובה.
&nbsp
צר לי שקפצת למסקנה שהסיבה שעו"ד לא היה מעורב היא כספית. אני עירבתי את העו"ד שלי, אבל בגלל אי-הבנה ביני לבינו יצא ככה. ממש לא ניסיתי לחסוך כסף.
&nbsp
ושוב תודה על העצות

 

[המוסקיטר האחרון]

אולי הדייר לא סיפר לך את כל האמת? אולי הוא הבעיה?

האם ניסה ללכת לבנק אחר לקבל משכנתא?
הרי סיבוב בין בנקים הוא דבר כל כל טרוויאלי, שנראה הזוי בכלל לא לנסות לתמחר בין שני בנקים לפחות.

 

[Snow Jon]

איזה מלך אתה? מה מכרת דירה ללא עו"ד?? ועכשיו מחפש פה עצות?

לפי הפרטים שמסרת עד כה לא ניתן לייעץ ובכל מקרה אתה צריך ייעוץ עו"ד פרטני.
לא נכנסים לעסקת נדלן ללא ליווי עו"ד.
אכן הבנקים החמירו את הדרישות והנהלים והם קשים בהרבה מבעבר. זה שאתה קיבלת בעבר לא מחייב שתקבל היום. וצריך לבדוק אצל מספר בנקים כי הנהלים וההקפדה לא זהים.
גם אי אפשר לדעת אם אכן יש בעייה בדירה, צריך לראות את דוח השמאי של הבנק מה הבעיה שראה, אולי הבעייה משפטית, רישומית, תיכנונית או אחרת צריך לבדוק בטאבו במינהל ההנדסה ותכלס בשטח...

 

[עורכת דין לילך ירד]

הבנק הוא גוף מסחרי שיכול לפעות לפי שיקול דעתו.

הבנק רשאי לתת או לא לתת אשראי על נכס ספציפי או לבנאדם ספציפי ע"פ שיקול דעתו. כמובן שהוא מחוייב לפעול ע"פ שיקולים עניינים בלבד.

מנסיוני, חלק גדול מהליך קבלת האשראי בנכסים עם בעיות, הינו דרך הצגת הנכס לבנק. אם הנכס מוצג לבנק בצורה טובה, ניתן להתגבר על מכשולים רבים מאוד.

ולענייננו, האם ביקר שמאי בדירה? מהי הסיבה לשלילת הנכס?
האם קיים היתר בניה? האם קיים רישום בית משותף?
בשלב זה אני חושבת שגם אתה וגם הקונה צריכים להבין שחוזה כזה צריך להעשות אצל עו"ד שמתמחה במקרקעין, להגיע למשרדו עם כל החומרים,
ולפתור את הבעיה.
אני מקווה שהדיווחים לרשויות המיסים / עירייה בוצעו בזמן, שכן אתם עלולים לקבל עונשים על איחורים בהגשות.

בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין

 

[qwerty62]

אז הוא אמר....

אתה בטוח שהוא אומר אמת?
אולי הוא לא סגור על העיניין ו"מורח" אותך
תבדוק ביחד איתו כמו שהיציעו האם יש בעיה ומה הבעיה בבנק.
אם לא חל שינוי משמעותי בדירה\ בניין, קשה להאמין שדירה עם משכנתא לא תקבל הצעת משכנתא...
בנוסף, למכור דירה בחתימה על זכרון דברים בינכם ללא מעורבות של עו"ד זה לא נשמע רציני. הרי אתה כבר קנית דירה, ככה אתה פעלת? ככה אתה מתכוון למכור?