הרוכש שלא רשם הערת אזהרה גרם ל"תאונה המשפטית".
להלן פס"ד בביהמ"ש העליון [ע"א 9767/08] מדצמבר 2010 בהרכב של שלושה שופטים שדן בערעור על פס"ד במחוזי חיפה שבו נטען שזכויות צד א' גוברות על צד ב' ברכישת קרקע.
פסה"ד בעליון הגדיר את צד א' כאמור בכותרת.
http://www.sponser.co.il/ForumFiles/a00fda96-7eb7-4b75-910e-84c8620c8cce.doc.
תקציר פסה"ד.
במרכזה של פרשה זו שתי עסקאות נוגדות: התחייבות של בעל מקרקעין למכור חלקה בכפר ירכא למערער, בצד התחייבות מאוחרת של יורש בעל המקרקעין למכור את אותה חלקה לקונים אחרים, הם המשיבים 2-3.
"רעשי רקע" שונים, עליהם אעמוד בהמשך הדברים, מטשטשים את השאלה הטעונה הכרעה. אך גם אם נניח כי בעניינים שונים צודק המערער, עדיין תהא התוצאה המשפטית הראויה התוצאה אליה הגיע בית המשפט המחוזי, לפיה יד העסקה השנייה, של המשיבים 2-3, על העליונה, בשל העדר רישום הערת אזהרה על ידי המערער.
רקע עובדתי ופסק דינו של בית המשפט קמא
1. המערער, סלמאן קדמני, עתר לבית המשפט המחוזי לקבלת פסק דין הצהרתי לפיו הוא בעל זכויות בחלקה מספר 12, גוש 18886, הנמצאת בכפר ירכא (להלן: החלקה), שהייתה שייכת למנוח יוסף סרחאן מולא (להלן: המנוח).
המערער טען בתביעתו כי רכש את החלקה בשנת 1993 מאת המשיב 4 – בזבז, וכי בזבז קנה אותה מהמנוח עוד בשנת 1982. לטענת המערער שתי העסקאות הללו הושלמו, והוא זכאי להירשם כבעלים של החלקה. ואולם, לא בזבז ולא המערער השלימו את העסקאות ברישום, ולא נרשמה הערת אזהרה.
בשנת 2000 נרשמה אותה חלקה על שם המשיב 1, בנו של המנוח, מכוח צו קיום צוואת המנוח, ובהתאם להסכם חלוקת העיזבון בין המשיב 1 לבין בניו האחרים של המנוח, המשיבים 6-7.
2. לימים, ערך המשיב 1 עסקה נוגדת בחלקה המדוברת. במהלך שנת 2000 מכר המשיב 1 את החלקה למשיבים 2 ו-3 בחלקים מסוימים, ונרשמו לטובתם של משיבים אלה הערות אזהרה.
3. בית המשפט המחוזי קבע כי העסקה בין המנוח לבין בזבז הייתה עסקה למראית עין בלבד, כאשר הרוכש האמיתי מהמנוח היה המערער. בית המשפט קבע שלא הוכח כי העסקאות בין המערער לבזבז, ובין בזבז למנוח הושלמו. יתר על כן, קבע בית המשפט כי גם לו היה מוכח כי העסקאות בין המנוח לבזבז ובין המערער לבזבז הושלמו, לא היה בכך כדי לזכות את המערער בסעד אותו הוא מבקש, משום שבאי רישום העסקאות, כמו גם באי רישום הערות האזהרה, יש משום חוסר תום לב.
עוד קבע בית המשפט כי המשיבים 2 ו-3 מצידם רכשו את החלקה בתום לב ובתמורה, וכי התנהלות המערער הייתה נגועה בחוסר תום לב. בנסיבות אלה, ועל פי ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003)(להלן: עניין גנז), קבע כי יד העסקה עם המשיבים 2 ו-3 על העליונה.
++++
6. לצורך הדיון אפשט את התמונה, כדי להתעלם מ"רעשי הרקע". אניח, לצורך העניין, שהמנוח אכן מכר את החלקה לבזבז, וכי בזבז מכר אותה למערער.
עוד אניח כי כל הכספים בגין העסקאות שולמו. ואולם - ועל כך אין חולק - לא בזבז ולא המערער רשמו הערות אזהרה, והעסקאות עמם לא הסתיימו ברישום.
בהנחות האמורות, עניין לנו בניגוד בין עסקאות תקפות – הראשונה בזמן שביצעו בזבז והמערער, והשנייה בזמן – העסקה שביצעו המשיבים 2 ו-3. על כן, העסקה שביצעו המשיבים 2 ו-3 תגבר אם הם עמדו בתנאי סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, החולש על עסקאות נוגדות.
פסה"ד במלאו בהפניה למעלה.
להלן פס"ד בביהמ"ש העליון [ע"א 9767/08] מדצמבר 2010 בהרכב של שלושה שופטים שדן בערעור על פס"ד במחוזי חיפה שבו נטען שזכויות צד א' גוברות על צד ב' ברכישת קרקע.
פסה"ד בעליון הגדיר את צד א' כאמור בכותרת.
http://www.sponser.co.il/ForumFiles/a00fda96-7eb7-4b75-910e-84c8620c8cce.doc.
תקציר פסה"ד.
במרכזה של פרשה זו שתי עסקאות נוגדות: התחייבות של בעל מקרקעין למכור חלקה בכפר ירכא למערער, בצד התחייבות מאוחרת של יורש בעל המקרקעין למכור את אותה חלקה לקונים אחרים, הם המשיבים 2-3.
"רעשי רקע" שונים, עליהם אעמוד בהמשך הדברים, מטשטשים את השאלה הטעונה הכרעה. אך גם אם נניח כי בעניינים שונים צודק המערער, עדיין תהא התוצאה המשפטית הראויה התוצאה אליה הגיע בית המשפט המחוזי, לפיה יד העסקה השנייה, של המשיבים 2-3, על העליונה, בשל העדר רישום הערת אזהרה על ידי המערער.
רקע עובדתי ופסק דינו של בית המשפט קמא
1. המערער, סלמאן קדמני, עתר לבית המשפט המחוזי לקבלת פסק דין הצהרתי לפיו הוא בעל זכויות בחלקה מספר 12, גוש 18886, הנמצאת בכפר ירכא (להלן: החלקה), שהייתה שייכת למנוח יוסף סרחאן מולא (להלן: המנוח).
המערער טען בתביעתו כי רכש את החלקה בשנת 1993 מאת המשיב 4 – בזבז, וכי בזבז קנה אותה מהמנוח עוד בשנת 1982. לטענת המערער שתי העסקאות הללו הושלמו, והוא זכאי להירשם כבעלים של החלקה. ואולם, לא בזבז ולא המערער השלימו את העסקאות ברישום, ולא נרשמה הערת אזהרה.
בשנת 2000 נרשמה אותה חלקה על שם המשיב 1, בנו של המנוח, מכוח צו קיום צוואת המנוח, ובהתאם להסכם חלוקת העיזבון בין המשיב 1 לבין בניו האחרים של המנוח, המשיבים 6-7.
2. לימים, ערך המשיב 1 עסקה נוגדת בחלקה המדוברת. במהלך שנת 2000 מכר המשיב 1 את החלקה למשיבים 2 ו-3 בחלקים מסוימים, ונרשמו לטובתם של משיבים אלה הערות אזהרה.
3. בית המשפט המחוזי קבע כי העסקה בין המנוח לבין בזבז הייתה עסקה למראית עין בלבד, כאשר הרוכש האמיתי מהמנוח היה המערער. בית המשפט קבע שלא הוכח כי העסקאות בין המערער לבזבז, ובין בזבז למנוח הושלמו. יתר על כן, קבע בית המשפט כי גם לו היה מוכח כי העסקאות בין המנוח לבזבז ובין המערער לבזבז הושלמו, לא היה בכך כדי לזכות את המערער בסעד אותו הוא מבקש, משום שבאי רישום העסקאות, כמו גם באי רישום הערות האזהרה, יש משום חוסר תום לב.
עוד קבע בית המשפט כי המשיבים 2 ו-3 מצידם רכשו את החלקה בתום לב ובתמורה, וכי התנהלות המערער הייתה נגועה בחוסר תום לב. בנסיבות אלה, ועל פי ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003)(להלן: עניין גנז), קבע כי יד העסקה עם המשיבים 2 ו-3 על העליונה.
++++
6. לצורך הדיון אפשט את התמונה, כדי להתעלם מ"רעשי הרקע". אניח, לצורך העניין, שהמנוח אכן מכר את החלקה לבזבז, וכי בזבז מכר אותה למערער.
עוד אניח כי כל הכספים בגין העסקאות שולמו. ואולם - ועל כך אין חולק - לא בזבז ולא המערער רשמו הערות אזהרה, והעסקאות עמם לא הסתיימו ברישום.
בהנחות האמורות, עניין לנו בניגוד בין עסקאות תקפות – הראשונה בזמן שביצעו בזבז והמערער, והשנייה בזמן – העסקה שביצעו המשיבים 2 ו-3. על כן, העסקה שביצעו המשיבים 2 ו-3 תגבר אם הם עמדו בתנאי סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, החולש על עסקאות נוגדות.
פסה"ד במלאו בהפניה למעלה.
