הנדלניסט מהבקעה
New member
המבוך הביורוקרטי בדרך להפשרת קרקעות במשולש הגדול בר"ג.
סיפורו של תהליך הפשרת קרקעות שהחל לפני כ-30 שנה באדמה ללא שיוך מוניציפאלי ושהסתיים אך לאחרונה, כדאי לקרוא כדי להבין את סבך הבעיות העומדות בפני קרקע שאמורה לעבור שינוי יעוד בעתיד.
פרל דוד.
לכתבה בכלכליסט - https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3734909,00.html
תקציר מהכתבה :
הכותרת : עו"ד ברוך אדלר חושף מסע בלתי נתפס של שלושה עשורים בין ועדות בנייה, משרדי ממשלה ורשויות תכנון, בניסיון שטרם הושלם להפוך קרקע לבתים בנויים.
ביורוקרטיה ממשלתית – כולם מדברים על זה, אבל לא תמיד מבינים לעומק במה מדובר. עו"ד ברוך אדלר מבין. לפני 30 שנה נטל על עצמו עורך הדין משימה פשוטה לכאורה: ייצוג קבוצת רוכשי קרקעות, שביקשו לממש את זכותם לבנות עליהן. 30 שנה אחר כך, אין טוב ממנו לספר על המבוך הבלתי אפשרי שיצרו משרדי הממשלה השונים, שבו תועים במשך שנים אזרחים ויזמים שביקשו לבנות את ביתם.
"זה התחיל ב־1988, לא מזמן", אומר אדלר (67) בהומור אופייני, שיהיה שזור לאורך הראיון כולו ל"מגזין כלכליסט". באותה שנה הוא החל ללוות שתי קבוצות של רוכשי קרקע באחד האזורים המבוקשים ביותר בגוש דן. עם חלוף הזמן נהפכה המשימה הפשוטה לכאורה לסאגה רבת פיתולים ומהפכים, שהיתה יכולה בקלות להיכתב בידי אפרים קישון, המנסח הגדול של הגרוטסקה הישראלית.[....]
השטח הראשון שמככב בהרפתקה של אדלר הוא זה שמכונה "המשולש הגדול" ושוכן בין קריית קריניצי לכפר אז''ר, בתפר שבין רמת גן לקריית אונו. "זה שטח שהיה ללא שיוך מוניציפלי, אבל קרץ למחפשי היוקרה. זה לא כפר שמריהו ולא הרצליה פיתוח, אבל קרוב לתל אביב. מדובר על שטח של כ־230 דונם, ריק וללא ייעוד. אתם כבר לא זוכרים, אבל בשנות השמונים היתה שיטת שיווק של מכירת קרקעות על ידי מתווכים. היו אלה שטחים ללא כוונת פיתוח, כשאותם המתווכים ביצעו לשטח פרצלציה – חלוקה לחלקות על הנייר – בחתיכות מרובעות.
"נתקלנו בקשיים כבר בהתחלה – כי היה מדובר בהפשרת קרקע חקלאית, משהו שאז התייחסו אליו כמו לפגיעה באוצרות הטבע של המדינה ובאינטרס הציבורי. כיום השיח השתנה והפשרה היא עניין שגרתי כדי לאפשר בנייה, אבל אז הפשרה נחשבה משהו שעושים רק כשאין ברירה אחרת. זה לא היה נהוג".
מי קנה את השטחים הללו ?
"עמך ישראל. לא כרישי נדל''ן ולא טייקונים, אלא פשוטי עם, שהיו להם קצת חסכונות והוציאו מעט כסף יחסית, סביב 20 אלף דולר לדונם. הם חלמו על צמודי קרקע קרוב לעיר הגדולה. היו בערך 150 בעלי קרקעות, עם שטח של 400 מ"ר כל אחד. בעלי הקרקעות פנו אלינו, ומהר מאוד החתמנו את רובם והתחלנו לבדוק איך אפשר לקדם תהליך תכנוני. היינו משרד ירושלמי קטן, אבל סופר־מקצוענים בתכנון ובנייה".
ומה קרה ?
"ראשית עלתה שאלת השיוך המוניציפלי, והתנהל מאבק אם השטח ישויך לרמת גן או לגבעת שמואל. אחר כך עלה נושא הכביש. כבר בהתחלה גילינו שברחוב קציר שבסמוך מתוכנן כביש אזורי רחב, שהיה אמור לספק חלופה לכביש גהה במקרה חירום או תאונה. הבעיה היתה שמבחינה תכנונית לא היה אפשר לסלול שם את הכביש. מה שכן היה אפשרי זה להזיז אותו לתוך השטח של הלקוחות שלנו. אז הבנו שזה רע מאוד".
רק ב־1992, אומר אדלר, "הדברים התחילו טיפה להסתדר. נערכו בחירות ושר הפנים אז, אריה דרעי, החליט לצרף את המשולש לשטח רמת גן ולהכריע במחלוקת הגדולה בין השותפים הקואליציוניים (יצחק שמיר תמך בצבי בר מרמת גן, ושמעון פרס תמך ביעקב ויסמוצקי מגבעת שמואל). השיוך לרמת גן התאים לנו, כי גבעת שמואל היתה אז שכונה קטנה יחסית, עם בתים משנות החמישים, ואילו רמת גן כבר היתה מהערים הרציניות והמבטיחות.
"התוכנית הראשונה שהוועדה המקומית הסכימה לדבר עליה היתה לבניית 1,200 יחידות דיור, כשהכביש היה צריך לעבור באמצע – והוא כלל מעבר עילי ותחתי. הבנו כבר אז שאנחנו חייבים להכיל אותו. הבעיה היתה שלעסקה על רמת גן היה 'מחיר': ראש העירייה צבי בר היה חייב להיענות לדרישות האזור ולהקים שכונה של 'וילות וקוטג'ים בלבד', כשבנייה של 1,200 יחידות דיור פירושה לפחות עשרה בניינים של 12-10 קומות. אז צבי בר [ראש עירית ר"ג דאז] קרא לי ואמר: 'אדלר, תשמע, השכונה חייבת להיות שונה, רק 350 וילות, אבל היא תהיה יוקרתית מאוד'. כמובן זה היה הפסד גדול, אבל הפרויקט עדיין היה רווחי. אנחנו מדברים על התקופה שלפני העלייה מברית המועצות לשעבר, כשהפשרה של קרקע חקלאית כאמור היתה עניין לא פשוט, ועוד לא קמו הוול''לים (ועדות בנייה למגורים שהקים אריאל שרון בהיותו שר השיכון, להאצת תהליכי פיתוח ובנייה). לכן התפשרנו על 350 וילות 'בלבד'. זה היה מחיר סביר.
ו...כל השאר בקובץ המצורף למעלה.
סיפורו של תהליך הפשרת קרקעות שהחל לפני כ-30 שנה באדמה ללא שיוך מוניציפאלי ושהסתיים אך לאחרונה, כדאי לקרוא כדי להבין את סבך הבעיות העומדות בפני קרקע שאמורה לעבור שינוי יעוד בעתיד.
פרל דוד.
לכתבה בכלכליסט - https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3734909,00.html
תקציר מהכתבה :
הכותרת : עו"ד ברוך אדלר חושף מסע בלתי נתפס של שלושה עשורים בין ועדות בנייה, משרדי ממשלה ורשויות תכנון, בניסיון שטרם הושלם להפוך קרקע לבתים בנויים.
ביורוקרטיה ממשלתית – כולם מדברים על זה, אבל לא תמיד מבינים לעומק במה מדובר. עו"ד ברוך אדלר מבין. לפני 30 שנה נטל על עצמו עורך הדין משימה פשוטה לכאורה: ייצוג קבוצת רוכשי קרקעות, שביקשו לממש את זכותם לבנות עליהן. 30 שנה אחר כך, אין טוב ממנו לספר על המבוך הבלתי אפשרי שיצרו משרדי הממשלה השונים, שבו תועים במשך שנים אזרחים ויזמים שביקשו לבנות את ביתם.
"זה התחיל ב־1988, לא מזמן", אומר אדלר (67) בהומור אופייני, שיהיה שזור לאורך הראיון כולו ל"מגזין כלכליסט". באותה שנה הוא החל ללוות שתי קבוצות של רוכשי קרקע באחד האזורים המבוקשים ביותר בגוש דן. עם חלוף הזמן נהפכה המשימה הפשוטה לכאורה לסאגה רבת פיתולים ומהפכים, שהיתה יכולה בקלות להיכתב בידי אפרים קישון, המנסח הגדול של הגרוטסקה הישראלית.[....]
השטח הראשון שמככב בהרפתקה של אדלר הוא זה שמכונה "המשולש הגדול" ושוכן בין קריית קריניצי לכפר אז''ר, בתפר שבין רמת גן לקריית אונו. "זה שטח שהיה ללא שיוך מוניציפלי, אבל קרץ למחפשי היוקרה. זה לא כפר שמריהו ולא הרצליה פיתוח, אבל קרוב לתל אביב. מדובר על שטח של כ־230 דונם, ריק וללא ייעוד. אתם כבר לא זוכרים, אבל בשנות השמונים היתה שיטת שיווק של מכירת קרקעות על ידי מתווכים. היו אלה שטחים ללא כוונת פיתוח, כשאותם המתווכים ביצעו לשטח פרצלציה – חלוקה לחלקות על הנייר – בחתיכות מרובעות.
"נתקלנו בקשיים כבר בהתחלה – כי היה מדובר בהפשרת קרקע חקלאית, משהו שאז התייחסו אליו כמו לפגיעה באוצרות הטבע של המדינה ובאינטרס הציבורי. כיום השיח השתנה והפשרה היא עניין שגרתי כדי לאפשר בנייה, אבל אז הפשרה נחשבה משהו שעושים רק כשאין ברירה אחרת. זה לא היה נהוג".
מי קנה את השטחים הללו ?
"עמך ישראל. לא כרישי נדל''ן ולא טייקונים, אלא פשוטי עם, שהיו להם קצת חסכונות והוציאו מעט כסף יחסית, סביב 20 אלף דולר לדונם. הם חלמו על צמודי קרקע קרוב לעיר הגדולה. היו בערך 150 בעלי קרקעות, עם שטח של 400 מ"ר כל אחד. בעלי הקרקעות פנו אלינו, ומהר מאוד החתמנו את רובם והתחלנו לבדוק איך אפשר לקדם תהליך תכנוני. היינו משרד ירושלמי קטן, אבל סופר־מקצוענים בתכנון ובנייה".
ומה קרה ?
"ראשית עלתה שאלת השיוך המוניציפלי, והתנהל מאבק אם השטח ישויך לרמת גן או לגבעת שמואל. אחר כך עלה נושא הכביש. כבר בהתחלה גילינו שברחוב קציר שבסמוך מתוכנן כביש אזורי רחב, שהיה אמור לספק חלופה לכביש גהה במקרה חירום או תאונה. הבעיה היתה שמבחינה תכנונית לא היה אפשר לסלול שם את הכביש. מה שכן היה אפשרי זה להזיז אותו לתוך השטח של הלקוחות שלנו. אז הבנו שזה רע מאוד".
רק ב־1992, אומר אדלר, "הדברים התחילו טיפה להסתדר. נערכו בחירות ושר הפנים אז, אריה דרעי, החליט לצרף את המשולש לשטח רמת גן ולהכריע במחלוקת הגדולה בין השותפים הקואליציוניים (יצחק שמיר תמך בצבי בר מרמת גן, ושמעון פרס תמך ביעקב ויסמוצקי מגבעת שמואל). השיוך לרמת גן התאים לנו, כי גבעת שמואל היתה אז שכונה קטנה יחסית, עם בתים משנות החמישים, ואילו רמת גן כבר היתה מהערים הרציניות והמבטיחות.
"התוכנית הראשונה שהוועדה המקומית הסכימה לדבר עליה היתה לבניית 1,200 יחידות דיור, כשהכביש היה צריך לעבור באמצע – והוא כלל מעבר עילי ותחתי. הבנו כבר אז שאנחנו חייבים להכיל אותו. הבעיה היתה שלעסקה על רמת גן היה 'מחיר': ראש העירייה צבי בר היה חייב להיענות לדרישות האזור ולהקים שכונה של 'וילות וקוטג'ים בלבד', כשבנייה של 1,200 יחידות דיור פירושה לפחות עשרה בניינים של 12-10 קומות. אז צבי בר [ראש עירית ר"ג דאז] קרא לי ואמר: 'אדלר, תשמע, השכונה חייבת להיות שונה, רק 350 וילות, אבל היא תהיה יוקרתית מאוד'. כמובן זה היה הפסד גדול, אבל הפרויקט עדיין היה רווחי. אנחנו מדברים על התקופה שלפני העלייה מברית המועצות לשעבר, כשהפשרה של קרקע חקלאית כאמור היתה עניין לא פשוט, ועוד לא קמו הוול''לים (ועדות בנייה למגורים שהקים אריאל שרון בהיותו שר השיכון, להאצת תהליכי פיתוח ובנייה). לכן התפשרנו על 350 וילות 'בלבד'. זה היה מחיר סביר.
ו...כל השאר בקובץ המצורף למעלה.
