הערכת שווי דירה "מיוחדת"

[הצנובר]

הערכת שווי דירה "מיוחדת"

לפני כ-3 שנים קנינו את דירתנו הראשונה - דירת 5 חד' בפריפריה, בה אנחנו גרים כעת, שעלתה 1.31 מ'.
החלטנו לעזוב את האיזור בעוד כשנתיים. לצורך תכנון צעדינו אני רוצה לדעת כמה שווה הדירה כרגע, למרות שבטווח הקצר אנחנו עדיין לא מתכוונים למכור אותה (כנראה). כיוון שהדירה מיוחדת בכך שהיא ממוקמת בבניין קצת חריג בסביבתו (בניין חדש ובסטנדרט גבוה יחסית, בעוד ששאר השכונה ישנה ונמוכה יותר), אתר מדלן לא ממש עוזר לי.

מהי הדרך הטובה עבורי לאומדן שווי נוכחי?
האם מקובל להזמין מתווך כאילו שאנו רוצים למכור את הדירה, רק כדי שהוא יעריך את שוויה? האם שמאי?

 

[Fitch]

מתווך לא יכול להעריך שווי דירה. הזמן שמאי מקרקעין.

וגם אז, יש לך נייר שאומר שהדירה שווה X. זה רחוק מלהגיד שמישהו ישלם X על הדירה הזו.

 

[00 רואה חשבון 00]

תזמין מספר מתווכים וקבל הצעות

לגבי מחיר שיוכלו להשיג.

 

[Alony Sarit 79]

שמאי מקרקעין מוסמך להעריך

שווי נכסי מקרקעין.
ממליצה לפנות לשמאי מקרקעין באיזור שלך.
במסגרת השירות יינתן לך דו"ח שמאות מפורט המתייחס לכל הפרמטרים של הנכס.
&nbsp
שיהיה בהצלחה.
&nbsp
שרית אלוני
שמאית מקרקעין

 

[הנדלניסט מהבקעה]

הערכת שווי לנכס נדל"נ [איך לקבוע מחיר מכירה] - התייחסות.

תקן שמאות בין לאומי מס' 1 מגדיר כך "שווי שוק" - "שווי שוק הוא הסכום המוערך שבו ניתן להחליף נכס במועד הקובע לשומה בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון שאינם קשורים, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת, זהירה, וללא כפיה."

כדי לבצע הערכת שווי שוק קיימות 3 גישות :
1. גישת ההשוואה - השומה הרווחת ביותר, מתבססת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הננמכר לבין נכסי ההשוואה.

2. גישת היוון ההכנסות - מבוססת על היוון הרווח התפעולי (לפני מס) שמפיק הנכס מדמי-שכירות והשוואתו לנכסים דומים, כלומר היא מתבססת על תזרים המזומנים בנכס.

3. גישת העלות - מתבססת על ריכוז של כל מרכיבי השווי בנכס, [שווי הקרקע , שווי מופחת של המבנה] בהערכה יש להתייחס לא רק לפחת הפיזי, כלכלי, או פונקציונלי , כלומר...[הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה, או לסטנדרטים מקובלים בבנייה כיום.]

השמאי יקבע מנסיונו איזה מהגישות ניתנת ליישום בנכס המסוים, ולהעריך את שוויו., במקרה שלך מדובר על גישת ההשוואה ש...כל מתווך "רציני" המתמחה באיזור פעילות מסויים יכול לשערך בלי להסתכן בעבירה על החוק.

2 הערכות המחיר מתבססות על נתוני אתר רשות המיסים, ומבצעים התאמות לנכס הנמכר לפי מס' פרמטרים כמו לדוגמה - מצב הנכס ביחס לסביבתו, קומה, מעלית, חניות,רעש, כיווני אור בדירה, גיל הבניין, קרבה או ריחוק מתחבורה, קרבה למרכזי חינוך, מרכזי מכירה, וכדומה.

אתר רשות המיסים - https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/startPageNadlan.aspx

עומק [דיוק] הערכת השווי ע"י השמאי נובעת מהגדרת הצדדים ומחיר השומה.

לבסוף מחיר המכירה יקבע מ"ניסוי וטעייה". [כך גם פועל פחות או יותר אתר מדלן או יד 2 , מתווכים ושמאים.]


===============================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914.
מייל - [email protected]

 

[Fitch]

רק שאצל המתווכים לעיתים יש מניע נסתר של "לקבל את הנכס לשיווק

בלעדי" ולכן לפעמים יהיו אופטימיים מאוד רק כדי לבלוט "מעל" מתווכים אחרים.