המועא"ר לתכנון - קידום 7 איזורי נופש מטרופוליניים במחוז מרכז

[הנדלניסט מהבקעה]

המועא"ר לתכנון - קידום 7 איזורי נופש מטרופוליניים במחוז מרכז

תמ"מ 3 /21 /38 : אנ"מ השרון מטרת הדיון: דיון בהפקדת התמ"מ ובהסמכת הולנת"ע.
רקע:
אזור נופש מטרופוליני השרון מצוי בתחומי העיר רעננה ובתחום המועצה האזורית חוף השרון.
שטח התכנית הוא כ- 820 ,6 דונם. תמ"מ 3 /21 ייעדה שבעה אזורי נופש מטרופוליניים במחוז המרכז כמענה לצורכי הנופש והפנאי במחוז, ובהוראותיה נקבע כי תערך תכנית מתאר מקומית או מחוזית חלקית אשר תתייחס לכל אזור הנופש המטרופוליני בשלמותו וזאת כתנאי להכנת תכניות מפורטות בתחום האנ"מ.

במסגרתה של תכנית זו מרבית השטחים יועדו כשטחים פתוחים וכנופש לסוגיהם, כן נקבע כי ניתן יהיה להקצות עד % 15 מהם לטובת הרחבת שטחים לפיתוח גובל. כפי שצויין בדו"ח המסכם לתמ"מ 3 /21 שהוצג בפני המועצה הארצית, מיקומם של אזורים אלה נקבע בקרבה לישובים עירוניים, בשטחים שנמצאו כבעלי הפוטנציאל הקרוב והנגיש ביותר לצרכי נופש אשר אינם מקבלים מענה ברמה העירונית בשל התעצמות היקפי הפיתוח במחוז מרכז.
אנ"מ השרון מפרטת את תמ"מ 3 /21 בהתאם להוראת סעיף 2 .6 .7 . הועדה המחוזית בישיבתה מיום 2017 .1 .23 המליצה בפני המועצה הארצית על הפקדת התכנית.

עורך התכנית הציג את עקרונות התכנון ופרטי התכנית לאנ"מ השרון באמצעות מצגת: -
התכנית כוללת שטחים בתחומי המועצה האזורית חוף השרון ובתחומי עיריית רעננה. גובשה הסכמה בתחילת ההליך התכנוני בין הרשויות שהשטח לפיתוח עירוני יהיה צמוד דופן לרעננה וכי הרשויות יחלקו ביניהן שטחים לתעסוקה. - התכנית מייעדת את מרבית השטח למטרות שטחים פתוחים ונופש אשר ישמש ליישובים הגובלים בהתאם לקבוע בתמ"מ/ 3 /21. - התכנית נבחנה מול תכנית המתאר של רעננה בכדי לייצר התאמה ביניהן מבחינת הבינוי והתחבורה. -
הוצגה החלופה שנבחרה לאזור הבינוי ויתרונותיה:
צמידות דופן עם העיר רעננה תוך השתלבות עם השכונה הגובלת, בנוסף, סמיכות לתכנית מופקדת למרכז תחבורה של חניון חנה וסע ותחנת רכבת, וכן נגישות לתחנת רכבת קיימת נוספת רעננה- מערב. - אזור תעסוקה בתכנית מתחלק בין המועצה האזורית חוף השרון לבין רעננה וממוקם בסמיכות למרכז התחבורה.

ראש מינהל הנדסה בעיריית רעננה התייחס לנושאים הבאים בתכנית: -
ביקש שהיחס בין היקפי התעסוקה בתכנית אנ"מ השרון לבין יח"ד ייקבעו על פי עקרונות הפרוגרמה שנקבעו בתכנית המתאר לרעננה.
בהתייחס להר הזבל ביקש לאפשר בתחומו בינוי כדוגמת בתי קפה, תיירות ועוד. -

ביקש לא לכלול את הרחבת היישוב בצרה כחלק מתוך % 15 של השטחים המיועדים לפיתוח עירוני.

ביקש לבטל את סימון החייץ הירוק באזור המיועד לפיתוח עירוני. - ציין שבתת"ל 43 /א אין חיבור מדרך 4 לעוקף הצפוני לרעננה ולדרך 541 והבהיר את הנחיצות לכך.

ביקש כי שדה התעופה בהרצליה לא יטיל מגבלות על השטחים המיועדים לפיתוח עירוני בתכנית אנ"מ השרון.

מהנדס מועצה אזורית חוף השרון הציג הערותיו לתכנית. להלן תמצית הדברים:

קנ"מ תשריט התכנית מצריך דיוק רב יותר.

סבר שראוי לא לכלול את השטחים המבונים בבצרה במסגרת תכנית אנ"מ השרון.

ביקש לשמור על הייעוד באזור הנופש כייעוד קרקע חקלאית/ נוף כפרי פתוח בכדי לצמצם ככל האפשר פיתוח בחלק זה ולשמור על הקרקע החקלאית.

לעניין אזור התעסוקה, ביקש ששטחי התעסוקה יהיו גם בשטח המועצה האזורית חוף השרון.

ביקש שבהוראות תכנית אנ"מ השרון יינתנו הנחיות ביחס לתכניות מפורטות לפתרונות של ניקוז בתחומי המועצה האזורית .

בהתייחס להר הזבל, הבהיר שאין למועצה האזורית התנגדות לפיתוח של מרכז מבקרים ובית קפה במקום וטען שעל המדינה לשאת בהוצאות הפיתוח והשיקום של הר הזבל.

נציגת לשכת התכנון המחוזית מרכז

השיבה שהועדה המחוזית לא ראתה לנכון למקם שימושים לתעסוקה בלב השטחים הפתוחים, מאחר ויידרש לכך פיתוח ודרכי גישה וציינה שהועדה המחוזית נתנה מענה הולם לטובת שטחי התעסוקה בתכנית בסמיכות לאזור הפיתוח העירוני.

בנוגע לסימון החייץ בשטחי הפיתוח לבינוי, הבהירה שישנו סעיף בתמ"מ המאפשר גמישות במיקומי השטחים הפתוחים.

נציג מינהל התכנון

התייחס לנושא הפיתוח של היישוב בצרה והבהיר שהתכנית לבצרה הינה בתוך שטח אזור הנופש המטרופוליני ולפיכך נכללת במסגרת % 15 שטח לפיתוח שנקבע בתמ"מ 3 /21

ראש מועצת חוף השרון

ביקש שיסומנו שטחי תעסוקה נוספים בצמוד דופן לאזור התעסוקה הצפוני של רעננה לטובת המועצה האזורית חוף השרון.

עורך התכנית

השיב שהמיקום המוצע בתכנית לשטחי התעסוקה מתאים יותר מבחינה תכנונית ומשיקולים של נגישות תחבורתית.

בנוסף, הבהיר שניתן לקבוע שימושים לתעסוקה גם באזור המסומן לפיתוח עירוני בתכנית המפורטת. ציין כי אזור התעסוקה נקבע כך שמחציתו תהיה בתחום רעננה ומחציתו בתחומי חוף השרון.

יו"ר המועצה הארצית

סבר כי התכנית ראויה, נותנת מענה לפתרונות תחבורתיים ותעסוקתיים, תורמת לתוספת יחידות דיור באזורי הביקוש ומייצרת מוקדי פעילות נופש פתוח תוך שמירה על שטחים ערכיים שנמצאו בתכנית.

ציין את הצורך להגיע להסכמות עוד טרם הקמת ועדת הגבולות שיפוט בין הרשויות.

הבהיר את התנגדותו להחיל את הפרוגרמה לשטחי תעסוקה על תכנית האנ"מ כפי שביקשה עיריית רעננה. בנוסף, סבר שיש צורך לאפשר פיתוח תיירותי מוגבל בהר הזבל.

המשך בדף הבא.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

ישיבת המועצה הארצית מס' 606 מיום 17. 4 .4 - המשך.

נציג 'ארגון הגג'

הסתייג מהצעתו של יו"ר המועצה הארצית לאפשר הוספת מבנים למסעדות ובתי קפה בהר הזבל בנימוק שמתן אפשרות לפיתוח בלב השטח הפתוח המצומצם שעוד נותר בין הגוש של בני ציון ובצרה לרעננה, אינה נכונה ועלולה לגרום למשיכת פיתוח נוסף למקומות שתכנונית צריכים להישאר פתוחים.

נציג שר החקלאות

התייחס לסוגיית הפיתוח בהר הזבל בלב השטחים הפתוחים והציע שנושא הר הזבל יידון במסגרת תכנית מפורטת.

נציג הרשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים

סבר שיש לשקול אמירה ברורה ביחס לחלוקה הקניינית בשטחי התכנית, וכי התכנית ממצא את אפשרויות הפיתוח באזור בהתאם לקבוע בתמ"מ 3 /21 ,

בכדי למנוע מצד בעלי קרקעות, טענות ביחס לקביעת חלוקת השטח אשר עשויות להוביל עקב כך לתביעות משפטיות.

ראש המועצה האזורית לב השרון

ציין את הבעייתיות העשויה להיווצר בנושא הקנייני והציע לכלול תכנית של איחוד וחלוקה שתימנע תביעות משפטיות.

היועצת המשפטית למועצה הארצית

הבהירה שתכניות איחוד וחלוקה אינן מהוות כלי לצורך פיצויים וביחס לתכנית זו, לא ניתן לומר בוודאות שלא תהיינה עתירות קנייניות, אך ניתן יהיה להוכיח שהחלוקה נעשתה משיקולים תכנוניים עניינים.

הוחלט (פורסם במסמך החלטות בתאריך 17.4.6) :

המועצה הארצית מברכת על תהליך קידומה של התכנית על ידי מחוז המרכז, שנעשה תוך שיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות במרחב.

המועצה הארצית לאחר שהוצגה בפניה התכנית ונשמעו המוזמנים, דנה המועצה בתכנית ומצאה כי התכנון המוצע נותן מענה הן לשטחי הנופש והפנאי לצד השטחים הפתוחים והן לתוספת של שטחי פיתוח עירוני אינטנסיבי, ובכלל זאת מענה לשטחי מגורים ותעסוקה, ועידוד התחבורה הציבורית וכן מוסיפה שטח למוסד שיוכל לשמש למוסדות עתידיים בעלי חשיבות אזורית/ מחוזית.

לאור זאת, מחליטה המועצה הארצית:
1 .להפקיד את התכנית בתיקונים הבאים:
א. הוראות ינוסחו כך שתתאפשר חריגה מהמדדים שנקבעו בעניין היקף דיור בהישג יד, היקף דירות קטנות והיקף דיור מיוחד וצפיפות המינימום, באישור הוועדה המחוזית, ככל שתידרש ותנומק.
ב. סעיף 3.3.12 ס"ק 3 האוסר הקמת מבנים בשטח פארק אקסטנסיבי עם הוראות מיוחדות ('הר הזבל') יימחק. ייקבע כי בשטח זה יותר שימוש למסעדה/ בית קפה לצורכי נופש ותיירות בלבד. נושא הבינוי והשימושים ייבחנו במסגרת תכנית מפורטת שתערך לשטח זה.
ג. תיקונים טכניים של מינהל התכנון.
2 .להסמיך את הולנת"ע לדון בהתנגדויות לתכנית ככל שתוגשנה, למנות חוקר ככל שיידרש ולהמליץ למועצה הארצית בתכנית.

ההחלטה התקבלה פה אחד אולם בהסתייגות נציג 'ארגון הגג'.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

דיון בהפקדת תמ"מ 41/21/3 ובהסמכת הולנת"א - כפר בתיה, רעננה.

תמ"מ 3 /21 /41 :כפר בתיה מטרת הדיון: דיון בהפקדת התמ"מ ובהסמכת הולנת"ע.

רקע:

התכנית מציעה שינוי ייעוד של שטח בהיקף של כ- 315 דונם המיועד בתמ"מ 3 /21 למוסד ומצוי בלב אזור הפיתוח העירוני של רעננה, לייעוד אזור פיתוח עירוני.

התמ"מ נידונה בועדה המחוזית מרכז בתאריך 17. 1. 23 אשר המליצה למועצה הארצית על הפקדת התמ"מ.

מהלך הדיון:
נציג מינהל התכנון הציג את עיקרי התכנית ומטרותיה באמצעות מצגת:

בעבר שימש השטח המיועד למוסד ככפר נוער חקלאי "כפר בתיה" אך עם השנים פסקה פעילות זו וכיום הוא משמש לבתי ספר ומוסדות תורניים שונים.

צמצום השטחים לפיתוח במחוז מרכז מחד, ומאידך הגידול הצפוי בהיקף האוכלוסייה העתידה להתגורר בו, מחייבים בחינה ואיתור של עתודות עבור שטחי מוסד כלל אזוריים שיתנו מענה לאוכלוסייה ההולכת וגדלה במחוז ולצרכיה המשתנים ועל כן במקביל לביטול ייעודו של שטח המוסד בתכנית זו, מיועד שטח עבור מוסד במסגרת תמ"מ 3 /21 /38 ,אזור נופש מטרופוליני השרון.

ציין כי בתמ"מ 5 – תכנית המתאר המחוזית למחוז תל-אביב קיימת גמישות בסמכות הוועדה המחוזית לשנות מיקומם של שטחים למוסדות ציבור וכי מוצע לשקול קביעת סעיף כזה גם בתמ"מ 3 / 21

יו"ר המועצה הארצית ציין שאין הצדקה למוסד חינוכי כה גדול בלב תחומה האורבאני של רעננה.

הבהיר ששתי התכניות שמקודמות בסמיכות: כפר בתיה ואנ"מ השרון הינם תכניות נפרדות שיכולות להתקדם בנפרד.

עורך התכנית הציג את עיקרי התכנית באמצעות מצגת:

התכנית כוללת ריכוז מוסדות חינוך בכ- 30 דונם במערב וביתרת השטח כ- 1,300 יחידות דיור.

הבהיר שנדרש לעשות שינוי ייעוד בתכנית המתאר המקומית לרעננה בשטחים הללו, בכדי שיתאים לשינוי התמ"מ המוצע לכפר בתיה.

הוחלט (פורסם במסמך החלטות בתאריך 17.4.6) :

בפני המועצה הארצית הוצגה התכנית והרקע לעריכתה. לאחר ששמעה את המוזמנים ולאחר שדנה בתכנית סבורה המועצה הארצית כי ראוי לקדם תכנית זו מאחר ושטח המוסד מצוי בלב שטח הפיתוח העירוני של רעננה.

פיתוח עירוני בשטח זה יוכל להשתלב במרקם העירוני באופן מיטבי.

לעניין הצורך בשטח עתידי למוסדות ציבור אזוריים, שטח זה אינו משמש יותר כמוסד כלל אזורי, ובמסגרת תמ"מ 3 / 21 /38 ,ניתן מענה חלופי לשטח מוסד לצורכי מוסדות אזוריים.

לפיכך מחליטה המועצה הארצית כדלקמן:
1 .להפקיד את התכנית בתיקונים הבאים:
א. התכנית תערך בנוסח משולב.
ב. הוראות ינוסחו כך שתתאפשר חריגה מהמדדים שנקבעו בעניין היקף דיור בהישג יד, צפיפות המינימום והיקף שטחי המוסד, באישור הוועדה המחוזית ככל שתידרש ותנומק.
ג. על מנת לאפשר גמישות בשינוי מיקום שטח מוסד שנקבע בתמ"מ 3 /21 המצוי בתחום אזור פיתוח עירוני, או צמוד דופן לו, תתווסף לתמ"מ 3 /21 הוראה שתאפשר שינוי מיקום המוסד בתכנית מקומית בתנאים הבאים:
1 .השטח החלופי שתייעד התכנית למוסד יהיה בשטח המיועד לפיתוח עירוני/ תעסוקה או על פי הוראות הגמישות להרחבתם.
2 .השטח החלופי שתייעד התכנית למוסד ומיקומו יתאים לצורכי מוסד ברמה אזורית/ מחוזית.
3 .התכנית המקומית תקבע כי ניתן יהיה לשנותה רק בכפוף לקבוע לעיל.
ד. תיקונים טכניים של מינהל התכנון.

2 .להסמיך את הולנת"ע לדון בהתנגדויות לתכנית ככל שתוגשנה, למנות חוקר ככל שידרש ולאשר את התכנית.

ההחלטה התקבלה פה אחד.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

המועצה הארצית לתכנון - תמ"מ 40/21/3 מערב גדרה -סיכום

תמ"מ - 40/21/3 מטרת הדיון: דיון פנימי בבקשה לפי סעיף 6[ב] לחוק.

רקע:

במסגרת תכנית המתאר זוהה הצורך בשינוי ייעודם של שני מתחמים הקבועים בתמ"מ 3 /21 כאזור חקלאי/ נוף כפרי פתוח ואזור תעשיה, מלאכה ותעסוקה לאזור פיתוח עירוני ולאזור תעסוקה.

כמו כן, זוהה צורך בשינוי תוואי דרך ראשית (כביש 40) לצורך הרחבת היישוב כלפי מערב.

לאור השינויים הנדרשים המליצה הוועדה המחוזית על הפקדת שינוי לתמ"מ.

בישיבתה מיום 17.2.7 ,החליטה המועצה הארצית להסמיך את הוולנת"ע לבחון את אפשרות הפיתוח בכל קרקעות המדינה המצויות ממערב ובתחום השיפוט של הישוב וכן לדון בהפקדת התכנית, בהתנגדויות ככל שאלו תוגשנה, למנות חוקר ככל שיידרש ולהחליט על אישורה של התכנית.

ביום 17.3.7 דנה הוולנת"ע בתכנית והחליטה על הפקדת התכנית בתנאים. לעניין בחינת האפשרות לפיתוח בקרקעות המדינה ממערב לאזור הפיתוח העירוני, שהוצע בתמ"מ, ובתחום השיפוט של גדרה

החליטה הוולנת"ע כי: "... הגמישות להרחבת השטח לפיתוח תותר על פי הקבוע בתמ"מ 3 /21 .

"ביום 17.3.15 הוגשה בקשה לדיון חוזר לפי סעיף 6) ב) ע"י נציג ראש הממשלה במועצה הארצית.

מהלך הדיון:
נציגי רוה"מ - מר אבנר סעדון, מר גלבוע זינגר

הציגו את עיקרי הנימוקים לבקשה לדיון נוסף לפי סעיף 6[ב] במועצה הארצית בנושא פיתוח השטחים ממערב לגדרה:

ציין שהשטחים ממערב לגדרה הינם עתודות קרקעות מדינה נרחבות באזור, הנותנים מענה להגדלת היקף מס' יחידות דיור באזורי הביקוש. טען שהדיון בולנת"ע לא מוצה, ולכן ראוי לקיים דיון נוסף במועצה הארצית שבו יוצגו מכלול השיקולים בצורך הקיים לפיתוח בשטחים אלו.

נציג הרשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים - טען שהדיון בולנת"ע ביחס לתכנית המתאר הכוללנית לגדרה התבצע תוך ראייה כוללנית, לרבות מיצוי עתודות קרקע והתחדשות עירונית בתוך גדרה עצמה.

בנוסף, סבר שההצעה לייעד שטח לפיתוח ממערב לא יתרום לפיתוחה של העיר. ציין כי המדינה תוכל לקדם תכנית בשטחים ממערב, אם תרצה בכך, במסגרת הותמ"ל וזאת ללא צורך בשינוי התמ"מ.

נציג שר החקלאות - טען שאין צורך בשינוי התמ"מ לצורך הרחבת השטחים לפיתוח ממערב, מאחר שבמסגרת תכנית המתאר הכוללנית לגדרה, ניתן הדעת לכלל ההיבטים התכנוניים ובמיצוי התפתחותה של גדרה, אך הבהיר שאינו מתנגד לבקשה לדיון נוסף במועצה הארצית.

נציגת בעלי הכשרה מקצועית בסוציולוגיה הציעה לבחון את הרחבת השטח ממערב לגדרה מהיבטים חברתיים- כלכליים, הן ברמה האזורית שעלולה להוביל לפגיעה בקריית מלאכי והן ברמה המקומית בגדרה, על ידי בנייה משתי עברי דרך 40 שתיצור חייץ ועשויה להוביל לפערים חברתיים- כלכליים בתוך אוכלוסיית גדרה עצמה.

נציג רט"ג תמך בבקשה לשוב ולדון בתכנית במועצה הארצית לאחר שצוות תכנית מתאר הכוללנית יבחן היבטים של צפיפות, התחדשות עירונים וציין שאמנם אין רגישות סביבתית משמעותית בשטחים ממערב, אך הדיון צריך להתקיים תוך ראייה כוללנית תכנונית לגדרה ולא להתמקד אך ורק בשטח שאותו רוצים לייעד לפיתוח.

נציג מטעם רשות מקרקעי ישראל - ציין שבמסגרת תכנית המתאר הכוללנית לגדרה, ישנם אדמות מדינה שלא יועדו לפיתוח עתידי במסגרת התכנית, יחד עם זאת אין עניין לעכב את תכנית המתאר הכוללנית לגדרה, אבל ישנה חשיבות לקבוע בתמ"מ שטחים לפיתוח שיבטיחו עתודות קרקע שישמשו לפיתוח עירוני לשנים הקרובות.

ראש המועצה האזורית לב השרון הציע שהדיון בנושא יובא בפני הולנת"ע ולא במועצה הארצית.

יו"ר המועצה הארצית טען שלא הוצגו בדיוני הולנת"ע כל ההיבטים הנוגעים לפיתוח השטחים ממערב מכיוון שחברים רבים לא נכחו בדיון זה.

הציע לקבל את הבקשה להביא לדיון נוסף שייבחן את הפיתוח בשטחים ממערב לדרך 40 משום שגדרה נמצאת באזורי הביקוש, כמו גם פיתוח תחבורתי באזור.

ציין, שניתן דגש לשמירת המאפיינים החברתיים בתכנית לגדרה כדוגמת האפשרות לבני המקום לשוב ולהתגורר ביישוב במסגרת מכרזים של תכניות שמקודמות ביישוב. הבהיר שצריך לאפשר לגדרה את היכולת להתפתח משמעותית ולבחון זאת שוב בראייה כוללנית גם בקרקעות המדינה ממערב לאזור הפיתוח העירוני.

הוחלט: המועצה הארצית קיימה הצבעה בשתי הצעות החלטה שלהלן: הצעת היו"ר: (פורסם במסמך החלטות בתאריך 17.4.6) : בפני המועצה הארצית הוצגה הבקשה לפי סעיף 6)ב) לדיון חוזר בתמ"מ 3 /21 /40 – גדרה, שהוגשה על ידי נציג ראש הממשלה ומ"מ נציג ראש הממשלה.

המועצה, לאחר שהוצגו בפניה הנימוקים לקיום דיון במועצה הארצית לפי סעיף 6[ב], סבורה כי החלטת הולנת"ע לא נתנה משקל מספק לחשיבות שבמתן האפשרות לפיתוח בכל קרקעות המדינה המצויות ממערב ובתחום השיפוט של הישוב כפי שהחליטה המועצה הארצית בהסמכתה את הולנת"ע לדון בכך ביום 17.2.7 .

לפיכך מחליטה המועצה לקבל את הבקשה ולקיים דיון נוסף בהפקדתה של התכנית במועצה הארצית.

הצעת נציג 'ארגון הגג': התפשטות של ישוב אל מעבר לכביש ראשי התוחם אותו היא צעד בעל משמעות תכנונית מרחיקת לכת. במקרה זה מדובר בישוב שהצפיפות בו נמוכה מאד, והרחבת שטחו מעבר לכביש הראשי התוחם כיום את הישוב עלולה לפגוע קודם כל בו עצמו. זאת, מעבר לצורך הלאומי לחסוך ככל הניתן בקרקע חקלאית ובשטח פתוח.

לכן אין סיבה תכנונית לדון מחדש בהחלטה המנומקת של הולנת"ע במקרה זה.

תוצאות ההצבעה -
בעד הצעת היו"ר: 16
בעד הצעת 'ארגון הגג': 1
נמנעים: 3

התקבלה הצעת היו"ר.