הדרכה

[כסף פנוי]

הדרכה

מחפש המלצות לקורס של רפי מזרחי
דרך אגב למי שמעוניין יש לו הדרכה היום בערב
https://goo.gl/p2zupy

 

[naf86]

מי זה רפי מזרחי?

 

[כסף פנוי]

רפי מזרחי

רפי מזרחי מבדיקה שלי הוא אחד המנטורים המובילים בארץ ללימוד השקעות נדל"ן בארה"ב

 

[naf86]

אז אחרי 6 שנות נסיון בארה"ב

הוא עכשיו נחשב מנטור מוביל?

 

[Boston Guy]

נאף - למה להעביר ביקורת על מישהו שלא מכירים?

אני לא מכיר אישית את רפי מזרחי, ואתה לא מכיר את רפי מזרחי.
למיטב הבנתי, הבחור התעסק עם נדל"ן בכלב-לנד, כמו עוד ישראלים רבים מגיזרת שנתוני 2013 ומערבה. התאורייה שלי היא שכל אותו עדר הגיע דווקא לשם, מכל המקומות האפשריים בארה"ב, כי הם הלכו בעקבות ישראל האריס וחיקו אותו.

לא אני ולא אתה יודעים מה רמת הידע של הבחור בנדל"ן, ומה הוא יכול ללמד אחרים.
מה שאפשר להגיד לזכותו זה שיש לו איזשהוא נסיון - שזה הרבה יותר מעדר שלם של ישראלים אחרים שעוברים קורס יקר אצל איזה שרלטן אמריקאי ומייד אחריו רצים ללמד אחרים - בלי שיהיה להם שעה של נסיון עצמי בשטח.

אני לא יודע כמה רפי הנ"ל גובה על הקורס שלו.
שמעתי את הסכומים החמש ושש ספרתיים שאנשים שילמו ל"מייבינים" אמריקאים כדי להיות בקורס שלהם. אני מנחש שרפי הוא אופצייה יותר זולה לקבל ידע התחלתי בתחום כדי להבין מושגי יסוד.
אני מניח שלאדם שלא יודע כלום על נדל"ן בארה"ב -

 

[Boston Guy]

ההודעה נקטעה..

זה יכול להביא קצת תועלת.

 

[naf86]

למה לא?

נכון, אני לא מכיר אותו. יכול להיות שהוא תותח ועשה המון מחקר.
&nbsp
אבל קצת צורם לי לשמוע על מישהו שלא גר בארה''ב, אין לו זמן משמעותי של השקעות בארצות הברית להיות מכונה ''מהמובילים בתעשייה''.
&nbsp
יכול להיות שהוא יכול ללמד אנשים שאין להם שום ידע ונסיון. יכול להיות שהוא מקור טוב לידע התחלתי.
&nbsp
יש פה בפורום כמה יועצים. מתי פעם אני רואה שהם מפגינים ידע מוגבל ושטחי
&nbsp

 

[grishab]

למה ? כי הוא בונקר. לא מספר כלום על עצמו.

לפחות לא דברים שאפשר לבדוק ולאמת. כל מה שהוא כותב על עצמו אלו משפטים סתומים, ללא מידע אמיתי.וכל האתרים שלו נוטפים בשיווק אגרסיבי.
התעסק עם נדל"ן בארה"ב משנת 2010 ? ואו, הוא באמת טירון בתחום, אבל מספיק מגלומן כדי להכריז על עצמו כ "מומחה להשקעות נדל"ן. וקורא לעצמו לא פחות מאשר "האקדמיה לנדל"ן" שם שיווקי שאמור להלהיב את האוזן הישראלית. כל זה לא בנה אצלי אמון לבחור.

"רפי מזרחי, מומחה להשקעות נדל"ן ובעלים של האקדמיה לנדל"ן בארה"ב.
ב 6 שנים האחרונות ליווה משקיעים בהשקעות נדל"ן מניבות בפריפריות בארץ
ומשנת 2010 בפרברי ערים גדולות בארה"ב.
ליווי ההשקעות בוצע מול חברות נדל"ן המשווקות נכסים,
מול בעלים פרטיים ומול בנקים שעיקלו את הנכסים.
במהלך תקופה זו ליווה מעל 100 משקיעים באמצעות שיטה ואסטרטגיה בעלת 3 מטרות:
להרוויח תשואה שוטפת, גבוהה ויציבה לאורך זמן
להרוויח מפוטנציאל עלית מחירים
להשקיע במינימום סיכון
מעל 90% מהמשקיעים שליווה הרוויחו תשואה IRR שנתית של 10%
מעל 80% המשיכו להשקעות נוספות באמצעות השיטה והאסטרטגיה"
זהו !

סתם דוגמה לקולגה שלו אחר שמתעסק בנדל"ן כבר 3 עשורים שתראו את ההבדלים.

 

[צבי ליך]

לא, כי כאן כל מה שהוא אומר עבר אימות...

קודם כל זה מודל אחר לגמרי.
הוא משווק שלוקח עמלות מהמתווכים והספקים.
הם משלמים לו על זה שהוא מביא להם משקיעים (שאפשר לחגוג עליהם), והם השותפים האמיתיים שלו. לא המשקיעים.
גם כאן אין דרך אמיתית לבדוק את התוצאות שלו, וכמה מהמשקיעים קיבלו בראש אצלו.
&nbsp
סתם לדוגמא, טוקבק מגלובס (וגם בכתבה בדה מרקר היו כמה טוקבקים לא נעימים):
"בשעתו קניתי בית דרך חברת ICG של עדי גורל. בכנסים שהוא ארגן הופיע שחקן חיזוק :רואה חשבון חרדי- הזהרו ממנו. הגילוי הנאות על אפשרויות ההשקעה בארה"ב לא שלם ואמיתי: למשל לא סיפרו למשקיעים על מס הירושה הרצחני במקרה מוות שבאמצעותו גוזלת ממשלת ארה"ב חצי מהרכוש של המשקיע !!! בנוסף, לבית החדש שקניתי בפיניקס נוספו ברגע האחרון תוספות שלא הזמנתי ובגינן נדרשתי לתשלומים נוספים ומופקעים. תוספות אלו כללו וילונות , למשל, שנמכרו לי במחירים מופקעים. היזהרו ממלכודת הדבש הזו שנקראת עדי גורל ושותפיו הנפשעים. (ג'ים ארנסט בפיניקס אריזונה)"
זה הלינק
http://www.globes.co.il/news/allresponses_g.aspx?did=1000768685

 

[grishab]

הטוקבק הזה הוא דוגמה לישראלי שהכל מגיע לו ושום דבר לא מספיק

אותו טוקבקיסט חושב שהמתווך הזה צריך ללמד אותו את חוקי המס של ארה"ב ? זו אחריות שלו מרגע שהבית נרשם על שמו לפי המודל הזה.
הוא כנראה גם עוד לא שמע על זה שאי תשלום לבעל מקצוע או לרשות העירונית עלול לקחת לו את הבית, או שאם הדשא לא מכוסך הוא יקבל קנסות ? ,או שאם הדייר שלו יחנה את הוואן המסחרי של העבודה לייד הבית הוא ייקנס ?, אני מקווה שעל ההוריקנים הוא שמע.
והוילונות מטרידים אותו ? הוא שילם 30 דולר במקום 10 לוילון ? עלה בדעתו שאולי מנהל הנכס או מישהו מטעמו נסע לחנות כדי לקנות לו את הוילונות וצריך לשלם לו על הזמן הזה ?, כל החלפת מנורה תעלה לו כסף כי מישהו צריך לנסוע לעשות את זה והזמן שלו הוא לא חינם כמו שרגילים בישראל.

מעניין מה הוא חושב היום אותו טוקבקיסט כשהבית שהוא קנה ב 2012 עלה בערכו בין פי 2 לפי 3 והכניס לו כמה עשרות אלפי דולרים בינתיים..

 

[צבי ליך]

איך זה מה שהבנת?

קודם כל אני שמח שאנחנו מסכימים שהוא פועל כמתווך, והוא לא בצד של המשקיע.
המתווך (הלא מורשה) הזה, מציג את עצמו כמי שמקשר בין המשקיע לאנשי המקצוע (למעשה הוא מוכר את המשקיע לאנשי המקצוע).
&nbsp
דבר שני- לא נראה לי שדעתו של הטוקבקיסט השתנתה הרבה, מאחר והטוקבק הוא מלפני חודשיים. בכל מקרה, זה שהוא הרוויח כסף (כמו כל קוף ששם את הכסף שלו בשוק), לא מחפה על שירות גרוע.
&nbsp
המשקיע כאן מתלונן על שני אנשי מקצוע שהוא שידך לו:
1. רו"ח אמריקאי שהובא לכנס שמיועד למשקיעים זרים, כדי לדבר איתם על המיסוי של השקעות נדל"ן בארה"ב. איך ייתכן שהוא לא דיבר על מס ירושה? זה נושא סופר מהותי למשקיע זר.
2. חברת ניהול- אם על דבר כל כך בסיסי כמו קנייה של וילון יש חיוב נפרד, זה משהו שהיה צריך להבהיר למשקיע לפני כן. היה צריך להבהיר לו בדיוק מה כלול ומה לא כלול בדמי הניהול.
&nbsp
איך שלא הופכים את זה, חסכו כאן מהמשקיע אינפורמציה מהותית שהייתה רלוונטית לקבלת ההחלטות שלו.
אולי זה חוקי (אני לא בטוח בקשר להתנהלות של הרו"ח), ואתה יכול להאשים את המשקיע כמה שאתה רוצה.
עדי גורל פונה בכוונה לאנשים שלא בקיאים בתחום, ומציג את עצמו כמומחה שהם יכולים ללכת אחריו. אם הוא ואנשי המקצוע שלו שוכחים (במקרה הטוב) להציג מידע מהותי אז המשקיע לא יכול להסתמך עליהם

 

[naf86]

אז מצאתי את האתר שלו

ראיתי סרטון אחד שלו. לא התרשמתי במיוחד.
בסרטון (https://youtu.be/SIwFY-tuUZ0) הוא מנסה להסביר איך לדעת את האיכות של השכונה לפי מבט בגוגל.
&nbsp
השיטה שלו אולי טובה לרושם מאוד מאוד שטחי. אבל בנדל"ן יש כל כך הרבה נתונים שונים, רושם כזה יכול להטעות.
הנה דוגמא. באזור שאני גר במערב ניו יורק, יש עיירות קטנות שפרוסות על מרחבים גדולים. לכל אחד יש חלקת אדמה של כמה דונים עם המון דשא וכו'. לכן אם מסתכלים בגוגל וויו חושבים(לפי השיטה של מזרחי) שזה שכונה יוקרתית בגלל המרחק בין הבתים. רק שמדובר בעיירות באמצע שומקום, ואף אדם לא ירצה לגור שם בשכירות.

 

[כסף פנוי]

רפי מזרחי

מסתבר שהוא כן מהמובילים בתעשיה דיברתי עם כמה מאנשים שקנו דרכו נכסים ומאוד ממליצים עליו והם גם מרוצים מאוד מהשרות ומקבלים תשואה של סביב ה10% לדבריהם ( תרם דיברתי עם תלמיד שלו )
בכל אופן תודה על המידע
אשמח לשמוע עוד חוות דעת ממישהו שהיה בסדנה או בקורס שלו
איך היה לו
או לחלופין עם למד אצל מנטור אחר והאם הוא ממליץ עליו

 

[naf86]

איך קובעים שמישהו הוא "מהמובילים בתעשייה"?

יכול באמת להיות שהוא תותח ובעל הרבה ידע. אין לי שום דבר נגדו, אני לא מכיר אותו.
&nbsp
מאוד קל לצבור ידע בנדל"ן אם יודעים איך לקרוא ספרים/מאמרים/קורסים וצוברים נסיון מעשי. לכן אדם שאין לו מושג בגרוש בנדל"ן יסתחרר מאדם שיש לו כמה שנות נסיון.
&nbsp
הבעיה שאני רואה זה זמן. יכול להיות נכס מעולה עם תשואה של 10 אחוז, אבל אחרי כמה שנים הכל משתנה. עם כל הכבוד לרפי מזרחי, הוא רק בשוק 6 שנים. כלומר הוא לא חווה מספיק שינויים לטווח ארוך שיכולים להשפיע על נכסים.

 

[GoodStartLLC]

קורס

האמת ? לא ידעתי שאנשים הולכים לקורס לימוד נדלן בארצות הברית , מה לומדים שמה ? זילוו ? אולי כדאי שאלך להתרשם.
חוץ מזה מציאת בית במחיר טוב זה נחמד , אך מה הלאה? האם המורה גם פותח לך חברת LLC , חשבון בנק , אחזקת הנכס, גביית כסף , מציאת דייר , שיפוץ גדול , מכירה ? איפה כל הדברים האלה נכנסים ?
מהנסיוון הקטן שיש לי זה לא דברים שאפשר לעשות בשלט רחוק לא משנה כמה למדת

 

[כסף פנוי]

קורס

לפי מה שביררתי אצל אנשים שלמדו בקורסים
מקבלים ידע נרחב מאוד מי מיפוי האזור ועד רכישה וניהול הנכס
מסתבר שיש הרבה אנשים בארץ שהם בעלי נכסים בארה"ב ולא טסים בכלל
ומנהלים מהארץ אתה הכול כבר כמה שנים טובות
אני די חופר בנושא הזה כבר כמה חודשים ורואה הצלחות מטורפות
ועד כו קיבלתי הרבה המלצות על רפי מזרחי

 

[צבי ליך]

יש גם הרבה אנשים שנפלו חזק מאד

הבעיה היא שהם לא רצים לספר לך על זה, ולאף אחד אין אינטרס להכיר לך אותם.
מכירים לך רק את אלה שלפחות בינתיים חושבים שהם הצליחו.

 

[naf86]

ולהוסיף - כדי לאמוד הצלחה צריך כמה שנים טובות

כי יכול להיות שנה-שנתיים מעולות, ואז ליפול חזק.
מר מזרחי בקושי היה בשוק האמריקאי לפני שהוא התחיל ללמד. הרבה מהתלמידים שלו לא היו הרבה שנים. אז אי אפשר באמת לדעת אם הוא באמת מצליח או לא.

 

[naf86]

איך לעלות לגוגל מאפס ולקרוא מפה?

יש הרבה דברים שצריך ללמוד לפני שמשמקיעים. לא רק לישראלים אלא בכלל.
דברים כמו איך לחשב הוצאות, כמה לחסוך, איך להעריך מחיר נכס וכו'.
אלא דברים שיש כמה ספרים שמסבירים הכל.

 

[yes80]

קצת על האיש

סיימתי אצלו קורס והבת זוג שלי קנתה אצלו נכס. בנוסף זכיתי להכיר אותו ואת ההתנהלות שלו באלף ואחד הזדמנויות. אז ככה.
האיש אמין בצורה יוצאת דופן. האיש מקצועי בצורה יוצאת דופן.
לאיש יש ניסיון בנדל"ן כמו לאדם שמתעסק בנדל"ן 40 שנה.
הוא חכם ומוכשר ויודע לחשוב מחוץ לקופסא כמו מעט מאוד אנשים שאני מכיר.
יש לו יכולות לעבוד מסביב לשעון בזמן שאנשים אחרים פורשים לישון.
הוא מסוג האנשים שיראה לך את ההקרבה שלו בעיקר ברגעים הקשים שלך שאתה נתקל בקשיים ובעיות.
הקורס פותח את העיניים לעולם הנדל"ן בארצות הברית ומביא אותך להעיז ולהתנהל לבדך.
המינוס בקורס הוא שהוא קצת קצר מדי, אך לרפי יש מסלולים נוספים שבהם הוא מלווה אותך וכו....
בקיצור, הוא האיש להתחיל איתו את המסע של נדל"ן בארה"ב.