הם סגירת משכנתא תחושב לפי השנים עד

[alonel11]

הם סגירת משכנתא תחושב לפי השנים עד

בוקר טוב יש לי משכנתא ל 22 שנים על סך 430000 שח בריבית של 5 אחוז קבוע אני משלם כבר 8 שנים המשכנתא מורכבת ממשכנתא של כ 360000 שח וזכאות 76000 , היום אני עדיין חייב 430000 שאלתי היא אם אני מוכר את הדירה היום האם יחשבו לי את ההחזר לפי 8 שנים ואז סכום ההחזר יהיה הרבה פחות מ 430000 אם כן כמה בערך אשמח לקבל תשובות

 

[alonel11]

יש למשהוא תשובה???

 

[אלפונסו היחיד]

בהחזרת משכנתא

הסכום המוחזר היא יתרת הקרן וההצמדה שלה. כאשר אתה מתקשר לבנק ושואל אותם מה היתרה לסילוק שלי היום, הסכום שנאמר לך זה הסכום שאתה צריך להחזיר להם. אם הבנק אמר לך שחובך לסילוק זה 430000 ש"ח, אז זה מה שתצטרך לשלם. יתרת הסילוק כוללת גם עמלות פירעון מוקדם, שבמקרה שלך אם תודיע 10 ימים מראש אני מעריך שתחסוך כ 400 ש"ח. כדאי גם לדעת כמה מההחזר החודשי הולך להחזר קרן וכמה לריבית (הם אומרים אם שואלים אותם), וכך תוכל לדעת איך יורד החוב שלך. נניח שאתה משלם 2000 ש"ח בחודש, מתוכם 700 ש"ח לקרן ו 1300 ש"ח לריבית. אז החוב שלך לאחר התשלום הוא 430000 ש"ח פחות 700 ש"ח (ולא פחות 2000 ש"ח), עכשיו זאת בהנחה שהמדד היה אפס באותו החודש. אם המדד עלה אז חובך גדל, לדוגמא התחזיות למדד ספטמבר הם כ 0.1% ולמדד אוקטובר כ 0.4%. זאת אומרת שאם חובך באוקטובר לאחר התשלום החודשי ישאר לדוגמא 430000 ש"ח ואכן המדד יעלה ב 0.4%, אז הקרן תגדל בעוד 1720 ש"ח. בגלל שבדרך כלל המשכנתאות מחושבות לפי טבלת שפיצר (שיטה לחישוב החזר חוב) הקרן בשנותיה הראשונות יורדת לאיטה ולפעמים יש מקרים שאתה משלם שנים ופתאום מתברר שאחרי כמה שנים, במקום שהחוב שלך יקטן הוא אפילו יותר גבוה. כמו שאמרתי אתה יכול לברר את הפרטים בבנק למשכנתאות שלך.

 

[alonel11]

איך יכול להיות -- שוד

תודה על התשובה אך לא הבנתי משהוא איך החוב שלי לסילוק נשאר כ 420000 אם המשכנתה שלקחתי לפני כשמונה שנים גם היתה 420000 מחישוב פשוט של שפיצר רואים שאם אתה לוקח משכנתא ל 22 שנה אתה מחזיר על סכום זה 709000 שח ואם אתה לוקח לשמונה שנים אתה משלם 523000 שח , אני כבר משלם 8 שנים הממוצע הוא כ 3000 שח ז"א 288000 בשמונה שנים אם אני חייב עוד 420000 שח היום כשאני רוצה להחזיר זאת אומרת שאני משלם ריבית של כ ה22 שנה 288000+420000= 709000 איך ולמה האם זה לא שוד , למה לא מקוזזת לי הריבית כמו שפיצר -- 523000 לשמונה שנים פחות ההחזר 288000 שווה 235000 חוב היום ושיוסיפו את הקנס (2000 ש"ח)

 

[אלפונסו היחיד]

ראה בתשובתי הקודמת

בשנים הראשונות רוב התשלום החודשי הולך על החזר הריבית, חלק קטן בלבד הולך על החזר הקרן. בנוסף הקרן צמודה למדד, שגם הוא עולה. אם תסתכל בטבלת שפיצר (ראה אתר נתון פלוס) משכנתא של 420000 ש"ח בריבית של 5% למשך 22 שנה, מתחילה בהחזר חודשי של כ 2700 ש"ח, מתוך זה בתשלום הראשון רק 860 ש"ח הולך על החזר הקרן. דבר נוסף שניתן לראות בטבלה, בהנחה שהמדד בכל השנים האלו היה אפס כל הזמן, עדיין חובך לאחר 8 שנים היה כ 320000 ש"ח (למרות ששולם מעל ל 250000 ש"ח). כך בחשבון שהמדדים עלו בשיעורים הבאים(לפי אתר בנקרייט): 1996- 10.5% 1997- 7% 1998- 8.6% 1999- 1.3% 2000- 0% 2001- 1.4% 2002- 6.5% 2003- מינוס 1.9% 2004- עד לחודש ספטמבר עלה ב 1.4% והתחזית שתעלה בעוד 1% עד סוף השנה. זאת אומרת שהחוב שלך עלה בעיקר, ובנוסף יש לך פרט להצמדת הקרן, גם הצמדת ריבית.לכן סביר להניח שהחוב נכון. אם לדוגמא היית מברר מה חובך בשנת 1998, היית רואה שלמרות ששילמת מיספר שנים החוב שלך דווקא גדל!! מכוון שההצמדה היתה יותר גדולה מההחזר שלך. בגלל זה עדיף לקחת כמה שפחות משכנתא, כי אתה משלם בסופו של דבר המון. אם עדיין זה לא מספק אותך, יכול להיות שיש חברות שבודקות שאכן החישוב של הבנק נכון. אם תמצא חברה כזאת, אנא תודיע לי. בהצלחה.

 

[motco100]

הסבר :

תשלומי המשכנתא מורכבים בלוח שפיצר כלומר תשלום קבוע שמתחלק בין קרן +ריבית כאשר חלקה של הריבית בהתחלה גבוה ומאוחר יותר נמוך. על התשלומים וכמובן על הקרן שנותרת לאחר כל תשלום מתווסף המדד (אינפלציה) ולכן הבשנים של אינפלציה גבוהה למרותשהקרן משולמת וקטנה ,התוספת של האיפלציה על סכום הקרן מציג את סך היתרה כמעט ללא שינוי. בבואך לפרוע את המשכנתה הסכום המהווה את היתרה נכון ליום הפירעון הוא הסכום אותו תצטרך לשלם על מנת לפרוע וזה למעשה הקרן שנותרה בהלווה +ההצמדה שנצברה על הקרן כמובן על זה ישנן עמלות מסויימות עמלת היוון, ,הודעה מראש וכו'. לסיכום אם היתרה שלך היום קרן +הצמדה היא 430,000 זה + עמלות זה מה שתשלם עבור הפירעון של המשכנתה בדוק עם סניף הבנק!

 

[alonel11]

תודה

תודה על ההסבר בקיצור לוח שפיצר שהראה לי בתחילת המשכנתא סכום של 710000שח עבור הלוואה של 430000 עליו יש להוסיף את ההצמדות של כל השנים כך שלפי מה שנראה בסוף ה 22 שנה אני אשלם יותר ממליון ש"ח. לכן החלטתי פשוט למכור את הבית המטרד הזה להכניס כ170000 אלף לבנק (רווח מהמכירה) ולעשות הוראת קבע על סך 1300 שח לחודש לתוך החיסכון לדעתי משתלם הרבה יותר