החלטות הועדה המחוזית בעניין תכנית 21/3/ 38 והשפעתה על הר/400

החלטות הועדה המחוזית בעניין תכנית 21/3/ 38 והשפעתה על הר/400

ובכן...אלה שקנו אדמות בחלקים המצויים בתחום תכנית 21/3 בהוד השרון בסמוך למכלול תכנית הר/400 ושמצויים על הרף של "נופש מטרופוליני" שלא יצפו [כהבטחות המשווקים] לצרופם לאיחוד וחלוקה של תכנית הר/400 בעתיד.

הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז המרכז - מסמך החלטות – מליאה , מ - 1 ינואר 2018.
זהו מקרה קלאסי שבו יש לבצע איחוד וחלוקה בתחום התכנית. המתנגדים מסתמכים על חוו"ד היועץ המשפטי לממשלה בעניין תכנית הר/ 400 [תמ"א 48 ,] בה נקבע כי בתחום תכנית לאיחוד וחלוקה שהוכנה מכח תמ"מ 3/21 ,תחללו שטחים לנופש מטרופוליני יחד עם שימושים סחירים להבדיל משטחים המיועדים לגן לאומי, שאותם יש להוציא מתחום האיחוד והחלוקה.

חוות הדעת הינה מקור להשוואה וממנה עולות המסקנות הבאות: - בעוד בתכנית הר/ 400 מדובר ביעודי קרקע נפרדים בתמ"מ 3/21 ,הרי בתכנית זו יעודי הקרקע זהים (נופש מטרופוליני) - חווד הדעת קבעה כי יש לבצע איחוד וחלוקה של השימושים הסחירים יחד עם הנופש המטרופוליני (בשונה מיעוד לגן לאומי). - בהוד השרון סומנו כבר בתכנית המחוזית מיקומם של השטחים הסחירים ואילו באזור נופש מטרופוליני, השימושים הסחירים מתקיימים בכל השטח. - בתכנית זו, המדינה שואבת את הזכויות מיתר השטחים בתחום האנ"מ המצויים בבעלות פרטית.

התכנית פוגעת בכך בצדק החלוקתי. - ללא תרומת בעלי הקרקע בתחום המוצע לשטח פתוח, לא ניתן היה לגזור את היקף ה - % 15 ,ממנו נהנים מעטים. - המתנגדים כלולים כבר ביעוד הקרקע הכולל אלמנט משביח, ומכאן שזכותם ליהנות מאלמנט זה. - איחוד וחלוקה במקרה זה, לא יגרום נזק לבעלי הזכויות האחרים, שכן אין זכות מוקנית לצד אחד על חשבון צד אחר.

המלצת הועדה המחוזית - לדחות את ההתנגדות.

ראה מענה בפתיח כללי להחלטה זו. בנוסף לעניין הר/ 400 מציינת הועדה, כי חוות הדעת שנכתבה לעניין הר/ 400 ערכה אבחנה כפולה בין שטחים פתוחים המהווים חלק בלתי נפרד מהמרקם הישובי העירוני ובין שטחים פתוחים שאינם חלק אינטגרלי מהמרקם הישובי העירוני, כגון שטחים חקלאיים, שמורות טבע ונוף, גנים לאומיים, שטחי נחלים וסביבותיהם.

ככלל שטחי האנמ הפתוחים אינם מהוים חלק אינטגרלי ממרקם ישובי עירוני, אלא מיועדים לשרת את הציבור הרחב יותר, של המטרופולין כולו ואף למעלה מכך. .
5 תביעות פיצויים בגין אישור תמ"מ 3/21לדחות את ההתנגדות.
על אישורה של תמ"מ 3/21 הוגשו תביעות לפיצויים בהיקפים נרחבים. החלטות ועדות הערר הגישה המדינה את עמדתה לפיה נופש מטרופוליני לא שינה את יעוד הקרקע הקיים, אלא אף השביח אותו בשל האפשרות לבינוי בהיקף של % 15 .אולם עמדה זו לא באה לידי יישום בתכנית המוצעת. מכאן, שההשבחה הנובעת מהתכנון המוצע, צריכה להתחלק בין כל בעלי הזכויות בתחום האנ"מ.

המלצת הועדה המחוזית - לדחות את ההתנגדות. כמתואר לעיל קביעת היקף הפיתוח בתמ"מ 3 /21 [15 אחוז] מהווה רף ומדד להיקף הפיתוח בתחום האנמ והוא אינו מהווה הנחיה לכך שיש לפעול לחלוקת העושר בין כל בעלי מסמך
החלטות – מליאה - הקרקע בתחום האנמ. האחוז שנקבע בתמ"מ לענין השטח מתוך האזור לנופש מטרופוליני שניתן לייעדו לשטח לפיתוח הינו תקרה ואמת מידה לפיתוח ולא לפיצוי.

עוד יש לציין, כי תכנית זו לא פוגעת בשימושים קיימים, התכנית אף אפשרה שימושים מטרופוליניים במקומות שנמצאו מתאימים לכך. הפעלת שיקול דעת תכנוני כאמור ביחס לשטחי הפיתוח אינו עולה לכדי פגיעה,
ראה לעניין זה הכרעת בית המשפט לעניינים מנהליים בתביעות תממ 3 /21 שם נפסק כי "...הועדה המחוזית יכולה לייעד לבניה % 15 משטח הנופש המטרופוליני. הגם שמדובר בסמכות שבשיקול דעת ולא בזכות מוקנית, ברי שאין מדובר בפגיעה." (עמ"נ 13-12-55176 נגור ואח' נ' הועדה המרחבית לתכנון ובניה שרונים ואח' (עמ' 76 פיסקה 4)
 
למעלה