הי יריב, כבר יצא לי לקנות שני בתים במסצ'וסטס

[hermine]

הי יריב, כבר יצא לי לקנות שני בתים במסצ'וסטס

ויש לי ויכוח עם מישהו שטוען שבתור השקעה הכי טוב זה להשקיע בדירה ולא בבתים פרטיים. הוא אומר שיש לו הרבה פחות בעיות עם הטיפול בנכס (הגיוני..) ומאחר מדובר בדירות בעלות חדר שינה אחד אז בדרך כלל אלו סטודנטים שתמיד משלמים לו בזמן.
אני כרגע מחפשת לקנות דירה אבל חשבתי שאולי עדיף שני חדרי שינה במקום אחד?
רציתי לשאול את דעתך בנושא. פורום נהדר דרך אגב!

 

[יריב פז10]

בית פרטי או דירה

היי,
ראשית תודה על המחמאות, כבעלת נכסים בארה"ב את מוזמנת גם להגיב לשאלות של אחרים שיש לך ניסיון בהם - מנסים לבנות פה קהילה עם הרבה אינפורמציה בה כל אחד תורם את חלקו ויחד נרכיב פאזל...
לגבי שאלתך: החלום האמריקאי בגדול זה בתים פרטיים ולא דירות. כמובן אם לא מדובר על מנהטן וכו'.
האמריקאים מעדיפים בתים פרטיים על פני דירות. הסינגל היה האחרון לרדת במחיר במשבר והראשון לצאת ממנו. גם לרוב ייקח זמן רב יותר להשכיר דירה על פני בית פרטי - שוב זה גם הכל פונקציה של מיקום ולא רק הנכס עצמו.
לגבי מספר חדרים - גם לזה לאמריקאים יש העדפה והשילוב לרוב הטוב ביותר הוא 3 חדרי שינה (בארה"ב סלון לא נחשב חדר) ו 2 שירותים. כמובן שאם יש משפחות רחוב יותר או מצומצמות יותר מבחינת כמות הנפשות המספר משתנה אך לרוב העדפה היא 3 (חדרים) על 2 (שירותים ומקלחת).
ללא ספק למיקום השפעה מכריעה על השיקולים הללו: אם מדובר באזור של סטודנטים או גמלאים ברור שעדיף חדר או גג 2.
בלי קשר אשמח לדעת אם את מרוצה מההשקעה שלך עד כה?

 

[vinney]

אני מסכים לחלוטין עם החבר שלך

זה מאוד תלוי מיקום כמובן, אבל באזורים סטודנטיאליים/לא עשירים אפשר בקלות להשכיר דירה (ואפילו יותר מהר מבית), תוך פחות הוצאות (גם כי HOA מכסה על חלק ניכר, וגם כי פחות דברים מתכלים).
&nbsp
מה שכן הוא, שכר דירה פר יחידה יהיה נמוך יותר, ולכן גם המחיר צריך להיות משמעותית נמוך יותר. בהחלט אפשר להגיע לתזרים הרבה יותר טוב עם דירות מאשר עם בתים. מבחינת עליית מחירים ארוכת טווח - דירות בדרך כלל עולות פחות מבתים משמעותית, אבל עליית המחירים באחוזים היא דומה.
&nbsp
קח בחשבון שבעתות משבר, מי שקנה בית ולא יכול לשלם עליו עובר.... לדירה. ראיתי את זה קורה בעמק הסיליקון - מחירי שכירות דירות עלו משמעותית ב2009-2010 בשיא הפינויים. מאז לא ירדו.

 

[יריב פז10]

דירה

עוד משהו שלא התייחסתי אליו בתשובה שלי שוויני באמת נגע זה באמת התשואה: לרוב התשואה (תזרים, החזר השקעה) מדירה תהיה גבוהה יותר מהתשואה בבתים (זה גם הגיוני כי הסיכון גדול יותר בהשוואה לבתים).
נתון נוסף שצריך לקחת בחשבון זה תשלום ה HOA - ועד בית שכונתי, שחל על דירות בארה"ב שיכול לנוע בין 100 ל 400 דולר ואף יותר מזה תלוי בבניין ובשכונה.
מדוע זה משנה?. כי נניח שהבית יהיה ריק חודש חודשיים העלויות על אחזקת הבית יהיו גבוהות, דבר העלול להקטין משמעותית את התשואה

 

[hermine]

כן, כשאני חושבת על קניית בית כהשקעה מה שמפחיד אותי

זה התחזוקה של בית. אפילו אם הבית חדש וקל וחומר אם הוא לא חדש.
תמיד יש דברים לסדר, יש דברים קטנים שתלויים באזור כמו מערכת חימום מרכזית שצריכה ניקוי שנתי וממליצים לנקות את הגג באזורים מושלגים בשביל להאריך את חיי הגג. אבל יש גם דברים גדולים, כמו נניח שצריך להחליף גג כל 15 שנה וזה הוצאות של עשרות אלפי דולרים. בגלל זה נראה לי שבתור השקעה יש פחות כאב ראש כשמדובר בדירה.
בעיקר באזורים שהזכרת בפוסטים קודמים כמו שיקגו. שיקגו מאוד קרה בחורף ולכן מדובר כמעט תמיד במערכות חימום וקרור מרכזיות שעובדות על גז או על דלק וצריך לתחזק אותן. זה יקר באופן יחסי.
בבניין דירות זה אחרת, יש חמום מרכזי שהבניין אחראי עליו ואני אחראית רק על התשתית בתוך הדירה.
&nbsp

 

[יריב פז10]

תחזוקה של בית

אין ספק שלתחזק בית בארה"ב זה לא כמו פה בישראל. בארץ יש לי נכסים שאני לא שומע מהדיירים שנים, אלא אם כן הם מאריכים חוזה שכירות.
בארה"ב רבים המשקיעים שרוכשים בתים מעץ עם בלאי גבוה. מעבר לזה עצם העובדה שהדייר מתקשר על כל שטות לחברת הניהול, שמיצידה שמחה לתקן כי היא מרוויחה, הופכים את תחזוקת הבתים שם ליקרה.
אבל זה משהו שיש לקחת בחשבון.
כשמציגים לך תשואה שנתית רבים המשקיעים שנוטים לשכוח את הנתנוים הללו לכן חשוב להוריד 10 אחוז עבור תיקונים. אני אף הייתי מוסיף כי יש להפחית 10 אחוז נוספים עבור בית ריק ורק אז לעשות את חישוב התשואה השנתית.
לקחת בחשבון שלא יהיו הוצאות תחזוקה שנתיות כלל זה רחוק מהמציאות, בטח המציאות האמריקאית.

 

[hermine]

מעניין. היפה הוא שמס הכנסה מתחשב בכל ההוצאות האלה כהוצאות

מוכרות כשמדובר בנכס כשהשקעה.
עשיתי פעם רשימה של הדברים שצריך לקחת בחשבון ולבדוק היטב כשקונים בית בארה"ב. אני אחפש ואעלה אותה אם זה בסדר מצדך. מצד אחד זו רשימה חשובה של בעיות בבתים אמריקאים שהישראלי הממוצע לא חושב עליהם. מצד שני זה קצת מוציא את הרוח מהמפרשים וזו לא הכוונה.

 

[יריב פז10]

הוצאות

נכון, יש לא מעט הוצאות חודשיות קבעות ובלתי צפויות ברכישת נדלן בארה"ב...את יכולה לעלות רשימה, בכיף.
אם נסתכל על התשואה ברוטו קרי שכירות מתוך ההשקעה ללא הוצאות, התשואה תהיה סביב 25 ולפעמים אף 30 אחוז, תלוי כמובן באזור.
לאחר כל ההוצאות (ונכון, יש לא מעט) התשואה הריאלית שתתקבל אמורה להיות סביב 10 אחוז.
יש לקחת את כל ההוצאות בחשבון, וזה לא מוריד אוויר מהמפרשים כי נקודת הפתיחה (תשואה ברוטו על ההשקעה) היא גבוהה

 

[נתן90]

כלל אצבע ביחסי ברוטו/נטו

ישנה גישה מוטעת שאומרת להסתכל רק על שורת הנט ואם היא מהווה תשואה טובה אז הכל טוב .
אני חושב שחשוב לקחת בחשבון את התמהיל ומהסיבה שהזכיר יריב מה קורה בתקופות שאין הכנסה (בין דיירים/תקופת שיפוץ/הבית למכירה)

החלק של ההוצאה גם יותר משמעותי מיכוון וזו עובדה קודמת להכנסת השכירות - יהי מה ההוצאה קיימת -
מסיבה זאת אני נוקט בכלל אצבע שיחס ההוצאה מתוך ההכנסה הצפויה לא יעלה על 30% יחס של 30% ל 70%

בנכסים בארה"ב אתה קודם מתחיל בתזרים שלילי (ארנונה -בטוחים- חימום-גיזום ושאר ירקות ) ההכנסה היא מותנת שכירות וכשתתקיים אתה תעבור לתזרים חיבוי, תשואה וכדו'

נ.ב. בעניין דירות - לפני זמן מה ניקרתה בדרכי הזדמנות לרכוש דירה בבניין נחשק שמחירה בעבר עמד על 600K
הדירה התפרסה על 350 מ"ר דירה מרשימה לכל הדעות דורמן בכניסה שירות חנייה valet parking, סוויטת אירוח עומדת לדיירי הבניין זמינה לאורחים בלה בלה בלה ...
הדירה הוצעה מהבנק במחיר של 50,000 $ בלבד !
בכמה אוכל להשכיר את הדירה ? התשובה היתה 3,500 $ לחודש,
כמה ה HOA ? התשובה : 3200 $ לחודש !
כמה הארנונה ? 3,900 $ לחודש !
את סוף הסיפור אתם כבר יכולים לשער....

 

[vinney]

זאת דוגמא ממש לא מייצגת

זה כמו שתגיד ששכירות במגדלי אקירוב לא מכסה את הוועד בית וקשה למצוא שוכרים, ולכן לא כדאי לקנות דירות בצפון הישן. נו באמת

 

[דיסלקתי]

רק רגע . תראו דוגמה להצעת השקעה בבית באטלנטה

לפי מה שאני מבין יש חברות שמבטחות את המבנה בעלות של 1000 דולר בשנה . מה בטוח כזה כולל ? גם תיקונים ?

 

[דיסלקתי]

וגם בדוגמה למעלה . איזה הוצאות נוספות צפויות למשקיעה ? תודה

 

[vinney]

ביטוח מבנה לא כולל תיקונים

זה ביטוח למקרי שבר "בלתי צפויים" (שריפה, מישהו נכנס עם האוטו לתוך החלון, וכד'). יש גם מקרים שלא מכוסים בביטוח הזה (בדרך כלל רעידות אדמה והצפות לא מכוסות).
&nbsp
תיקונים לא מכוסים בשום ביטוח אף פעם כי הם באחריות שלך - דברים מתכלים ומתקלקלים ואתה תצטרך לתקן ולהחליף אותם, אין פה מה לבטח כי זה יקרה בסבירות של 100%. מה שכן יש זה תוכניות home warranty שמאפשרות לשים תקרת תשלומים לתיקונים יקרים (מזגנים, חימום, צנרת), אבל הם בהחלט לא קופת צדקה של אף אחד ודמי הביטוח בטווח הארוך בהחלט מכסים את כל ההוצאות שלהם עלייך. זה כדאי רק בשנה הראשונה, ומקובל שהמוכר מממן את זה - אז כל מיני דברים שלא גילית עד הסגירה מתגלים והתוכנית הזאת תעזור לך לתקן.
&nbsp
ההוצאות הנוספות שצפויות לך:
&nbsp

מסים - קח כ30% מזה (תבדוק כמה מסים תשלם בארץ).

תיקונים - בית בן 10 שכבר צריך rehab? כנראה שתצטרך לעשות תיקונים קצת יותר מהממוצע לבית בגיל הזה. הייתי מציע לך לשים לפחות 10% מההכנסה בצד לתיקונים.

חיפוש שוכר - קח בממוצע חודש בשנה בלי הכנסה (ההוצאות לרוב נשארות).
&nbsp
אני מציע לך לבדוק בעצמך את המחיר. אין שום סיבה שבעולם שהם ימכרו לך משהו בחצי מחיר. כשהם אומרים שהבית שווה 120K אבל מציעים מחיר "רק בשבילך" שהוא חצי מזה - אני הייתי מרים גבה ומנסה להבין מה השקר. יצא לי לבדוק הצעות בסגנון הזה, ובדרך כלל הייתי מגלה שהמחיר האמיתי (דהיינו מכירות של בתים דומים בשכונה בחודשים האחרונים) הוא בערך 10-15% מתחת למחיר ה"רק בשבילך" שמציעים לי.

 

[דיסלקתי]

יש לך טעות בשום מקום לא מצוין שהבית שווה 120k

זה המחיר האחרון ששולם על הבית לפני המפולת .

 

[vinney]

אז זה סתם מספר חסר ערך.

 

[vinney]

הא, לגבי מס רכוש

בדרך כלל המס מתעדכן אחרי המכירה לפי המחיר החדש. כך שההערכה שלהם המבוססת על הערכת שווי של כמעט חצי מהמחיר שאתה הולך לשלם - לא קרובה למציאות. תחשוב יותר בכיוון כפול ממה שהם כתבו.

 

[Boston Guy]

נראה שבמספרים שלך יש אינפלציה של אפסים...

כאדם שחי בארה"ב כבר שנים רבות קצת קשה למכור לי מעשיות והגזמות בסיגנון הרוזן מינכהאוזן.
דמי ועד בית של 3,200$ - או יותר מ 38,000$ לשנה - קיימים רק בנכסי יוקרה שמחיריהם נמצאים עמוק בטריטוריית השבע (או שמונה) ספרות.
דירה שמחירה בשיא היה 600,000$ לעולם לא תגיע לרבע מזה בדמי ועד בית - גם ב"מגדלי טראמפ" במנהטן.
הארנונה בארה"ב נגבית כאחוזים בודדים לשנה משווי הנכס - לרוב בין 1% אחוז ל 2.5 או 3 אחוזים.
כדי שארנונה תגיע ל 3,900$ לחודש (46,800$ לשנה) הנכס צריך להיות שווה כמה מליונים טובים... אין מצב שדירה שמחירה בשיא היה 600,000$ תגיע לארנונה כמו שכתבת - אפילו ברשות המקומית הכי משוגעת בארה"ב.

לפיכך - הסיפור שלך הוא בדייה גמורה, או מה שבילדותי קראו "צ'יזבט".
באנגלית קוראים לזה tall tale - הגזמה פראית.

 

[נתן90]

ראה את הסדרה הישראלית ניויורקNY

אתה די מזכיר את הדמות הישראלי שחי "בארהב כבר שנים רבות" ומשתמש בכל הזדמנות בסלנג מאונפף ,
זהו שמכתיבתך אני למד על בורותך , בעניני נדלן ומגורים בארהב

שנה טובה גם לך

 

[Boston Guy]

תיסלם על המאונפף, חמוד!

עוד לא אפסה התיקווה לשלום השפה העברית! איזה כיף לראות בעידן ה"חחחחחח" וה "תרשום" אדם שיכול להשתמש עדיין במילים כאלה.לגבי הצעתך: אין לי צורך לראות את סידרת טלויזייה על ישראלים בניו יורק - אני מגיע לשם לעיתים מזומנות ורואה את העיר ואת ישראליה בלי הצורך בתיווך של מסך מרצד. זה 4 שעות נהיגה ( או 3 שעות ברכבת המהירה ) מהבית.מכיוון שאני כותב בתפוז כבר כ 15 שנה תחת אותו שם משתמש, אתה מוזמן להציץ בהיסטוריה של הודעותי ולראות שעצות בנושאי נדל"ן בארה"ב אני נותן כבר שנים רבות - הרבה לפני שהפורום הזה נולד.את ההודעה הנוכחית אני כותב במטבח שלי, שנמצא בבית שאני הבעלים שלו - שלגמרי במקרה נמצא בארה"ב. וזה לא הבית הראשון בארה"ב שבו אני גר, ומן הסתם גם לא האחרון.ובניגוד למשתמש נתן90, שצץ בתפוז לפני חדשיים עם סיפורי מעשיות על נדל"ן - לא מעט מהנפשות הפועלות ב"פורום עוברים לארה"ב" ובקומונה המסונפת אליו התארחו אצלי בבית בארה"ב, טעמו מתוצרת הברבקיו שבחצר האמריקאית שלי... ורבים מהם שאלו בעצתי כשעמדו בפני רכש בית בעצמם.אז כמו שפעם בישראל קראתי על פגוש של אוטו שמאחוריו נסעתי: "טרנטה - אבל לפניך!"