הרחבת בית - בדיקת תמהיל

[agai76]

זוג +4
הכנסה נטו 34
שיפוץ והרחבה בית קיים
עלות נכס נוכחי (הערכה) 2.3M
עלות נכס לאחר התוספת + שיפוץ (הערכה ) 3.1M

קיימת היום משכנתא לנכס (לפני שיפוץ) 520K בהחזר חודשי של 3400 במזרחי טפחות בריביות ומסלולים שלא כדאי לגעת בכלל
(קלצ 3.8% לעוד 6 שנים , פריים (-1.05%) 0.55% לעוד 18 שנה , משתנה צמודה כל 5 שנים (עוגן %0.3 - ) ב 0.4% לעוד 18 שנה)
מעוניינים בעוד 780K לתוספת +שיפוץ
סה"כ (נוכחי + תוספת ) = 1.3M

3 שאלות עיקריות
1. האם ניתן לקבל הצעה לתוספת בלבד מבנק אחר (שאינו בנק מזרחי שממנו נלקחה המשכנתא הראשונה , כלומר המשכנתא הראשונה תשאר במזרחי והתוספת מכל בנק אחר )
2. האם כדאי לגעת במשכנתא הקיימת ולאחד אותה עם החדשה (לאור הריביות הנמוכות וסיום הקלצ המתקרב )
3. דעה בנוגע לתמהיל (הצעה שקבלתי ) לתוספת בלבד

תוספת
אופציה 1 - החזר חודשי 3630 ( + 3400 קיים = 7000 ש"ח)
255K - קלצ , 240 חודשים , ריבית 3.2%
195K - משתנה , צמוד ( עוגן ) כל 2.5 שנים , 240 חודשים , ריבית 1.4%
300K - פריים (0.6% - ) , 240 חודשים, ריבית 1%

אופציה 2 - החזר חודשי 3930 ( + 3400 קיים = 7300 ש"ח)
255K - קלצ , 120 חודשים , ריבית 2.5%
195K - משתנה , צמוד ( עוגן ) כל 2.5 שנים , 240 חודשים , ריבית 1.4%
300K - פריים (0.6% - ) , 240 חודשים, ריבית 1%

אופציה 3 - אשמח להמלצה ?

 

[82little]

בכל מקרה כדאי למחזר את מסלול הקלצ ל 6 שנים. הריבית בו גבוהה וגם אולי מכביד בהחזר החודשי.
מעשית, אין אפשרות לקחת משכנתאות מבנקים שונים על אותו נכס.
כדאי לבדוק מחזור רק של הקלצ ותוספת בבנק הקיים וכן לבדוק מיחזור כולל ובניית תמהיל לגמרי חדש תוך משא ומתן עם בנקים נוספים.
לבניית התמהיל קראו לאחור בפורום להצעות והשיקולים השונים והשתמשו במחשבון משכנתא לחישוב ההחזרים החודשיים, וסך הריביות לבנק לבדיקת הכדאיות.
עם אותו תמהיל לכו לבנקים השונים והשוו הצעות ונהלו משא ומתן. זה שוק. ככה זה עובד. בדרך כלל.
מבחינת ההחזר החודשי זה נשמע נמוך מדי יחסית למצב המשפחתי ולהכנסות אז כדאי לבדוק אפשרות לעלות כי זה יחסוך הרבה בסך הריביות לבנקים.
בהצלחה.

 

[agai76]

תודה לאחר סבב בנקים נוסף , אשמח לחוו"ד הבא
חשבתי על תמהיל של פריים(2/3) + קל"צ (1/3) בלבד האם ממולץ ?
מה היתרונות ? והחסרונות ?

 

[82little]

אישית הייתי הולך על תמהיל 4, בהנחה שיש דרך לכסות במקרה שהפריים יעלה דרמטית. כגון מחסכונות או אפילו קרן השתלמות.
נכון שיש סכנה של שינוי בריבית אבל אם יש לכך פתרונות אז כדאי כי סך הריביות לבנקים ייצא נמוך יחסית.
בהצלחה

 

[user44444]

חוששני ששום בנק לא יציע את הריביות הנקובות בתמהילים 3,4. כדאי לקבל הצעות ספציפיות ואז להשוות ביניהן

 

[agai76]

אשמח לדעתכם לתמהילים והצעות שהתקבלו
האם כדאי ללכת על מסלול קבועה צמודה בכלל? ועוד ל 10שנים ? , האם לא ריסקי מידי ?

 

[82little]

אישית לא הייתי הולך על צמודה בכלל. גם לא ל 10 שנים, אף שלטווח יחסית קצר כזה הסיכון קטן יותר. אבל ההפרשים בהשוואה ללא צמודות והשקט עם הלא צמודות מצדיקות היצמדות אליהן. ומה עוד שעתה האינפלציה גם מרימה ראש...
אם צריך להקטין החזר חודשי אפשר בעזרת מלצ ל 20 שנה קטן ככל הניתן ושאותו תפרעו בהמשך ככל שיתאפשר. וכמו שציינתם פריים ל 30 שנים וקלצ ל 10 שנים ומטה.. כמו שעשיתם.
השתמשו שוב במחשבון משכנתא לסדר את התמהיל לפי רצונכם ואז השוו בין הבנקים. לא בהכרח להיצמד לבנק הנוכחי . אפשר למחזר אפשר להעביר חשבון. נהלו משא ומתן למיקסום ההצעות.
בהצלחה.

 

[agai76]

עדכון אחרון , ממתין לאישור סופי
אשמח לחוו"ד לרבות 50%הנחה על פתיחת תיק

 

[82little]

כאמור אישית לא הייתי הולך על מצ, משתנה צמודה, אלא על מלצ, משתנה לא צמודה, ובדרך כלל עדיף עד 20 שנים. אלא אם אולי יש כוונה לפרוע מוקדם. הרוב או חלק של המצ, ולקצרה? הריבית בפריים טובה. הריבית בקלצ ניתנת לשיפור קל. הריבית במצ סבירה, למי שמעדיף את המסלול הזה..
אפשר לבקש עמלת פתיחת תיק מינמאלית של 500 שח אבל זה כבר בקטנה.. בדקו במחשבון מה סך הריביות בכל מסלול ומה המשמעות של שיפור קל בריביות. זה עשוי להיות די דומה לשיפור קל בעמלת פתיחת תיק...
השוו גם בנוגע לביטוחי חיים וביטוחי מבנה בין חברות שונות ובקשו הנחות לאורך כל חיי ההלוואה, לא רק בשנים הראשונות.
בהצלחה.

 

[agai76]

השאלה האם להקטין את סכום המל"צ ולהעביר יותר לפריים בהנחה שהריבית תעלה , אך באובראול ההחזר והעלות הסופית תקטן
אילו ריביות יש לצפות לקבל ב מל"צ ל 20 שנה בתמהיל הזה

שוב תודה

 

[82little]

הבעיה היא כשמגדילים יותר את הפריים חלק מהבנקים נוטים להעלות את הריבית ולפעמים משמעותית. אפשר לנסות לבקש להישאר תמהיל עם פריים לשלושים שנה בריבית הטובה שקיבלתם, ועוד סכום בפריים לתקופה קצרה יותר, נניח ל 20 שנים ובריבית קצת פחות טובה. כלומר שיהיה ברור החלוקה בין שני הסכומים הללו. חלק מהבנקים נענים לכך.

ובכללי, בלי קשר לענין זה (השינוי שדרש בנק ישראל לאחרונה בנוגע לאחוז הפריים האפשרי בתמהיל), ריביות בפריים, מלצ ומצ לא משתנות בתלות באורך חיי ההלוואה כלומר מלצ ל 10 עד 30 שנים אמורה להיות בריבית זהה (בשונה מקלצ או קצ ששינוי באורך חיי המסלול משנה את גובה הריבית).

ריבית במלצ ל 20 שנים (או לטווחי זמן אחרים...) ,כמו שששאלת צפויה להיות, אני חושב, לפי מה שרואה כרגע, כ 3 אחוז. עדיף ואפשרי 2.8 אחוז ומטה... כלומר הלא צמודה תתומחר כרגע כאחוז מעל הצמודה...

אבל זה שוב משא ומתן עם הבנקים. זה מה שקובע ולא כל מיני יעדי ריבית שמישהו (כמוני) כותב בפורום באינטרנט.
בהצלחה.

 

[agai76]

אשמח לדעתכם , רצ"ב לפני סגירה

 

[82little]

אישית לא הייתי לוקח בצמודה.
ובכל מקרה, המצ ארוכה.
כמו כן ההחזר החודשי נמוך.
הייתי מקצר המשתנה כל 5 ל 20 שנים ועולה בהחזר החודשי.
אלא אם אולי יש כוונה לפרוע, ובנוסף יש לכם סיבה להחזר החודשי הנמוך יחסית.
בהצלחה.

 

[agai76]

השאלה היא האם התמהיל טוב ? האם הריביות טובות למסלולים בתמהיל ?


לגבי המ"צ , מדוע לא מ"צ ? (לקחתי מדד שנתי 1% ועדיין נראה טוב יותר ה מל"צ )
החזר חודשי מוגבל עקב סחיבה של משכנתא נוספת וקיימת בסך 3400 ש"ח , כך שיש משמעות להחזר החודשי
אך אם יורדים ל 20 במ"צ , אכן מפחית את ההחזר הכולל.

 

[82little]

שאלה אם מדד יהיה 1.5 למשל? או יותר?
ריבית הפריים טובה כמובן. בקלצ ניתן אולי לשיפור קל.
לבדוק אפשרת למיחזור המשכנתא הקיימת. אם קצרה יחסית אפשר שמכבידה על ההחזר החודשי ומייקרת המשכנתא.
בהצלחה.

 

[agai76]

כדאי למחזר את המשכנתא הקיימת בתנאים הבאים

קיימת היום משכנתא לנכס (לפני שיפוץ) 520K בהחזר חודשי של 3400 בהרכב הבא:
קלצ 3.8% לעוד 6 שנים (מתוך 10 )
פריים (-1.05%) 0.55% לעוד 18 שנה (מתוך 30 שנה )
משתנה צמודה כל 5 שנים (עוגן %0.3 - ) ב 0.4% לעוד 18 שנה (מתוך 30 שנה )

 

[82little]

הקלצ בריבית גבוהה מאוד, יחסית להיום, והיא גם קצרה ביחס לתמהיל שמתוכנן... להבנתי בהחלט כדאי למחזר ולהאריך אותה... וכך לפנות בהחזר החודשי למשל לטובת קיצור המלצ (או המצ אם זה מה שתחליטו) ל 20 שנים או 15.

לבחון בעזרת מחשבון גם את שאר המרכיבים אף שמראש לא נראה שנדרש לעשות שם משהו...
הפריים בריבית מעולה כמובן אבל אולי התברר שכדאי להאריך ולחסוך בסך התמהיל? וכנל לבדוק במ"צ מתי תחנת היציאה מה הריבית הצפויה נכון להיום, פחות או יותר... גם בה על פניו נראית ריבית טובה...
כל זה כמובן תלוי אם נשארים באותו הבנק... כי אז אפשר להשאיר את הפריים למשל כמו שהוא.. לפעמים מתברר שבנק נוכחי בסופו של דבר מתייחס ללקוחות שבויים במידה מסויימת ויודע שבדרך כלל תעדיפו להישאר אצלו אז לא מתאמץ מספיק. בנק אחר כדי למשוך אתכם ואולי אם תעבירו חשבון אליו אפילו יותר, עשוי להתאמץ יותר.

חשוב גם לבדוק אם יהיה כדאי למחזר בתום הבניה כי אז השווי של הבית יותר גבוה והכל יתייצב. כמו כן להשוות חזק בביטוחי חיים ומבנה כי גם שם יש הרבה כסף שמושקע. לקחת רק הנחה לאורך כל חיי המשכנתא ולבדוק כל שנה אם בבריאות טובה לנסות לשדרג עוד..

גם בעמלת פתיחת תיק אפשר לחסוך, לבקש עמלת מינ' של 500 שח בלבד...

ובמבט כללי, ובלי להכיר אתכם, נראה שאתם אמורים להיות לקוחות חזקים שהבנקים ירצו שיהיו אצלם, ומבחינת הריביות שקיבלתם זה לא לגמרי בא לידי ביטוי, להרגשתי. קל לכתוב זאת בפורום כי לא אני צריך ללוות אתכם במסע הזה ולהתחייב על הדברים, אבל לחלוק התרשמות מותר...


בהצלחה.