הוראות לגבי כל תא שטח...

[ויתקונים]

הוראות לגבי כל תא שטח...

בתוכנית מסויימת, קיים תא שטח שהוא ביטול הפקעה מדרך חזרה ליעוד מגורים. רוחב תא השטח 1.5 מטרים והוא נמצא לאורך הדרך, מסומן עם "דרך לביטול". לתא שטח זה, אין הוראות, אין זכויות, לא נכלל התחום קווי הביניין - ויעודו למגורים. נדרשתי ע"י הועדה לתת לתא שטח זה הוראות - מאחר ו"נדרשות הוראות עבור כל תא שטח, בנפרד" א. האם יש חובה לתת הוראות עבור כל תא שטח - גם אם תא השטח כלול בטבלה 5 - ללא זכויות? ב. האם ניתן לתת הוראות למספר תאי שטח יחדיו. ג. האם לא די לתת הוראות (בסעיף 4) ליעוד השטח בלבד? ללא צורך לחזרה או לפירוט תאי השטח המרכיבים אותו?

 

[אור קמינסקי]

ביטול דרך

ראשית- אין שום חובה לסמן כל תא שטח בנפרד בטבלה 5. אפשר לתת זכויות בניה גם לפי יעוד. שנית- מדוע סימנת את הדרך שבוטלה כתא שטח?!! האם כוונתך לשווק אותה בנפרד מחלקת המקור?!!! האם ניתן לבנות עליה מבנה?!! כפי שכבר רשמתי לך היום, תא שטח שווה למגרש. גבולות תא השטח הם ההצעה לחלוקה מחדש. עליך לסמן את כל יחידת הבעלות החדשה, כולל הדרך המבוטלת כתא שטח אחד. כך תוכל גם להגדיר את זכויותיו והוראותיו בקלות. הדרך המבוטלת תסומן כראסטר מעל תא השטח/המגרש. בטבלה 5 תוכל לבחור בהתאם לאופי התכנית המוצעת האם לפרט את זכויות הבנייה לפי יעוד או תא שטח. אם תבחר לפרט עפ"י יעוד- תוכל להשאיר את עמודת תאי השטח בטבלה ריקה, או לפרט בה את מספרי כל תאי השטח הכלולים ביעוד. פירוט זה אינו הכרחי כיוון שתאי השטח הללו מפורטים כבר בטבלת השטחים (3.1 בהוראות). תוכל לפרט זכויות בנייה נפרדות לכל תא שטח או לכמה תאי שטח יחד ע"י רישום מספרם בעמודת תא השטח בטבלה. אכן קיימות תכניות שטבלה 5 אינה רלוונטית בהן. ההחלטה הסופית בעניין היא של מוסד התכנון.

 

[ויתקונים]

תאי שטח וביטול דרך (ביטול הפקעה)

הסבר למתן תא שטח לרצועת הדרך (המבוטלת): הדרך סומנה כתא שטח, מאחר והיא הופקעה ורשומה כעת על שם הרשות המקומית. מאחר ו"החזרת" היעוד הקודם וביטול ההפקעה עלול לייצר מצב שבו לאורך תקופה מסויימת הבעלות על המגרש תהיה משותפת לבעל המגרש המקורי ולרשות המקומית (מסיבות משפטיות שונות), לצורך העיניין המגרש יהיה ב"מושעא" עם העירייה. לצורך הפרדה קיניינית (בלבד) הופרדו תאי השטח בהתאם לבעלות - ללא שותפות. ניתן יהיה לבצע איחוד חלקות בעתיד. לרצועת דרך זו אין זכויות בניה, ואין כוונה לשווקה בנפרד. יחד עם זאת, האם אוכל לסמן את שני תאי השטח בפוליגון "מגרש המחולק לתאי שטח"? ולתת הוראות לאיחוד חלקות? הרי התוכנית ותאי השטח ישארו בתוקף, והבעלות (העתידית), תוכל להיות שלמה על כל תאי השטח שבתחום תוכנית זו.

 

[אור קמינסקי]

תאי שטח וביטול דרך

אתה מבקש לפרוס את העוגה ולהשאיר אותה שלמה. זה כמובן בלתי אפשרי. הסימון של מגרש המחולק לתאי שטח ממילא מבטל את ההקבלה בין מגרש לתא שטח, הופך את תאי השטח בתחום הפוליגון ליחידת מידע בלבד וקובע כמגרש את כל תאי השטח הללו יחד. לפוליגון זה יש הצדקה רק כאשר קיימים יעודים שונים בתוך המגרש. אם כך הבחירה היא שלך: תכנית בשני שלבים- אישור תכנית המציעה מגרש מיועד למגורים שאינו עומד בשום קריטריון המאפשר את השימוש המותר בו ושבודאי אינו עומד בדרישות המינימום למגרש עפ"י התכנית המאושרת שאל זכויותיה והוראותיה אתה מפנה, ואח"כ תשריט איחוד וחלוקה המתבסס על התכנית המאושרת, או תכנית בשלב אחד המציגה באופן ברור את המצב התכנוני המוצע, בו חוזרת הדרך המבוטלת שהופקעה אל בעליה הקודמים ומגדילה את מגרש המגורים, עם אחוזי בניה המותאמים לגודל המגרש המורחב וקווי בניין המותאמים לגבולו החדש של המגרש.

 

[ויתקונים]

תאי שטח

התוכנית עוסקת במבנה לשימור בעל אופי ציבורי. תאי השטח כוללים: 1. תא שטח הכולל מבנה לשימור - יעוד דיור מיוחד(בבעלות אחת) 2. תא שטח הכולל אזור לתוספת בניה - יעוד דיור מיוחד (בבעלות אחת זהה לס' 1) 3. תא שטח - דרך במבוטלת, ביעוד דיור מיוחד (בבעלות הרשות) 4. 2 תאי שטח - דרך. ההוראות בתוכנית מאד מפורטות לגבי שני תאי השטח הראשונים. זכויות הבנייה מפורטות כמותית, לשני תאי שטח אלו (ולא באחוזים) אני הייתי מעדיף את החלופה השניה (מגרש אחד שלם וברור), אך הנושא הקינייני לעיתים סבוך... ולכן אסתפק בריבוי מגרשים - ומתן הוראות לאיחוד מגרשים עתידי

 

[אור קמינסקי]

דיור מיוחד

אני בטוחה שאתה יודע, אבל בשביל אחרים שקוראים את הפורום: בעבר, אם בחלק ממגרשי המגורים היו נקבעות הנחיות מיוחדות, נהגו ליעד אותם ל"מגורים מיוחד". עם בוא המבא"ת הוחלט להפחית את כמות היעודים ולאפשר את סימון ההנחיות המיוחדות ע"י ראסטר. במקרא היעודים יופיעו שתי שורות, האחת- "מגורים", השנייה- "הנחיות מיוחדות". בהוראות התכנית- תחת יעוד מגורים יפורטו ההנחיות המיוחדות לשטח המסומן להנחיות מיוחדות בתשריט. היעוד "דיור מיוחד" המוצג כיום בטבלת היעודים של המבא"ת הינו בעל אופי שונה בתחליט מזה של אזורי המגורים, והוא עוסק רק בדיור לאוכלוסיה בעלת צרכים מיוחדים, כגון: מעונות סטודנטים, דיור מוגן, פנימייה, הוסטל וכדומה.