הרחבת בית במשק חקלאי

[איממה]

הרחבת בית במשק חקלאי

שלום לכולם, אם מישהו מכיר ומבין בנושא: כאשר בונים בית במשק חקלאי במושב על בסיס בית קיים (הגדלה של כ 100 מ"ר), מהם התשלומים שיש לשלם למינהל, רשות מקומית ומיסוי? כמו כן יש לכם הערכה לסדר גודל עלות של בניית בית כ160 מ"ר? הכוונה לבנייה עצמה לא כולל עלויות החלקה פיתוח וכ"ו כמובן שמחפשת סדר גודל ולא סכומים מדוייקים. הרבה תודה

 

[ענתש]

איך שלא סובבתי את זה זה יוצא

1000$ למ"ר לבניה באיכות טובה (לא מפוארת מאד). לגבי המנהל - זה לא זול. אבל זה גם תלוי בישוב. אז תצטרכי לשאול במנהל.

 

[האדם הפשוט]

באשר לרשיות עדיף לשאול את הרשות

אילו תשלומים היא לוקחת . לא נראה לי שלמנהל מקרקעי ישראל יש צד בדבר . עלות בניה כ 800 דולר למטר רבוע עד מפתח . ברמה טובה . כלומר 130,000 דולר + 5000 דולר תכנון אדריכלי .

 

[בינא]

הרחבת בית קיים במושב

הרחבת מבנה קיים עוברת תהליך מזורז של רישוי בועדת בנין ערים. האדריכל/ית מגיש/ה "תוכנית שינויים" להיתר בניה, בו מסומן בבירור החלק הישן ומשורטט החלק החדש עם כמות ההגדלה במ"ר. צריך לקחת בחשבון שתחויבו להוסיף ממ"ד בתוך ההרחבה החדשה ורצוי שיהיה זה אחד מהחדרים לשימוש ולא "מזווה" או "חדר כביסה" או "חדר ארונות", כלומר לתכנן ממ"ד בעל מידות ברוטו של 12-14 מ"ר. למנהל משלמים בהתאמה להסכם החכירה שיש לכם איתו והיות ובכל מושב ולכל אדם במושב יש כיום הסכם שונה, נדרש לבדוק את זה איתם. למיטב ידיעתי יש כמה אפשרויות: 1. אומרים לכם לשלם היוון מלא, לא משנה כמה תבנו וזה אומר שעליכם לשלם כאילו אתם מגדילים את המבנה למכסימום המותר (אפילו אם אתם לא...), אבל להבא כשתרצו להגדיל עוד, לא תהיו חייבים את אישור המנהל מחדש. 2. לפי גודל ההגדלה - אם כיום יש מבנה בגודל 100 מ"ר בהסכם החכירה ואתם רוצים להגדיל ל-120; 160; או 200, תשלמו בהתאמה (יש "קפיצות מס" במדרגות) ל-120 מ"ר תשלמן X; עד 160 מ"ר תשלמו Y ומעל זה תשלמו Z. 3. התשלום לועדת בנין ערים בגין אגרת היתר בניה, יהיה על-פי גודל התוספת וכנ"ל למועצה המקומית שתחשב גם הגדלה של אגרת ביוב, מים, כבישים ומדרכות בהתאמה למה שמקובל אצלכם (גם זה שונה מומעצה אחת לשניה). באשר לעלויות הבניה - התשובה מתחלקת ל-2 חלקים: יש עלות בניה של החלק החדש, שיכלול ממ"ד ובכפוף למה שאתם רוצים שיכלול, יקבע מחירו ויש עלות השיפוץ וחיבור החלק הישן שגם כאן תלוי באיזו רמת גימור אתם רוצים ומה אתם משנים/מחליפים/משפרים בו ואם מחליפים או מוסיפים לגג הקיים. גם מצבה של מערכת הביוב צריך להלקח בחשבון, יחד עם מצב מערכת החשמל, צנרת המים והמערכת הסולרית ומזוג האוויר (אם יש). סוג הקרקע וסוג הביסוס של המבנה הקיים יהיה גם הוא גורם קובע במחיר. מניסיון בעבר בסוג כזה של עבודות, מחיר החדש יעלה כ-700 $ מ"ר בבניה מסוג "בית ישראלי, (ניתן לראות באתר "בית" www.bayit-il.co.il) ועלות שיפוץ הקיים ברמת הבית החדש, תגיע בשיפוץ עמוק שיכלול גם עבודות על השלד הקיים, עד ל-900 $ למ"ר. (שיפוץ עמוק כולל החלפה של הכל פרט לשלד). לזאת יש להוסיף עלויות תכנון אדריכלי והנדסי, תשלומי אגרות בניה ורישוי (פרט למנהל שהוזכר קודם), תשלום לחברת חשמל (אם מגדילים את האספקה) ועלות ליווי מקצועי/ מפקח בניה.

 

[Dfengshui]

בינא, דרוש הסבר

איך ייתכן שעלות שיפוץ הקיים תהיה יקרה יותר מעלות בניית החלק החדש?

 

[בינא]

עלות שיפוץ קיים יקרה מבניית חדש

הסיבות לכך רבות, וכמובן תלויות ב"עומק" השיפוץ. הנחת העבודה לצורך הערכה של שיפוץ בית ישן, חייבת לקחת בחשבון את המצב "הגרוע ביותר". כדי לחשב אם ההשקעה כדאית, הגרוע ביותר הוא שצריך להחליף את הגג הישן, כי העץ שלו כבר חלקו רקוב והרעפים בחלקם סדוקים ומסוג מיושן ואין למצוא כמוהם לחלק החדש ורוצים שהגג המשותף יהיה אחיד. החשמל כבר מזמן לא תקני, הלוח הראשיחד-פאזי או עם פקקי חרסינה והדבקות של תוספות לאורך השנים, מערכת המים ישנה כל-כך שאין לחץ מסתימה של אבנית וצריך לחכות 1/2 שעה למים החמים שיגיעו למקלחת, המרצפות סדוקות, מוכתמות, חלקן שקעו, חלונות העץ, עבר זמנם, המטבח לא יתקבל אפילו במדורת ל"ג בעומר כי הוא עם פרומייקה משנות ה-70 ועוד ועוד. את כל הישן צריך לפרק וזה המון עבודה, עד לגילוי השלד ובהזדמנות הזו מגדילים חלונות, הופכים חלון לדלת ודלת לחלון, מחליפים ספים יצוקים בשיש, את החלונות והדלתות עוקרים ומביאים חדשים מאלומיניום ופלדה ובנוסף לכל זה, צריך להתאים ולחבר את הישן עם החדש, להוסיף בריכות ביוב, להחליף את צינור המים הראשי, את הדוד ואת הקולטים ועוד ועוד. רק לאחרונה, ערכתי בדיקה מפורטת עבור מבנה משנות ה-70 בבית במושב, שכללה תכנון, הוצאת מפרט טכני וכתב כמויות מפורט ומחיר השיפוץ למעשה הראה שכדאי להביא שופל גדול, לפרק ולהעמיס את הבית על משאיות ולבנות חדש תוך חיסכון של 25% בעלויות ועוד לקבל תכנון כמו שרוצים ולא תכנון מאולץ שנובע מהמצב הקיים.

 

[Dfengshui]

זאת נקודה מעניינת

ועכשיו שאלה מנקודת המבט של הרשויות - אם אני הורסת את הבית ובונה מחדש, זה בעצם לא נחשב שיפוץ אלא בניה. האם יש שוני מבחינת הועדה לתכנון ובניה בהליך אישור התוכנית או במיסים למיניהם? באחד הבתים שראיתי נאמר לי שהרסו הכל והשאירו רק קיר אחד כדי שזה ייחשב כשיפוץ. מדוע בעצם?

 

[ענתש]

ככה זה - אם את משאירה קיר

ובו דלת זה נחשב שיפוץ ולא בניה. יש לי שתי חברות שבנו ככה בית - הרסו הכל, השאירו קיר עם דלת ובנו הכל חדש מסביב.

 

[בינא]

הרעיון הוא לקצר הליכים ולחסוך

מדוע זה חוסך? כי המבנה הקיים מחובר לחשמל, ביוב ומים, אז אם רק "משפצים" אותו, לא צריך טופס 4 וההגשה עוברת הליך מזורז כי רק מגדילים/מרחיבים/מוסיפים למבנה קיים ואם זה במסגרת התקנון המותר, אין הרבה מקום לדיונים בועדה המאשרת ומקבלים היתר בניה בזמן קצר. יש כאלה שמשאירים את היסודות ואם משאירים קיר אחד חיצוני מהקיים, זה נחשב "שיפוץ". אם הרסת את כל הבית זה כבר לא שיפוץ אלא בניה חדשה. הדוגמא שנתתי קודם הייתה של עלויות ולא הייתה משתנה גם אם היו משאירים קיר אחד, כי לא זה מה שקובע.

 

[Dfengshui]

עכשיו זה ברור

פטור מטופס 4 ותהליך מקוצר, הם בהחלט שווים השארת קיר סימלי

ברור לי שזה לא חוסך עלויות (ואולי הפוך, מדבריך הקודמים), אבל פחות התעסקות עם הועדה זה יתרון לא מבוטל. תודה.

 

[איממה]

תודה לכל העונים.