הצעת ריביות למשכנתא

Nuri55

New member
דירה יד שניה יחידה
הכנסות 35 אלף
מחיר הדירה 3,350,000
משכנתא 1,500,000 (אחוז מימון 44.8%)
מתכננים גרייס חלקי ל4 חודשים לזמן שיפוץ, החזר חודשי סביב 8800

הצעה 1:
1M פריים - 30 שנה, 1.6%
50K קלצ - 4 שנים , 2%
250K קלצ - 9 שנים , 2.7%
200K קלצ - 15 שנים , 2.9%

הצעה 2:
1M פריים - 30 שנה, 1.6%
50K קלצ - 2 שנים , 2.4%
250K קלצ - 9 שנים , 2.7%
200K קלצ - 15 שנים , 2.8%

הצעה 3:
1M פריים - 30 שנה, 1.8%
50K קלצ - 2 שנים , 1.5%
250K קלצ - 9 שנים , 1.9%
200K קלצ - 15 שנים , 2.6%

מה דעתכם?
 
נערך לאחרונה ב:

82little

Active member
לא ציינתם מה ההחזר החודשי בכל תמהיל ומה סך הריביות.

מכל מקום, חבל לאסוף הרבה הצעות מבנק אחד.

עדיף להתמקד בלבנות תמהיל אחד בסיסי -- הרצוי לכם -- ולהשוות הצעות מבנקים שונים. כלומר, על אותו תמהיל או על ווריאציות שלו (ושאתם שולטים ומבינים היטב השלכות של תזוזות ממנו. )

בעזרת מחשבון משכנתא חשבו מה סך הריביות בכל תמהיל שתבנו. מה ההחזר החודשי ואיך נראה לוח הסילוקין בכל תמהיל.

מבחינת עקרונות.:
לא כדאי קלצ קצר מדי כמו שנתיים ו 4 שנים כי זה מכביד על ההחזר החודשי ולא חוסך הרבה בריביות.

עדיף קלצ בין 6 עד 10 שנים בערך ואכן ניתן ואף רצוי לפצל בין שתי קלצ ולסדר ביניהן הסכומים והריביות.

לפי התמהילים שהצגתם נראה שמעוניינים בשני שליש פריים אבל אז יש לזכור שכרגע הבנקים לא לגמרי סגורים על זה והבנקים ייקרו הריבית..

אז אולי לנסות במקום שני שליש פריים במסלול אחד יקר אולי שליש ל 30 שנה בריבית טובה כמו 0.9 ומטה ועוד שליש ל 20 שנים או 25 שתהיה קצת יותר יקרה. נניח ב 1.4. אפשר גם לנסות שליש במלצ ל 20 שנה ומטה ולשפר ריביות במסלולים האחרים...(או שישית מלצ ושישית פריים כאמור. אישית הייתי מנסה כמוכם בסך הכל שני שליש פריים רק כאמור מפצל לשליש ושליש)
בהצלחה
 

Nuri55

New member
תודה על המענה.

ההחזר החודשי שכיוונו אליו הוא סביב 9K
ההצעות הרשומות הן עפי אותו תמהיל וכל הצעה היא מבנק שונה.
בנוגע לפריים, רוב הבנקים לא מאפשרים\ממהרים לפצל...
האם כדאי להמיר את המסלול הקצר למסלול צמוד ריבית?
 

82little

Active member
כאמור לא כדאי קלצ קצרה , 2 או 4 שנים אלא אם כן יש כסף פנוי בשנים הקרובות וחשוב אחר כך שההחזר ירד
?
אחרת עדיף לנצל ההחזר החודשי הזה, שמוקצה לסכום קטן 50 א, לטובת קיצור הקלצ האחרים..

לא הייתי לוקח בצמודה. בין היתר כשיש גם תחזיות מסויימות לאינפלציה בשנה הקרובה (?) ואין הנחה מספיק משמעותית על ההצמדה.

כדי לדעת מה הכי כדאי השוו החזר חודשי מדוייק, סך ריביות ולוח סילוקים בכל תמהיל ןכן התאימו לצרכים שלכם... למשל מתי חשוב לפנות החזר חודשי כלומר סיום מסלול.
בהצלחה
 

82little

Active member
ובהמשך לאמור, אם הבנקים לא מאפשרים לקבל ריבית טובה על הפריים או לפצל אותה נניח אחת בשליש המשכנתא ל 30 שנה בריבית טובה ואחת בשליש המשכנתא בריבית קצת פחות טובה ל 20 שנים אולי כדאי לבדוק תמהיל יותר מוכר לבנקים ובריביות טובות יותר.
הייתי בודק תמהיל כזה:
500 א' בפריים ל 30 שנה -- לשאוף בריבית 0.9 ומטה
500 א' במלצ ל 20 שנים 2.9 אחוז ומטה
500 א' בקלצ ל 11 שנים ומטה ב 2.4 אחוז ומטה
בכל מקרה, בדקו כל תמהיל בעזרת מחשבון, מה ההחזר החודשי המדוייק, מה סך הריביות לבנק מה לוח הסילוקין. אילו נתונים חיוניים בשביל להגיע להחלטה ולא ציינתם אותם.... לא ענין להתבונן במספרים ולנחש, בשביל זה יש מחשבון. ונדרשת עבודה מראש כדי לדעת לאן לכוון . וכשבנק משנה בתמהיל בדקו מה ההשלכות והאם זה כדאי. סך הכל הכנסות טובות ומשכנתא גבוהה אבל סבירה להכנסות. אז שווה גם להסביר לבנק שמוכנים להעביר אליו חשבון וכו'. להשיג את המירב.
בהצלחה.
 
למעלה