המלצה לתמהיל וריביות

[קרמוגית1]

המלצה לתמהיל וריביות

יש ברשותי דירה המושכרת תמורת 5000 ש"ח בחודש.
רכשתי דירה חדשה בשווי 2.8M וצריך משכנתא במימון של 60%.
הכנסה נטו של 24K .
אני בתחילת הדרך של הבקשה וקבלתי כבר אישור עקרוני.
בבנק הראשון הציעו לי תמהיל של 1/3 (פריים,קל"צ,משתנה) ל 25 שנה.
ובנק שני הציע תמהיל של: קל"צ ל 15 שנה, פריים ומשתנה ל 30 שנה.
רציתי לשאול את חוות דעת המומחים 2 שאלות:
1. איזה תמהיל נראה לכם טוב יותר?
2. אני דוקא התחברתי לתמהיל השני, מה אתם אומרים על ההצעות? אני דיי בתחילת המשא ומתן, אז רציתי לשאול לאן אני צריך לשאוף בריביות:

 

[JochaSchwartz]

הבהרות

משהו לא ברור בשאלה שלך - אתה מתייחס בשאלתך למסלול של 25 שנה שלא מופיע בטבלה.
אתה שואל על שני בנקים, ובטבלה יש 3 - שכולם מציעים את אותם מסלולים?
במידה ותבהיר את הדברים ואלי אוכל לחוות דעה.
בכל מקרה, התשובה לשלאתך "לאן לשאול" ידועה מראש - הכי נמוך שאפשר.
בנוסף, מספר דברים:
1. אתה רושם שאתה עומד על 60% מימון - מעל או מתחת? זה יהיה משמעותי. בהנחה שאתה בדיוק על 60, מספיק שהשמאי יפחית לך שקל בודד מההערכה, והריביות תקפוצנה.
2. הדירה הקיימת תימכר? במידה ולא, ואתה רוכש דירה נוספת, אתה מוגבל ל50% משכנתא על הנכס הנרכש. במידה וכן - התמורה כלולה בהון העצמי המחושב שלך? תצטרך לספק אותו לפני קבלת המשכנתא.
3. אתה רושם שקיבלת שני תמהילים - ואתה מתלבט בינהם. טעות. אתה צריך להגדיר את התמהיל ש*אתה* רוצה, ועליו לקבל הצעות מתאימות מהבנקים.
&nbsp

 

[קרמוגית1]

תגובה

תודה על תגובתך,
אענה לשאלותיך:
1. בדיוק 60% (דירה חדשה מקבלן)
2. הדירה תימכר. והתמורה לא כלולה בהון העצמי המחושב.
3. אמת. הציעו 2 תמהילים ואני מבקש את עזרתך בהכוונה איזה תמהיל לדעתך נכון יותר בהתחשב הנתונים שלי.
הצגתי 3 הצעות מ 3 בנקים (ולא 2) והם מאוד דומים - ואני שואל איפה לדעתך כדאי ללחוץ מבחינת המסלולים.

ההצעה ל 25 שנה לשלושת המסלולים ל 560K
קלצ: 3.32
משתנה: 2.11
פריים: -0.6

תודה רבה

 

[JochaSchwartz]

תשובה

אני אענה באופן כללי:
הנטייה שלי היא לקחת תמיד 1/3 פריים ל20 שנה, וא תהשאר לקל"ץ הכי קצר שאפשר, אך לא יותר מ-20 שנה.
במידה וההחזר החודשי יחרוג ממה שמאשרים לך או במידה שיש תיכנון לפירעון מוקדם בהמשך - לנתב מהקל"צ למסלול ארוך (30 שנה) שמטרתו יצירת אפיק לפריעון מוקדם והורדת ההחזר החודשי ההתחלתי.