הצעה ראשונית מהבנק - חושב איך לשפר מסלולים

[toffi77]

לא מכיר את ההטבה הזאת - תוכל לפרט

בגדול יש בעיה עקרונית אם ה"הטבות" האלו והיא שהן מוגבלות למספר שנים נמוך, וזה בעצם אוכל לך מההחזר החודשי וגורם להאריך מסלולים אחרים כדי לעמוד בהחזר חודשי מסויים.
&nbsp
בשימוש בבלון ל-7 שנים, לא רק שאת הלא פוגע ביכולת ההחזר החודשי - אתה אפילו משפר אותה ובכך מקטין את השנים של המסלולים האחרים.
אז לדוגמא במקום לקחת במסגרת ההחזר החודשי שאני מסוגל , קל"צ ל-8-9 שנים, אני יכול בעזרת הבלון לנתב יותר כסף בהחזר החודשי לטובת הקל"צ ולהוריד אותו ל-7 שנים. כך אחרי 7 שנים יתפנה סכום חודשי קבוע וזה בדיוק מתי שנגמר הבלון ואפשר לנצל את זה. (רק בתקווה שתהיה אפשרות לקחת שוב הלוואה מחדש)
&nbsp
לגבי העניין של 44% אחוז מימון, שאלתי את הפקידה בבנק, והיא אמרה שבשלב הראשון אתה מבקש הצעה עקרונית, אחרי זה בתלות בערך המדוייק של השמאות ניתן להעלות או להוריד את הסכום כדי להיות בדיוק מתחת ל-45% ולהשאר בריביות הטובת.
אז אין אם זה שום בעיה - העיקר לא לסטות ביותר מידי.
נניח שאני אומר ששווי הבית 3.5 מיליון, כל ערך שמאות בחום 3.25-3.75 יהיה סביר ופשוט מגדילים או מקטינים בהתאם את ההלוואה באופן יחסי שווה בין המסלולים כדי לעמוד ב-45%
&nbsp
&nbsp

 

[toffi77]

אלוף! להלן תשובות

1. מראש עשיתי את החישובים עם פריים שגבוה ב-0.2% ממה שהוא כיום, כלומר עם פריים 1.8%. לכן במסלול P-0.6% השתמשתי ב-1.2%
2. מה שאני מראה כאן זה המסלולים שיהיו לי בסוף אחרי שאני יעשה את כל תרגיל הפיתיון ואחסל את המסלול. אני מכין מתכון ארוך של מה השלבים שאני צריך לעשות כדי שכל זה יעבוד. זה לא פשוט... צריך לאשר הלוואות מהקה"ש לפני שאני לוקח משכנתא, יש כאן משיכה בחלקים אז את הפתיון והפריים 25 שנים אני אקח ביחד במשיכה האחרונה ובנתיים אני אשתמש בכספים שהלוואתי מהקה"ש ויש עוד את כל תהליך הלקיחת מסלול פיתוי אחרי ה-15 לחודש, הודעת פרעון מוקדם 10 ימים לפני יום הפרעון, פרעון לפני סוף החודש ויש עוד כמה נושאים קטנים.
אז קודם אני מכין רשימה של עם מה אני רוצה להשאר בסוף אחרי כל המשחקים - ואחרי זה מכין מתכון איך אני מגיע לזה. זה די מדהים כל התהליך הזה.
3. ראה תשובה ל-1. לקחתי פריים קצת יותר , אולי כדאי לקחת עוד יותר גבוה...
4. למה שה-1000 ש"ח יהפכו ל-2000 ? בגלל המסלול הצמוד מדד? בדקתי וגם אם אני לוקח ריבית של 3.67% במקום ה-0.67% ההחזר החודשי גדול רק ב-150 ש"ח (1,102 במקום 950 ש"ח)
&nbsp
אשמח אם תוכל לפרט לי עוד לגבי שאלה 4 - עליית החזר חודשי בבוא הזמן - למה?
בנוסף, ברור לי שאני צריך להאריך שנים כדי להוריד את ההחזר החודשי , השאלה שלי היא באיזה מסלול עדיף לי להאריך:
&nbsp
* מסלול 3 - ק"צ : הרי שם יש את עניין המדד, וככל שאני מאריך ליותר שנים קשה לחזות מה יקרה למדד. ההערכה שלי שב-5 שנים הבאות לא יהיה שינוי מדד משמעותי ולכן מסלול זה כדאי - אבל ככל שאני מסתכל יותר לעתיד יש יותר אי וודאות - ולכן אני מפחד קצת.
* מסלול 5 - קל"צ : פשוט זה מסלול יקר (אבל אני קונה ביטחון) כל שנה של הארכה מוסיף עוד ב~0.1% בריבית, וגם העניין של ריבית דריבית.
&nbsp
ההיגיון שלי כרגע אומר שכדאי אולי לחלק את מסלול 5 ל-2 קל"צים שונים:
אחד ל-7 שנים , והשני ל-10~12 שנים.
מה אתה אומר? איפה לדעתך עדיף להאריך, בק"צ (זכאות פועלים) או בקל"צ?
&nbsp

 

[toffi77]

אחלה - תודה על הטיפים

אני באמת אברר מתי יש עידכון ריביות במסלול שאני אקח כפיתוי. זה בהחלט חשוב.
בפעם הראשונה שלקחתי את המשכנתא עשיתי פיתוי - ולא שילמתי כלום על הפירעון - אפילו לא את ה-60 ש"ח של הדמי טיפול כיוון שהייתה התקזזות מול זה שהריבית שאני הוצאתי את ההלוואה הייתה הרבה יותר טובה מהריבית הממוצעת.

 

[toffi77]

הצלחתי להוריד את ההחזר החודשי ב-1000 ש"ח

פיצלתי את הקל"צ לשני חלקים, כאשר חלק אחד ל-7 שנים והשני יהיה ל-10 שנים.
סה"כ הורדתי את ההחזר החודשי ב-1K ש"ח , וההחזר הכללי בסוף התקופה עלה ב-18K ש"ח.
&nbsp
מה אתם אומרים - זה הכיוון?
או שאולי בכלל שווה לי להוסיף מסלול צמוד מדד כלשהו?
כרגע בצמוד מדד יש לי רק 110K ש"ח במסלול הזכאות פועלים.
&nbsp
&nbsp

 

[toffi77]

הסיבה לחלוקה

המסלול הראשון במסלול בוליט ייגמר בדיוק עוד 7 שנים ואני אצטרך איכשהו לשלם את ה-128,500 ש"ח קרן שתשאר שם.
אני מאוד מקווה שאוכל לחסוך עד אז את הסכום הזה אבל אם לא אני מתכנן לקחת הלוואה (אולי שוב ע"ח הקרן השתלמות) ולשלם עליה בתשלומים חודשיים.
אני מכוון את הקל"צ 7 שנים שגם ייגמר בדיוק באותה הזמן וכך יתפנה לי 1945 ש"ח שאני משלם חודשית לטובת תשלום על הההחזרים של ההלוואה הראשונה.
&nbsp
השאלה היותר מעניינת היא : האם כדי לשלב מסלול צמוד מדד במקום חלק מהקל"צ? הרי הקל"צ זאת ההלוואה היקרה שלי - וכל מה שאני מוריד ממנה יחסוך לי בהחזרים החודשיים.
בנוסף יש גם עניין של איזון המשכנתא - אולי כן כדי שחלק יהיה צמוד מדד (ולא רק החלק הקטן של הזכאות). גם הקטע של משתנה כל 5 שנים בתור תחנת יציאה....
&nbsp

 

[נגבי2]

הטענות שלך נכונות

לגבי ה 44%, אם אתה יכול לשחק עם הסכומים ולקחת בחשבון שזה עוד ישתנה, אז אין בעיה, זו היתה הכוונה.

לגבי התוכנית של פועלים, תשאל את הפקידה על "זכאות פועלים". הפרטים נמצאים כאן:
https://www.bankhapoalim.biz/wps/wc...ERES&CACHEID=3389288042c6dcea988f99b6e084926c

זה ניתן כמסלול מתוך מהמשכנתא שלך, ואם אני זוכר נכון הם מציעים את זה עד 15 שנה. ככל שתיקח לפחות שנים באמת תספוג את זה בהחזר החודשי או במסלולים האחרים כמו שאמרת, אבל גם הריבית יורדת משמעותית. לי הציעו 0.9% ל 12 שנה או 0.4% ל 8 שנים. תקבל מהם את ההצעה (לפי הנתונים שלך נשמע לי שתהיה זכאי לפחות ל 130000) עם הריביות ותשחק עם המסלולים באקסל כדי לראות איך זה הכי משתלם לך.

בהצלחה

 

[toffi77]

מה מסלול הפיתוי הכי טוב לקחת?

מה הבנק הכי יאהב שאותו כדאי לקחת כמסלול פיתוי?
משתנה כל 5 שנים צמוד מדד? לכמה שנים 15,20,25?
בעיקרון אני רוצה שבמסלול הפיתוי תהיה ריבית לא טובה כדי לקבל ריבית טובה במסלולים האחרים - האם זה שתהיה ריבית גבוהה יכול איכשהו להשפיע על זה שתהיה לי עמלת פירעון מוקדם? הרי גם ככה ישוו את הריבית הממוצעת הנוכחית לעצמה ולא למה שקיבלתי , נכון?
האם אפשר לתת להם ממש להתפרע בריבית במסלול הזה?
&nbsp

 

[toffi77]

הצעה ראשונית מהבנק - חושב איך לשפר מסלולים

אושר לי אתמול הצעה ראשונית מבנק הפועלים בו אנחנו מנהלים את חשבוננו.
אחוז המימון יהיה כ-44% (הלוואה כוללת של 1,525,000 מתוך שווי של כ-3.5)
מסלולים:

• 225K - כרגע קיימת משכנתא מקורית עם שארית חוב של 225K - בהחזר של 2,860 ש"ח לחודש בריביות מעולות שחבל לגעת בהן. תוך 3.5 שנים ההחזר החודשי בחלק הזה יירד ל-570 ש"ח לחודש.

את שארית המשכנתא ע"ס 1.3M ש"ח חילקנו כרקע כך:

• 434K - קל"צ 8 שנים בריבית 2.9% בהחזר חודשי של 5,080 ש"ח.
• 433K - משתנה כל 5 שנים צמודה למדד למשך 20 שנים, בריבית 2.73%, בהחזר חודשי של 2,350 ש"ח.
• 433K - במסלול פריים P-1% למשך 25 שנים, בהחזר חודשי של 1,630 ש"ח

ההחזר החודשי הכולל הוא 12 אלף ש"ח (ללא ביטוחים)
ותוך 3.5 שנים זה יירד ל- 9,060 ש"ח

ב-3.5 השנים הראשונות אני מסוגל להתחייב על החזר של עד 13K בלי לחנוק את עצמי - אבל לא רוצה להתחייב על סכו כזה גבוה לתקופה ארוכה יותר.

יש לנו קרנות השתלמות שניתן להלוות מהם עד 280K ש"ח במסלול פריים P-0.5% לתקופה של עד 7 שנים (או שניתן גם לקחת במסלול בלון 3 שנים עבור סכום של ~160K)

- האם ואיך כדאי לבצע כאן מעין תרגיל "פיתיון" כדי להגדיל את אחו הפריים בהלוואה ? הבעיה היא שזה מקסימום ל-7 שנים כך שזה לא מסלול הפריים כמו שממש הייתי רוצה , אבל זה בהחלט יותר טוב מקל"צ שאני מתכוון לקחת לתקופה קצרה של 8 שנים.
- איך החלוקה למסלולים? האם כדי לשלב מסלול ק"צ או מל"צ?

 

[נגבי2]

אגב, "הצעה ראשונית מהבנק בו אנחנו מנהלים את חשבוננו"

נשמע כמו שאתה עוד יכול ללכת לעשות קצת מו"מ עם עוד כמה בנקים כדי לשפר תנאים, ואפילו בשביל לחזור לאותו בנק רק עם הצעות נוספות שיעזרו לך להוריד אותם.
עדיף כמובן אחרי שתחליט על התמהיל, אבל לפעמים זה קשה להשוות ככה בגלל מסלולים כמו "זכאות פועלים" למשל.

 

[toffi77]

יש חלוקה ראשונית אבל צריך עזרה לשנות...

תודה לך נגבי על הרעיון של זכאות פועלים. הסיבה שהיא לא הציעה לי את זה היא כי כבר קיים לי כזה מסלול מההלוואה הראשונית אבל נשאר שם סכום קטן של 16K ולכן אם אני סוגר את זה אני יכול לקחת מסלול כזה חדש על סכום של עד 110K ש"ח ולפרוס את ה עד 18 שנים. הריבית תשתנה כמובן לפי השנים - אבל בתור התחלה לקחתי ל-10 שנים.
&nbsp
הצלחתי להגיע לחלוקה הבאה (תמונה מצורפת) עם תרגילים של פיתיון והחזר מיידי אבל עדיין זה לא מספיק טוב.
בחלוקה הזאת סך ההלוואה הוא: 1,262,000 ש"ח
וההחזר הראשוני הוא : 10,410 ש"ח
&nbsp
אני צריך איכשהו להוסיף כ-50K ש"ח להלוואה ולהוריד את ההחזר החודשי ל-9,500 ש"ח
איך אני עושה את זה?
&nbsp
הסבר על המסלולים:
1. הלוואה בוליט צמודת פריים P-0.5% ל-7 שנים על חשבון קרנות השתלמות. לא ניתן להאריך מעבר ל-7 שנים.
2. הלוואה שפיצר צמודת פריים P-0.5% ל-7 שנים על חשבון קרנות השתלמות. לא ניתן להאריך מעבר ל-7 שנים.
3. הלוואת זכאות פועלים ק"צ בריבית מועדפת . ניתן להאריך על 18 שנים - האם כדאי?
4. מסלול פריים P-0.6% ל-25 שנים
5. מסלול קל"צ , כרגע ל-7 שנים ניתן להאריך האם כדאי?
&nbsp
&nbsp
מסלול #5 עשיתי ל-7 שנים כדי שזה יסתנכרן עם הבוליט ל-7 שנים. ברגע שזה יסגר יתפנה לי סכום חודשי גבוה שאותו אני אוכל לנתב לטובת סגירת הבוליט (הלוואה נוספת שניקח בעתיד)
&nbsp
מה כדאי לשנות?
&nbsp

 

[גיל חיו לוי]

הפריים סך הכל 1% 0.6- ...לא 1-

 

[toffi77]

צודק, אבל ההחזר החודשי נכון לל

ההחזר החודשי חושב לפי P-0.6%, כלומר לפי 1%.
האם כדאי לנצל את ההלוואה מהקה"ש? לאיזה מסלול להחזיר את הכסף?
האם כדאי לקחת במקום זה הלוואת בלון ל-3 שנים?

 

[toffi77]

יש מצב לקבל הלוואת בלון ל-7 שנים P-0.5% ע"ח הקרן השתלמות

דיברתי הרגע עם נציג מאלטשולר שחם:
כרגע הם לא נותנים הלוואות ע"ח הקרן השתלמות - אבל זה משהו זמני בגלל עומס עבודה בבית השקעות - אך תוך חודש~חודשיים הם מתוכננים להחזיר את האפשרות.
&nbsp
התנאים באלטשולר שחם הרבה יותר טובים:
ניתן לקחת גם בהלוואת הבלון או גרייס (בלון חלקי) 78% למשך 7 שנים.
זה לוקסוס אמיתי ונראה לי מאפשר דברים מדהימים במשכנתא.
&nbsp
במקרה שלי אוכל לקחת סכום של כ-200K במסלול קל"צ לזמן של 7 שנים, וכך ברגע שהוא יסתיים יתפנה לי סכום חודשי קבוע של 2,600 ש"ח ובעזרתו אוכל להתחיל לסגור את ה"בלון" בתקווה דאז יתנו לי שוב לעשות הלוואה ע"ח קרן ההשתלמות.
&nbsp
&nbsp