היתר בניה, שלבים
היתר בניה, שלבים
אדם שיש לו בית והוא רוצה להוסיף בניה, או מגרש, אלו השלבים שעליו לעבור: זכויות בניה. לכל מגרש בארץ יש [או אין...] זכויות בניה נתונות. אדם המבקש לבנות על מגרש נתון, יתחיל מזה שיברר מהן הזכויות האלו. הזכויות נובעות מכח תכנית מתאר כללית המחלקת אזורים שונים לפי פונקציות מגורים, מסחר, שטחים ירוקים, דרכים, תעשיה וכ"ד. [גם משולב] בכל אזור מעבר להגדרת הפונקציה יש גם כמות בניה שאפשר לבנות עליה. למשל...מגרש של 500 מ"ר שיש עליו 150% אחוזי בניה. אומר שמותר לבנות עליו 750 מ"ר בניה. התכנית קובעת את גובה הבתים והנחיות שונות. יש בארץ חוק הבניה שהוא חוק כללי שמחייב את כולם וגם תקנון מקומי שמגדיר מה מותר ומה אסור באזור נתון. קוי בניין, חובות עירוניות שונות וגם החלטות מסוג של...לחייב על הבתים שיהיה גג רעפים, או חומרי בנין מסוג מסוים, גדרות מסוג מסויים וכאלה... בעל מגרש, טבעי שיתחיל מבירור הזכויות והתנאים על המגרש שבו הוא הולך לבנות. לצורך כך, יש לפנות לעיריה או מועצה מקומית האחראית ולבקש "תיק מידע" בתיק זה צ"ל הגדרת התקנון שבו יש סיכום של כל האמור לעיל [זכויות בניה,קוי בניה, הדרישות המיוחדות לאזור, וגם רשימת התכניות שחלות על האזור [יתכן שמאז הוצאה תכנית המתאר המקורית, יש תכניות שונות עם שינויים שהתווספו עם הזמן] בכדי לקבל את התיק יש להצטייד בתכנית מודד רשום למגרש נתון [מעודכן חצי שנה לכל היותר] בכמה העתקים. נסח טאבו מעודכן [חצי שנה] ואגרהשל כמה מאות שקלים שהעיריה גובה על עריכת התיק. אפשר לקבל גם מידע כללי בע"פ שכל עיריה [מח' הנדסה] מספקת בשעות קבלת קהל. בשלב זה, נעשה תהליך תכנוני ע"י בעל מקצוע [אדריכל] שמשלב את הזכויות עם הדרישות של הלקוח [פרוגרמה]. ברגע שתם שלב התכנון, עורך הבקשה מגיש את הבקשה לבדיקה של העיריה. מעדכן את הדרוש תיקון אם צריך ומתחיל שלב התיאומים. ההיתר מחייב את עורך הבקשה לעדכן בהיתר את כל הדרישות של העיריה [חניה, מתקן אשפה, התחברות לביוב, לרשת חשמל, לבזק, לגז, לטלוויזיה, למים, ניקוזי מגרש וכדומה. כל פונקציה דורשת אישור עירוני מבעל התפקיד המוסמך בעיריה. החוק דורש התקשרות עם מעבדה לבדיקת איכות הבטון ואפשר גם לבדיקת מערכת מים, ביוב וחשמל [אופציה] בנוסף, צריך למנות קונסטרוקטור למבנה שאחראי [גם פלילית] על עמידה סטטית של המבנה לפי חוק.[תקנים ארציים] יתכן שהקונסטרוקטור ידרוש בדיקת קרקע בכדי להחליט על סוג הביסוס למבנה. הקונסטרוקטור [מהנדס בנין] אחראי גם על הממ"ד שצריך לעבור לאישור בפיקוד העורף. וגם על הפיקוח ההנדסי של הקבלן. אם המגרש הוא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, צריך לעבור גם דרכם. לעיתים המנהל ידרוש מס שבח על הבניה. [יכול להיות מדובר בהרבה מאוד כסף, ויש עורכי דין ומעכרים שונים שלעיתים מצליחים להקטין את רוע הגזרה.] אם בתוך הבקשה להיתר יש בקשה לחריגה מהמותר. זהו תהליך ארוך הדורש שינוי תב"ע [תכנית בינוי ערים] מקומי, דורש הרבה זמן, העיריה צריכה להסכים, הועדה המחוזית צריכה לאשר ובסוף התהליך גם יש פרסום בעיתונים המזמין כל מי שרואה עצמו נפגע מהבקשה להגיש התנגדות ובסופו של הדבר לאשר חריגה. [אם כמובן, הכל בסדר] ברגע שכל האישורים חתומים, אפשר להתחיל לבנות. העיריה בעזרת מחלקת פיקוח אמורה לפקח שאמנם העבודות מבוצעות- ע"פ ההיתר וברגע שיש חריגה ממנו אף לדרוש צו הפסקת עבודות. [זהו הליך משפטי שבסופו בד"כ יש גם צו הריסה לחריגה, אם לא תוקנה לאחר ההתרעה]. אגב, החוק מחייב את עורך הבקשה להתריע בפני הרשויות על חריגות בניה. לעיתים יש שינויים [חוקיים] במהלך הבניה שלא ע"פ ההיתר. עורך הבקשה יצטרך להגיש בקשה מתוקנת בסוף העבודות. ההגשה, אגב, צריכה להיות ברצף אחד בכדי למנוע שינויים בגוף ההיתר לאחר החתימות. גרמושקה. [אקורדיון, ברוסית] עם סיום העבודות, ניתן להזמין אישור גמר [טופס 4] בבניה חדשה זה תנאי להתחברות לרשת חשמל שבו העיריה מאשרת "גמר עבודות" אחרי שבדקה את המבנה, כל המיסים והאגרות שולמו ובעל ההיתר עמד בכל הדרישות שנדרש. בעלי בתים בשיפוץ שלא התנתקו מרשת החשמל, לעיתים מוותרים על הבדיקה "הבעייתית". במידה ומדובר בבניה על מגרש שיש בו דיירים נוספים, נדרשת הסכמתם של 75% מהם למוצע. לחילופין העיריה רשאית להזמין את המתנגדים להסביר את התנגדותם לתכנית ואף לדחות אותה אם תמצא לנכון. כל זה...לגבי הבתים למגורים.
היתר בניה, שלבים
אדם שיש לו בית והוא רוצה להוסיף בניה, או מגרש, אלו השלבים שעליו לעבור: זכויות בניה. לכל מגרש בארץ יש [או אין...] זכויות בניה נתונות. אדם המבקש לבנות על מגרש נתון, יתחיל מזה שיברר מהן הזכויות האלו. הזכויות נובעות מכח תכנית מתאר כללית המחלקת אזורים שונים לפי פונקציות מגורים, מסחר, שטחים ירוקים, דרכים, תעשיה וכ"ד. [גם משולב] בכל אזור מעבר להגדרת הפונקציה יש גם כמות בניה שאפשר לבנות עליה. למשל...מגרש של 500 מ"ר שיש עליו 150% אחוזי בניה. אומר שמותר לבנות עליו 750 מ"ר בניה. התכנית קובעת את גובה הבתים והנחיות שונות. יש בארץ חוק הבניה שהוא חוק כללי שמחייב את כולם וגם תקנון מקומי שמגדיר מה מותר ומה אסור באזור נתון. קוי בניין, חובות עירוניות שונות וגם החלטות מסוג של...לחייב על הבתים שיהיה גג רעפים, או חומרי בנין מסוג מסוים, גדרות מסוג מסויים וכאלה... בעל מגרש, טבעי שיתחיל מבירור הזכויות והתנאים על המגרש שבו הוא הולך לבנות. לצורך כך, יש לפנות לעיריה או מועצה מקומית האחראית ולבקש "תיק מידע" בתיק זה צ"ל הגדרת התקנון שבו יש סיכום של כל האמור לעיל [זכויות בניה,קוי בניה, הדרישות המיוחדות לאזור, וגם רשימת התכניות שחלות על האזור [יתכן שמאז הוצאה תכנית המתאר המקורית, יש תכניות שונות עם שינויים שהתווספו עם הזמן] בכדי לקבל את התיק יש להצטייד בתכנית מודד רשום למגרש נתון [מעודכן חצי שנה לכל היותר] בכמה העתקים. נסח טאבו מעודכן [חצי שנה] ואגרהשל כמה מאות שקלים שהעיריה גובה על עריכת התיק. אפשר לקבל גם מידע כללי בע"פ שכל עיריה [מח' הנדסה] מספקת בשעות קבלת קהל. בשלב זה, נעשה תהליך תכנוני ע"י בעל מקצוע [אדריכל] שמשלב את הזכויות עם הדרישות של הלקוח [פרוגרמה]. ברגע שתם שלב התכנון, עורך הבקשה מגיש את הבקשה לבדיקה של העיריה. מעדכן את הדרוש תיקון אם צריך ומתחיל שלב התיאומים. ההיתר מחייב את עורך הבקשה לעדכן בהיתר את כל הדרישות של העיריה [חניה, מתקן אשפה, התחברות לביוב, לרשת חשמל, לבזק, לגז, לטלוויזיה, למים, ניקוזי מגרש וכדומה. כל פונקציה דורשת אישור עירוני מבעל התפקיד המוסמך בעיריה. החוק דורש התקשרות עם מעבדה לבדיקת איכות הבטון ואפשר גם לבדיקת מערכת מים, ביוב וחשמל [אופציה] בנוסף, צריך למנות קונסטרוקטור למבנה שאחראי [גם פלילית] על עמידה סטטית של המבנה לפי חוק.[תקנים ארציים] יתכן שהקונסטרוקטור ידרוש בדיקת קרקע בכדי להחליט על סוג הביסוס למבנה. הקונסטרוקטור [מהנדס בנין] אחראי גם על הממ"ד שצריך לעבור לאישור בפיקוד העורף. וגם על הפיקוח ההנדסי של הקבלן. אם המגרש הוא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, צריך לעבור גם דרכם. לעיתים המנהל ידרוש מס שבח על הבניה. [יכול להיות מדובר בהרבה מאוד כסף, ויש עורכי דין ומעכרים שונים שלעיתים מצליחים להקטין את רוע הגזרה.] אם בתוך הבקשה להיתר יש בקשה לחריגה מהמותר. זהו תהליך ארוך הדורש שינוי תב"ע [תכנית בינוי ערים] מקומי, דורש הרבה זמן, העיריה צריכה להסכים, הועדה המחוזית צריכה לאשר ובסוף התהליך גם יש פרסום בעיתונים המזמין כל מי שרואה עצמו נפגע מהבקשה להגיש התנגדות ובסופו של הדבר לאשר חריגה. [אם כמובן, הכל בסדר] ברגע שכל האישורים חתומים, אפשר להתחיל לבנות. העיריה בעזרת מחלקת פיקוח אמורה לפקח שאמנם העבודות מבוצעות- ע"פ ההיתר וברגע שיש חריגה ממנו אף לדרוש צו הפסקת עבודות. [זהו הליך משפטי שבסופו בד"כ יש גם צו הריסה לחריגה, אם לא תוקנה לאחר ההתרעה]. אגב, החוק מחייב את עורך הבקשה להתריע בפני הרשויות על חריגות בניה. לעיתים יש שינויים [חוקיים] במהלך הבניה שלא ע"פ ההיתר. עורך הבקשה יצטרך להגיש בקשה מתוקנת בסוף העבודות. ההגשה, אגב, צריכה להיות ברצף אחד בכדי למנוע שינויים בגוף ההיתר לאחר החתימות. גרמושקה. [אקורדיון, ברוסית] עם סיום העבודות, ניתן להזמין אישור גמר [טופס 4] בבניה חדשה זה תנאי להתחברות לרשת חשמל שבו העיריה מאשרת "גמר עבודות" אחרי שבדקה את המבנה, כל המיסים והאגרות שולמו ובעל ההיתר עמד בכל הדרישות שנדרש. בעלי בתים בשיפוץ שלא התנתקו מרשת החשמל, לעיתים מוותרים על הבדיקה "הבעייתית". במידה ומדובר בבניה על מגרש שיש בו דיירים נוספים, נדרשת הסכמתם של 75% מהם למוצע. לחילופין העיריה רשאית להזמין את המתנגדים להסביר את התנגדותם לתכנית ואף לדחות אותה אם תמצא לנכון. כל זה...לגבי הבתים למגורים.