הצעה מבנק לשיפור ריביות

[אברהם2012]

הצעה מבנק לשיפור ריביות

שלום

רקע כללי
-קנינו דירה בסכום של 852, יש לנו הון עצמי של 426 (חצי מהסכום+ קצת רזרבה לשיפוץ)
המשכורת שלנו נטו 10, צפוי לעלות בחודש- חודשיים הקרובים לעלות ל-12
הנכס צריך שיפוץ אבל זה אני אקח מחוץ למשכנתא בהון עצמי + גיוס של כ- 30 אלף ממשפחה.
אנחנו נשואים+2
יש עוד כ-4 שנים נפתחת קרן השתלמות של כ- 80 אש"ח

הייתי בבנק מסוים, הציעו לי את הריביות כדלהלן:

משכנתא על 430 אש"ח

מסלול | שנים | סכום | ריבית
______________________________________
פרים 20 140 P-0.7
משתנה כל 5 15 190 2.72-0.56 = 2.16
קבועה לא צמודה 10 100 4.87

אמרתי להם שהריביות קצת גבוהות

חזרו לי עם הצעה של ריביות חדשה

מסלול | שנים | סכום | ריבית
______________________________________
פרים 20 140 P-0.93
משתנה כל 5 15 190 2.72-0.82 = 1.9
קבועה לא צמודה 10 100 4.49


1. האם ההצעה טובה?
2. הבנק לא מוכן לתת לי אותה בכתב אלא בשיחה טלפון/פגישה.
דרך אגב בבנק אחר אמרו לי שחייבים להביא הצעה באופן כתוב וגם לכלכו על הבנק שהציע את ההצעה שהבאתי

מה אתם אומרים?

 

[agmonm]

דעתי

הפריים והמשתנה כל-5 טובות מאוד. את ריבית הקל"צ ניתן ללחוץ עוד ב-0.2%, אבל לא קריטי (כל 0.1% הם בערך 500 ש"ח בהחזר הכולל ל-10 שנים).

התמהיל לא טוב. למה צמוד מדד 45% מהתמהיל? קחו:

140 א' ש"ח בפריים ל-20 שנים
80 א' ש"ח בצמודה משתנה כל-5 שנים ל-20 שנים
210 א' ש"ח בקל"צ ל-12 שנים

החזר דומה, חיסכון גדול. יעד ריבית לקל"צ ל-12 שנים - 4.5%

 

[altern]

לא צינתם יכולת החזר

 

[אברהם2012]

החזר

היום אנחנו שוכרים דירה ב-3000 ועומדים בזה
נראה לי באיזור ה-3000 זה הכיוון
- לפחות בהתחלה כי כמו שצינתי יש שיפוץ קטן שגם יגרור החזרים בלי קשר למשכנתא (בשנה שני וחצי הראשונות)

 

[altern]

ההחזר הרצוי לא מסתדר עם התוכניות שלכם

לקחת חלק ממשכנתא לתקופות קצרות (10 שנים).
המשכנתא הדרושה וההחזר הרצוי מחייבים לפרוס את כולה לאזור ה-20 שנה.
מה ההחזר בתקופת המשך (אחרי השנה וחצי הראשונות)?
האם עליה בשכר לא מעלה גם את יכולת ההחזר?

 

[אברהם2012]

האם הבנק מחויב לתת בכתב כ ריבית שהוא מציע?

 

[Mconcept]

כן

תקרא את הקישור שנתתי כאן
http://www.tapuz.co.il/forums2008/forumpage.aspx?ForumId=1377&MessageId=162045447

 

[ישהו]

דעתי

לבדוק בבנק אם הם מוכנים לכלול גם את השיפוץ ואז שווי הנכס עולה בעלות השיפוץ וגם ההון העצמי עולה באותו סכום , וכך שיפרת את יחס ההלוואה לנכס.

התמהיל שקיבלת מ agmonm ניתן לשפר ריביות בקל"צ לכיוון 4.3% אולי פיצול בין 10 שנים 160K שיביא ריבית של 4.1% וחלק קטן נוסף 50K לתקופה של 15 שנה בריבית של 4.7%

כך יתאפשר אולי לקצר את הפריים יותר מהר עם סיום הקל"צ ל 10 שנים