המו״מ על המשכנתא בעיצומו - אשמח לפידבקים

[HarveyS]

שלום לכולם.

דירה להשקעה. גובה המשכנתא 930k, אחוז מימון 70%.

בדקתי בינתיים ב2 בנקים. מדווח את הריביות הטובות ביותר שהשגתי עד כה.

תמהיל:
302k פריים | 25 שנה | ריבית 0.95
232k משתנה צמודה כל 5 | 25 שנה | ריבית 2.4
396k קל״צ ל19 שנה | 19 שנה | 2.95

שיקולים:
- החזר חודשי: נראה שההחזר הולך להיות באיזור 4.5k. יכול להיות שיהיה לי כמה מאות להוסיף למשכנתא מעבר לשכירות.
- דירה להשקעה. אני לא רוצה לשים יותר הון התחלתי ממה ששמתי. (תיאורטית יכלתי לשים יותר ויכלתי לעמוד גם בהחזר חודשי כפול).

הייתי רוצה לשמוע דעות על:
- הגדלת הפריים: כרגע הסיגנל שאני מקבל מהבנקים לגבי 2/3 זה שזה פשוט מעלה את הריבית. באחד המסלולים קיבלתי 2.05 פריים ב2/3 אבל זה גם העלה את הקל״צ ל3.4. אז לפי מה שאני מבין כרגע - אין לי יותר מדי אופציה להגדיל את הפריים.
- על איזה ריבית להלחם במו״מ? בפריים הגעתי לP-0.65 שלמיטב הבנתי זה מכובד. בפניות הבאות לבנקים אבקש לשפר את ההצעות אבל להתמקד קודם בקל״צ ואז במשתנה צמודה.
- פירעון מוקדם: נניח שאקח את הריביות האלו. במשתנה צמודה כל 5 משלם 2.4. אני מנסה להעריך כמה זה כדאי כלכלית לכסות את המסלול הזה, ומתי. בהנחה שיש לי 230k נוספים לכסות את המ״צ בעוד שנה. למה שלא אשתמש בהם להשקעות אחרות? 2.4 זה עדיין נמוך (יחסית לאלטרנטיבה צפויה של לשים את הכסף במדד, כמובן). לשים את כל הכסף הזה במדד באמת לא עדיף?

 

[82little]

הייתי שוקל לבנות אחרת את התמהיל:
-אם הכוונה לפרוע חלק בעוד שנה, כדאי לשים במסלול שמאפשר תחנת יציאה כל שנה.
-כדאי לשקול הגדלת ההחזר החודשי כדי להקטין סך הריביות לבנק ולשיפור כדאיות ההשקעה.
-הלוואות ארוכות כרוכות בתשלום ריביות גבוה יחסית.
-והארכה של ההלוואה גם גורמת לקלצ עם ריבית גבוהה. עדיף בקלצ לקחת ל 10 שנים ומטה (כלומר בין 6 ל 10 שנים...).
-פריים אפשר להאריך עד 30 שנים ולקצר בהמשך. זה הרי לא מייקר את הריבית עצמה (אף שמייקר את סך הריביות כמובן).
בהצלחה.

 

[HarveyS]

תודה על התגובה. אני מעוניין בהחזר חודשי מינימלי בגלל שזאת דירה להשקעה, כמה שיותר שהשכירות תכסה את המשכנתא.
אני יכול להגדיל את הפריים ולקצר מעט את הריבית, אשקול זאת. תודה.