הסכמה של בן זוג למכירת נכס

עדיף לך להישאר בענייני נדל"ן

כי ברור שבדיני משפחה אינך בקיא.

החלוקה היא של הרכוש שנצבר במשותף במהלך החיים המשותפים. רכוש אחר לא נכלל בחלוקה אלא במקרים מאד מסויימים וכשקיימת סיבה טובה לכך. נכון שיש הבדלים קטנים באינטרפרטציה ובבית הדין הרבני יש יותר נטיה לעגל פינות ולמתוח את פרשנות החוק לכיוון מסויים, אבל ככלל, המצב הוא שדירה בירושה היא של היורש אלא אם הוכח אחרת.
 
למשקיע בנדלן - אני נשאר בתחום הנדל"נ, אבל...אתייחס להערותיך

אני "אוהב" שאלמונים במהלך השנים האחרונות [ללא שם מחייב] מעירים לי הערות ומציעים לי לאן לפנות, או במה לעסוק... האם הערה שלך היא בתור משקיע מומחה לדיני אישות ? או בתור שופט לענייני משפחה ?

לו רק היית קורא ומתעמק במה שכתבתי, הערותיך היו מתייתרות.

ולנושא שלשמו "התכנסנו" כאן -
1. רכוש שנצבר במהלך הנישואין יכול שיהיה נכס שלא יחולק [ולא טענתי אחרת]- וזאת אם בני הזוג עמדו על העקרונות הקבועים בחוק [והצטברו בפסיקה] , ורק עם בוצעה הפרדה מלאה בניהול הנכס הספציפי, ובן הזוג שמנגד לא יוכל להוכיח שהוטעה לחשוב עפ"י פרמטרים קבועים שהוא שותף בנכס.

2. הבאתי פס"ד עם קביעות ברורות של ביהמ"ש העליון בנדון, [שמוכיח את טענותי בנדון] אימתי נכס מירושה [שאינו אמור לטעמך להתחלק בין בני הזוג] כן ! יחולק גם אם לא תמיד שווה בשווה, ואתה...ממשיך עם טענות שאינך יכול להוכיחן מעבר לרצונך האישי. [ואולי בעייתך האישית]

3. אני בכוונה מפנה כאן לדין בבתי המשפט למשפחה/מחוזי/עליון ולא לבתי הדין הרבני, שכן בעבר נקבע בפסיקה שאינם רשאים להחליט בענייני חלוקת נכסים כשביהמ"ש לענייני משפחה עוסק בהם, לא מעט פסקי דין רבניים של חלוקת רכוש בוטלו בעקבות התערבות בית המשפט למשפחה. [אגב...לתשומת לבך - ביה"ד הרבני אינו מכיר ב"חזקת השיתוף" ולכן פסיקותיו שונות.

4. שוב...הערתך ש"דירה בירושה היא של היורש אלא אם הוכח אחרת" ...במה הערתך זו שונה ממסכת הטיעונים שהבאתי.

ראה הפניה לחיזוק טענתי בעניין ביה"ד הרבני וסמכויותיו בנדון - http://www.azr.co.il/חלוקת_הרכוש_המשפחתי_בבית_הדין_הרבני/

פס"ד בעליון הנוגע לאי הסכמה עם פסיקת ביה"ד הרבני - http://elyon1.court.gov.il/Files/03/380/086/r08/03086380.r08.HTM

ממליץ לך לעסוק ב...טוב איני יודע במה אתה עוסק.


=====================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
 
לשאלת חג'בי - התייחסות.


בחיים המשותפים בין בני זוג וביצירת משפחה נורמטיבית, אכן ההוצאות והכנסות נכנסים לקופה משותפת מתוך ראייה אכשווית ש"החיים המשותפים ורודים והולכים לכיוון השקיעה יחדיו" ושהמשפחה לעולם לא תתפרק.

אבל הסטטיסטיקה אומרת אחרת , כל זוג שלישי נפרד לבסוף ועולות בעיות בחלוקת הרכוש המשותף [ובחיוך...אפילו על כבל החשמל רבים - ראה "קרמר נגד קרמר - הגשש החיוור] ולכן הוקמו בתי משפט יעודיים למשפחה, בגלל הצורך להסדיר את התחום הפיננסי ולפרקו.

מהניסיון הנצבר ב"בתי המשפט למשפחה", נקבעו אמות מידה וסימנים מזהים שמאפשרים לשופט שדן בפירוק הרכוש לחלק את הרכוש המשותף במידת הזהירות הדרושה.

אכן התשובה לשאלתך מורכבת...ולכן אמות מידה אלה עומדים למבחן בכל הליך של גירושין כשבני הזוג לא השכילו לקבוע את המסגרת מראש...שהרי זוגות לא מתכננים להתגרש בזמן צבירת הרכוש המשותפת, כלומר...בתי המשפט בדר"כ נוטים לחלק הכל בכל בין בני הזוג, אלא אם קיים הסכם [ממון] או החרגה של רכוש מסויים מהרכוש המשותף.

בפסיקה חדשה בביהמ"ש העליון הנוגע לערעור בתיק עמ"ש 33064-10-14 התייחסו בביהמ"ש לעניין הזכות לפינוי בת הזוג מדירה הצמודה מתחת לבית הורי הבעל [שנפטרו בנתיים] בה גרה המשפחה לאורך שנים רבות פסה"ד כולל התפלפלות בעניין הזכויות הנצברות במשותף ומהו הפיצוי הראוי לבת הזוג בתמורה לפינוי, ראה פסה"ד במלואו בקובץ המצורף.

בפס"ד נוסף
בביהמ"ש המחוזי בירושלים דנו בחזקת השיתוף בבית צמוד קרקע ששימש למגורי המשפחה ,המגרש שעליו בנוי הבית הוא בבעלות אבי הבעל [הגרוש], ולמרות זאת החליט ביהמ"ש עפ"י אמות מידה שנקבעו, שקיימת כאן חזקת השיתוף והנכס יחולק שווה בשווה. [גם ערעור לעליון לא שינה את מרכיב החלוקה השיויונית] - ראה פסה"ד במחוזי והערעור לעליון.
הערה...את המקרה השני אני מכיר מקרוב כולל את כל הנפשות המעורבות.

===========================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
 

h a j b i

New member
תודה על התשובה

אני מתכוון למצב שיש דירה או דירות נוספות שמושכרות והזוג לא גרים בהם.
ובמידה ולא נחתם הסכם ממון, האם בעצם מרגע הנישואים אין בעצם בפועל אפשרות להשקיע בדירה מעבר למה שהיא מכניסה בלי שזה ייחשב "כוונת שיתוף" היות והשקעה כזו תמיד תבוא מכסף משותף שנצבר ע"י בני הזוג?
&nbsp
 
קטע מפס"ד בעליון הדן בחזקת השיתוף ומתי תחול.

ראה ציטוט מפי כבוד השופט א' רובינשטיין - פסה"ד בבית המשםט העליון - הדן בערעור אביו של הגרוש על החלוקה השיויונית או חזקת השיתוף :


"סופו של יום, אכן רק במקרים נדירים תקנה הלכת השיתוף (או תקנה שיתוף לפי הדין הכללי) זכויות בנכס שאינו רשום על שם אחד מבני הזוג (קל וחומר בנכס שמעולם לא היה רשום כאמור).
ברם, בית המשפט קבע כי עובדות המקרה שלפנינו (במיוחד נוכח תיעוד סותר שהוגש לרשויות לאורך השנים) בא בגדרי אלה, ולמצער כי המבקש והמשיב מושתקים מלטעון אחרת. עוד יוזכר, כי בית המשפט ייחס "למשיבים (המבקש והמשיב - א"ר) ידיעה כי המערערת (המשיבה - א"ר) היא שותפה לבית המשפחה" (פסקה 39; ההדגשה הוספה) - ויתכן שיש בקביעה זו כדי לגבש כוונת שיתוף ישירות בין המבקש והמשיבה.
כאמור, המדובר במקרה מורכב עובדתית שהוכרע - וברי שאין הוא מתאים לגלגול ערעורי נוסף
".
 
זה לא עניין של חוק אבל זו דרישה מקובלת

לו הקונה של הדירה ייקח משכנתה אז גם הבנק הממשכן,
כשותף של הקונה לעסקה יבקש את הסכמת הבעל.
בעלות וזכויות בדירה אינן נקבעות רק לפי הרישום בטאבו.
חשוב על הרכב שלכם, הוא רשום במשרד הרישוי רק על שם אחד מכם
אך שייך לשניכם. במקביל, הטלויזיה אינה רשומה על שם אף אחד
ועדיין שייכת לשניכם.
עורך הדין של הקונה והבנק הממשכן רוצים להמנע ממצב בו לאחר שיועבר
תשלום ראשון, יוצא הבעל צו מניעה להמשך העסקה בטענה שיש לו זכויות
בדירה. יכול להיות שתנצחי בדיון משפטי זה אך הקונה לא רוצה לחכות כמה
שנים עד שזה יקרה. משפט החכם והפיקח מתאים פה.
&nbsp
אם את ביחסים טובים עם בעלך לא אמורה להיות לו בעיה לחתום.
אם אינך ביחסים טובים אז הקונה צודק בחששו.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתה שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
טלפון: 03-549-6611
&nbsp
 
זה אכן הנוהג המקובל

הסיבה היא שבמקרה של גירושין, בן הזוג יכול לתבוע במקרים מסויימים חלק בנכס. עורך הדין של הקונה רוצה לוודא שהלקוח שלו, קונה הדירה, לא יהפוך בעל כורחו צד במשפט גירושין. אם קיימת בעייה לקבל מבן הזוג תצהיר שאין לו עניין בנכס ולא יתנגד לביצוע העסקה, אזי אפשר לנסות לבדוק עד כמה הקונה מוכן להתגמש בנדון. להערכתי ברוב המקרים זה ידליק אצל הצד השני נורה אדומה ויהווה דיל ברייקר.
 
לעוה"ד חן סרי - התייחסות.

במסגרת התפלפלות ובירור הנדון הייתי רוצה לעורר ספקות לגבי הליך ה"נדרש" לכאורה שבו נדרשת לכאורה החתמת בן/ת הזוג במכירת נכס נדל"ן [שזכויותיו בנכס אינן רשומות] במהלך חיי השיתוף של בני הזוג .

איני רוצה בשלב זה להתייחס למכר נדל"ן לאחר פתיחת הליכי גירושין שאז מכירת נכס יכולה להראות כהברחת נכסים.

אבל במצב עניינים רגיל שבו קיימים חיי שיתוף נורמטיביים , החוק היבש אינו דורש החתמה של בן זוג שאינו רשום בטאבו, והדרישה הזו יצאה מתוך כללי זהירות יוצאי דופן של עו"ד מטעם הקונה -ראי בהמשך .

אני טוען שזכותו של הבעלים עפ"י זכות קניין הרשומה בטאבו לבצע מכירה של נכס ללא צורך בהחתמת בן הזוג , כשהדיון לגבי זכות בן/ת הזוג בנכס אינה נוגעת לקונה ובלבד שרשם את זכויותיו בטאבו כנדרש בחוק ויוכיח במידה וידרש את "תום ליבו" כלומר, שלא ידע על זכויות לכאורה של אחר בנכס.

החתמת בן/ת הזוג היא הליך של זהירות יתר שאינה מגובה בחוק.

לדוגמה : אדם x רכש/ נרשמו על שמו זכויות בנכס נדל"נ במהלך עבודתו בטאבו, לאחר זמן מה הוא מוכר זכויות אלה לצד ג' [לכאורה מדובר על נכס שנצבר תוך חיי השיתוף] האם לדעתך נדרשת כאן החתמת בן/ת הזוג ?
איני רוצה להדרש לאן הגיעה התמורה ממכירת הנכס כדי לקבוע "מסמרות" אבל סביר שהתמורה תגיע כדי לשפר את חיי המשפחה המשותפים [קניית כלי רכב, שיפוץ, נסיעות לחו"ל וכדומה]
ככלל אני סבור שבמידה ובני הזוג יגיעו לביהמ"ש ותועלה מכירת הנכס בעבר...עדיין הבעייה היא כספית בין בני הזוג בלבד, ולא ניתן לערער על מכירת הנכס [שוב ...בדגש על כך שלא מדובר בניסיון הברחת נכסים]

ועדיין האם לדעתך החוק על פירושיו השונים דורש את חתימת בן/ת הזוג ?


אני סבור שסעיף זה בחוק המקרקעין יוצר את סימני השאלה שבגינם עוה"ד מגלים זהירות לגבי עתיד הרישום .
זכות קדימה בין בני זוג
סעיף 101. מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם: משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן-זוגו.
 
גם בלי קשר לסעיף 101

לא הייתי מכניסה לקוח שלי עם ראש בריא למיטה חולה אם בן הזוג של המוכר לא מוכן לחתום על הסכמה למכירה. בעיני זו לא זהירות יתר אלא זהירות המתבקשת. ענינים כגון דא כבר הגיעו לבית המשפט והגם שלעיתים לאחר בירור הקונים, לכאורה לא ניזוקו הרי שהיו בתקופת אי וודאות שניתן היה למנוע ו/אר וודאי הסבה להם עוגמת נפש רבה.
 
הכסת"ח של עוה"ד ואולי יש לתקן "לקונה" בחוק המקרקעין.

הטיעון של עוה"ד ביצוג רוכש בדבר החובה להחתים גם את בן הזוג מעלה שאלה כבדת משקל לגבי מהותו של רישום הבעלות בנכס מקרקעין בטאבו...שהרי חוק המקרקעין קובע את סופיותו של הליך הרישום למעט סעיפי החרגה בפקודת הסדר המקרקעין [93 עד 97] הדנים במקרים של זיוף הליכי הרישום.

כוח ההוכחה של רישום
סעיף 125. (א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969.
(ב) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו.


כך לכאורה נוצר חוק בלתי כתוב המשמש ככסת"ח של עוה"ד [סליחה מראש על השימוש במילה זו] , במקום להוסיף בחוזה המכר סעיף החרגה קבוע שבו המוכר מצהיר שאין מלבדו זכויות לאחר/ים, ושכל טענות ככל שיהיו בעתיד לגבי הזכויות במועד המכירה המוכר לוקח אחריות מלאה על כל משמעויותיה לעתיד.
כך גם רישום הקונה בטאבו הינו סופי ולא ניתן לביטול אלא עם נרכשו שלא בתום לב ובזיוף כמפורט בסעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר המקרקעין

האם אין בכך די ?
 
לא אין בכך די

הצורך בהחתמת בין הזוג נובע מהפרקטיקה שתא משפחתי רוכש נכסים לעיתים גם נכסים שחל בהם שיתוף רק על שם אחד מבני הזוג.
 
כיוון שלא יוכל לקבל משכנתה בלי מסמך זה, טוב עושה עורך

הדין שמבקשו כבר בשלב חתימת החוזה.
&nbsp
 

rj111

New member
האם בעצם המכירה האישה מכניסה את התמורה לרכוש המשותף?

 

Nemesis001

New member
לא בהכרח

יכולה להשאיר את הכספים בחשבון נפרד שצובר תשואה, ולא לערב את הכספים או התשואה עם הכספים המשותפים.
באותה מידה יכול להגיע אחד מבני הזוג עם חשבון השקעות של 2 מיליון ש"ח שהוא לא מערב כלל בכספים המשותפים. גם במקרה כזה הכסף והתשואה אמורים להשאר שלו במקרה של פירוק, מלבד בנסיבות מיוחדות.
 
בגדת בבן/ת הזוג - הפסדת את רוב הנכסים המשותפים.


אין לי ספק שפסיקת ביה"ד הרבני תגיע לערכאת ערעור בבי"מ אזרחי המתאים.
מה הקשר בין בגידה לבין ביטול זכות הקניין ? ברף הדתי כנראה הכל אפשרי.

מה דעתכם על פסה"ד מהחודש האחרון, בנוגע לחלוקת רכוש עפ"י ביה"ד הרבני ?
אישה "מורדת" שבגדה בבעלה הפסידה במסגרת תביעה לחלוקת רכוש בבית הדין הרבני ברחובות, כמעט את כל רכושה, לרבות את הבית שמחציתו הייתה רשומה על שמה בטאבו.

בני הזוג התגרשו זה מזו ב-2015 לאחר 20 שנות נישואים. ביחסי הזוג נפער קרע עמוק לאחר שהתגלה כי האישה ניהלה קשר רומנטי עם גבר אחר שהתפתח לזוגיות ומגורים משותפים באותה הדירה בה התגוררה האישה עם בעלה לשעבר.
בנסיבות אלו לפי ההלכה הוענק לאישה התואר המפוקפק "מורדת", והנישואים באו אל סופם במהירות וללא עיכוב.

לאחר הגירושים הגבר הגיש תביעה לחלוקת רכוש בבית הדין הרבני ברחובות במסגרתה עתר לחלוקת הזכויות בדירת המגורים, במניית "אגד", בכספים וברכב משותפים ובתכולת הדירה. כמו כן הוא תבע מן האישה החזר של חוב משותף בן 400,000 שקל לאביו ותשלום דמי שכירות בגין התקופה שהתגורר מחוץ לבית לאחר הפירוד.

הגרוש טען כי הדירה מומנה על ידי אביו ועל כן שייכת לו במלואה, וכך גם המנייה שנרכשה עבורו על ידי אביו טרם הנישואים. כן הוא טען כי הוא זכאי למרבית הכספים בחשבון המשותף כיוון שעקב התנהגות האישה ושקריה הוא נאלץ לשאת בהוצאות משפט מרובות ולממן לעצמו דיור חלופי.

הוא הוסיף, כי החוב לאביו, שהאישה חתמה על התחייבות להחזירו, הוא עבור מקדמה ששילם על חשבון דירה שהתכוון לרכוש לשניהם במטרה לעודד "שלום בית". עסקה שלא הושלמה בשל הגירושים.

האישה טענה לעומת זאת כי מחצית הבית שייכת לה כעולה מהרישום בטאבו וכך גם המנייה – שנרכשה בתקופה שגרו יחד ובעוד היא נושאת ברחמה את בנם הבכור. כן היא טענה כי רכישת המנייה מומנה מכספם המשותף וכי תגמוליה שימשו לפרנסת המשפחה – מה שלא מותיר מקום לספק באשר לזכויותיה בה.

לגבי החוב לחמהּ
– האישה טענה כי דובר בתמורה שהגרוש קיבל מאביו בגין נכס שמכר לו, ולא הלוואה כפי שטען. עוד היא טענה כי מעולם לא התחייבה להחזיר סכום זה וש"כתב ההתחייבות" שהציג הבעל זויף על ידו.

אלא שהדיינים, הרב נחום גורטלר (אב"ד), הרב יהודה שחור והרב ציון אשכנזי לא האמינו לשום טענה מטענות האישה והדבר בא לידי ביטוי בפסיקתם.
"תחזיר מתנותיה"

הדיינים קבעו כי בנסיבות המתוארות המדובר באישה "מורדת" בנסיבות חמורות ביותר, שכן מטרת הבגידה הייתה להביא לפירוק הנישואין על מנת שתוכל לקיים זוגיות עם האהוב החדש.

בשל חומרת המעשים, אישה "מורדת" לפי מרבית הפוסקים, אינה זכאית עם גירושיה למתנות שקיבלה מבעלה במהלך הנישואים, בשונה מאישה שרק "זנתה" – כלומר אישה שבגדה כיוון "שיצרה גבר עליה" או שבעלה היה "מאיס עליה".

לפיכך נפסק כי הדירה – שתמורתה שולמה במלואה על ידי אבי הבעל ושמחציתה הוענקה לאישה במתנה – תוחזר לבעל שיקבל את מלוא הבעלות בה. בעקבות כך האישה חויבה בתשלום דמי שכירות מלאים לגרוש עבור התקופה שלא התגורר בבית בסך 136,000 שקל וב- 2,900 שקל בגין כל חודש נוסף עד שתתפנה משם.

כן פסקו הדיינים כי החוב לאב שריר וקיים וכי האישה לא הצליחה להוכיח את טענת הזיוף ועל כן עליה להחזיר את חלקה בחוב. בנוסף, הגרוש קיבל 3/4 מהכספים המשותפים ואילו האישה קיבלה רבע בלבד ואת תכולת הדירה.

הדיין יהודה שחור- בדעת מיעוט סבר כי האישה צריכה להחזיר לגרוש רק את הסכום ששולם תמורת חלקה בדירה ופסק לאישה 1/3 מהדירה.


פסה"ד במלואו - https://www.psakdin.co.il/Court/חלוקת-רכוש-באשה-מורדת#.WRm-rtIrIdU
 
שוב עיוות המציאות

אין ללמוד מפס"ד אחד על המצב הנהוג. בתי דין ובטח בתי משפט אינם רשאים ואינם נוהגים "להעניש" בוגדים. אשה בוגדת עשויה לאבד את הכתובה אך לא הרבה מעבר לכך וגם זה לא תמיד. היא גם עשויה לאבד את הזכות למזונות אשה אבל אלה ממילא יחסית נדירים. בגידה בטח לא מענישה בשום צורה את הילדים. מה עוד שבגידה, קיום יחסי אישות, זה הגביע הקדוש במשפטי גירושין כי זאת הסיבה הכי "חזקה" לגירושין אבל גם הכי קשה להוכחה מוחלטת כי כמעט בלתי אפשרי להשיג בצורה חוקית ראיות חותכת, קרי לתעד אותם תוך כדי המעשה. ברוב המקרים הראיות מצביעות על אפשרות סבירה (צילום במצב אינטימי במקום ציבורי, קבלות מצימרים, וכד') אבל לא ראיות על עצם המעשה.
 
למעלה