הצעה שקיבלנו לנכס בברוקלין

אורית מ

New member
הצעה שקיבלנו לנכס בברוקלין

היי.
אני יודעת שיש כאן לא מעט מומחים לניו יורק, אשמח לקבל את חוות דעתכם.
קיבלנו הצעה לרכישת חלק מממבנה בברוקלין.
המיקום הוא שכונת Bedford - Stuyvesant
המבנה כעיקרון הוא 2 פמילי כרגע, נועד להריסה ולבניית 4 יחידות דיור שאחת מהן תהיה שלנו.
ההערכה היא שיחידה כזו תהיה שווה כ 400K אחרי סיום הבניה.
אנו נדרשים לשלם כ 200K לפני תחילת ההריסה.
האם לדעתכם זו עסקה משתלמת?
תודה רבה.
 

Nir and Beer

New member
העסקה משתלמת אבל!!!

כמות המוקשים בעסקה הזו פשוט מטורפת.
&nbsp
זונינג ל4plex צריך מראש לבדוק שאושר, הקבלן , הארכיטקט , יש פרוייקטים ששנים תקועים בגלל ניירת. נזילות של הפרוייקט, וקחו בחשבון שזו שכונה קשה מאוד.
במקרה יש לי חברים עם חברת הובלות בשכונה וכשאני בא למחסן ורואה את השכונה ואת מעגלי הבטחון שצריך בשביל לתחזק שם נכס אני לא יודע אם זה שווה את כל הפרוייקט הזה.
&nbsp
אני כן מחזיק נכסים בשכונה כזו במיאמי , אבל אני גר 20 דקות מהם ויכול להגיע לאיזור בכל רגע נתון אם צריך.
מה שאתם עושים יהיה חתיכת הימור, אם זה יבנה לפי התוכניות אז כן תרוויחו.
 

אורית מ

New member
היי תודה על התשובה...

אנו מודעים לכל הכרוך באישור פרוייקט כזה, אבל די מוטרדים באמת מטיב השכונה.
אתה בכל זאת אומר שלמרות שזו שכונה קשה העיסקה משתלמת. האם תוכל להסביר איך בכל זאת זו עסקה טובה?
נאמר לנו שזו שכונה שמתפתחת והאוכלוסיה משתנה לטובה, אבל דברים כאלו יכולים לקחת שנים...
 

Nir and Beer

New member
בסופו של יום יהיה לך נכס בניו יורק

אבל יקח שנים עד שהשכונה תשתנה, לדעתי 20 שנה ויותר. מה שהכי צריך להדאיג אתכם זה (בהנחה שהבניה לא מדאיגה אתכם) זה מי ינהל את הנכס. שכונה קשה מאוד. דיירים מפסיקים לשלם שכר דירה והורסים דירות. יכול לקחת המון זמן, לפעמים מעל לשנה בניו יורק להוציא דייר.
&nbsp
ניו יורק בעלת חוקים שמטיבים עם דייירים בצורה מאוד דרמטית, קשה לפנות דיירים. קשה להיות בעל בית בניו יורק. כמובן שמי שמתעסק עם נכסים יותר יקרים יצליח להמנע די בקלות מהצרות האלה.
&nbsp
 

offir11

New member
לאורית

ראשית כל, Bed-Stuy נחשבת ובצדק לאחת מהשכונות הטובות ביותר להשקעה בניו יורק בכל הנוגע לעסקאות בניה והשבחה.
ישנן 3 שכונות בברוקלין שנחשבות ה Upcoming ושהחתך הסוציו אקונומי שלהם השתפר באופן משמעותי בשנים האחרונות - Bed-Stuy, Bushwick ו- Crown Heights. ב-3 השכונות הללו אנחנו בונים מבנים מ-0.
אני לא מסכים עם ניר שהגיב כאן שהשכונה אינה שכונה טובה. ככל הנראה, המשרד שלנו בניו יורק יעבור לשכונה הזו כי שם הביזנס נמצא. 3 השכונות שציינתי נמצאות בקו השני למנהטן ורכישת דירה בשכונות הללו כבר נחשבת רכישה יקרה יחסית לממוצע בניו יורק ובברוקלין עצמה.
לגבי העסקה, קשה לי לענות כי חסר המון מידע:
מחיר רכישת האדמה, עלות הבניה הכוללת (בניה, אדריכל, demolition, אישורים וכו'), מימון(?), כמה sf ניתן יהיה למכור בסופו של דבר, שטחים נוספים (cellar, Balcony, פנטהאוס, Back yard).
חשוב גם לבדוק את היסטוריית הבניה של החברה המבצעת ואת הקשר שלה ליזם שמוכר לכם את העסקה. יזם טוב יכול לקבל מימון בתנאים מאוד טובים ולשפר משמעותית את התשואה להון עבור כל עסקת השבחה.
דבר אחד לא הייתי ממליץ, להשאיר את הדירה ברשותכם ולהשכיר אותה. עסקת השבחה עשויה להניב תשואה מאוד מאוד גבוהה (15%-20% IRR) . לאחר מכן, החזקת דירה באיזור טוב כמו Bed-Stuy תוביל לתשואה שוטפת נטו של כ-5% - יש עסקאות תשואה (שוטפת=לרכוש ולהחזיק) טובות בהרבה מלהחזיק דירה יחידה.
בהצלחה!
 

אורית מ

New member
היי תודה לשניכם על התשובות...

יצאתי קצת מבולבלת...
גם לי נאמר שזו שכונה בהתפתחות משמעותית אבל מדברי ניר משתמע שזה לא ממש כך.
כל עניין תמחור הבניה נכלל במחיר החד פעמי שאנו צריכים לשלם והוא 200K עד 250 K.
לא שאלתי עדיין את היזם אם מרגע התשלום כבר יש לנו חלק בחלל שיווצר עם ההריסה, ואני חוששים מה יקרה אם היזם, שהוא אמין בעינינו מאוד, ייעלם למשל עם הכסף...
לדברי היזם ערך הדירה אחרי הבניה יהיה כ 400K או יותר, האם זה ריאלי בעיניך?
 

offir11

New member
המשך

אף פעם לא התחרתי ב "למי יש יותר גדול" אבל אין לך מה להיות מבולבלת. השכונה היא סופר אטרקטיבית להשקעה ואין יזם מקומי (שגר, חי ופועל בניו יורק) שיאמר אחרת.
את עדיין מאוד כללית... מה זאת אומרת לשלם בין 200K ל 250K? העלות אמורה להיות ידועה מראש ובסטיות לא גדולות. סטיה של 25% היא סטיה מאוד גדולה.
גם לא הבנתי את השאלה שלך "האם זה ריאלי בעיני?". זה כמו לשאול כמה עולה אוטו... מהו גודל דירה? כמה חדרי שינה? כמה מקלחות? שטח נוסף (מרפסת, חצר אחורית, גג, חלק מהמרתף)?
400K הוא תמחור של דירה קטנה - כ 650sf. קשה לי להאמין ש"יורידו" 2 family כדי לבנות 4 דירות קטנות.
לגבי יעלם עם הכסף, קחי עורך דין מקומי שייצג אותך ויוודא שבהסכם השותפים (operating agreement) תהיו מוגנים. נקודות כמו: הנכס(לפני ההריסה, אחרי ההריסה ובהמשך הבניה) ירשם על שם חברה מחזיקה שאתם תהיו חלק מהבעלים שלה. לא הייתי מכניס נקודות שיכבלו את ידי היזם ויתנו לכם אפשרות בכל שלב נתון להטיל וטו על החלטות מסוימות שקשורות מקצועית לבניה.
 
למעלה