הרחבה ע"ב הרחבה דומה בבית משותף - התייחסות
בניגוד לעמדתו של זאמי
אין כל בסיס חוקי להתנגדות השכן, [בנית התוספת שלו מונעת ממנו להתנגד] בתי המשפט כבר התייחסו בעבר להתנגדות שכנים שהרחיבו מחד את דירותיהם ומאידך סרבו לאשר לשכניהם להרחיב בדומה להם.
אני יוצא מההנחה שהשכן בנה כדין עפ"י תכנית מאושרת בועדה המקומית והשכנים חתומים על אישור ההרחבה.
חוק המקרקעין :
שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה (תיקון מס' 18) תשנ"ה-1995 (תיקון מס' 28) תשס"ח-2008
71ב. (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.
(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
(ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.
(ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.
(ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.
ציטוט מפסיקה בנדון :
23. סעיף 71ב(ג) קובע כך:
"
בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין". .
המונח "
הרחבה" הוגדר בסעיף 71א לחוק המקרקעין כך:
"
הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת- תוקף".
סעיף 71ב(ג) הוכנס, אף הוא, במסגרת תיקון 18 לחוק, ומטרתו היתה "
למנוע עמדות סחטניות של מיעוט" (ראה בספרו של מ. דויטש, קניין, בעמ' 698),
ומניעת פעולה הגובלת בחוסר תום לב של בעל דירה.
יש לראות את הוראת סעיף 71ב(ג) כהשלמה להוראה הכללית בסעיף 14 לחוק לפיה – "
בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".
24.
חזקה זו לפיה יראה המרחיב בעצמו כמי שהסכים להרחבה בדירת השכן (הסכמה קונסטרוקטיבית) מקימה מעין השתק כנגד מי שהרחיב בעבר, כך שהוא מנוע מלהעלות טענה בענין זה ככל שמדובר בהרחבה דומה:
"הוראת חוק זו מבטאת את ההדדיות המתחייבת בנטילה כפויה של חלק מן הרכוש המשותף. בעל דירה רשאי להרחיב את דירתו ע"ח הרכוש המשותף, ואולם בה בעת עליו להסכים להרחבה דומה על ידי בעל דירה אחר.
באופן זה מונע החוק השתלטות חד כיוונית של בעל דירה אחת על הרכוש המשותף, ובדרך זו מיושם עקרון השויון בין בעלי הדירות" – כב' הש' ד"ר סורוקר בת.א. (רשל"צ) 5496/04 משולם נ' מאיר מ-5/12/07.
25. אוסיף כי בהצעת החוק (הצ"ח 2322 עמ' 114) הוסברה מטרתו של התיקון במגמה למצוא פתרונות לבעיה של צפיפות במגורים בדרך של הרחבת דירות קיימות, באופן שלא תדרש הסכמה פורמאלית לענין ההרחבה אלא
די יהיה בכך שדירה הורחבה כדי שבעליה "ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת בבנין".
לענין תכלית התיקון ראה גם האמור בע"א (חי') 2821/01 וילסקר נ' לויט, ניתן ביום 8/8/02).
26.
ומהי "הרחבה דומה" ?
"הרחבה דומה" אין לפרש רק על בסיס השטח המבוקש להרחיב, שאם לא כן היתה ננקטת לשון אחרת, ברם אין להתעלם מגודל השטח המבוקש שכן - "
נדרשת פרופורציה מסוימת ואם כי לא זהות, בין שטח ההרחבה המבוקש והרחבות קודמות שבצע בעל דירה אחרת בבנין. כך לא מתקבל על הדעת שמקום שדייר הרחיב דירתו במספר מטרים ספורים תאושר הרחבה המשתרעת על עשרות מטרים "כהרחבה דומה - עש"א 22123/10/10 חדד נ' זינגר ניתן ביום 14/3/11.
27. עוד נקבע כי יש לפרש "
הרחבה דומה" כהרחבה מסוג דומה, דהיינו, יש לבחון האם מדובר בהיקף ניצול דומה ו/או בהיקף פגיעה דומה ברכוש המשותף, בין ההרחבה שבוצעה לבין ההרחבה שמבוקש לבצע:
"מקובלת עלינו הפרשנות לפיה "הרחבה דומה" כמשמעה בסע' 711ב(ג) לחוק המקרקעין,
הינה הרחבה מסוג דומה- כך בדרך כלל הרחבת דירה ע"י סגירת מרפסת טומנת בחובה הסכמה קונסטרוקטיבית לסגירת מרפסות ע"י בעלי הדירות האחרים באותו בנין אף אם אין שיטחן של המרפסות זהה בגודלן.
ולכן המסקנה שלי היא שאין כל בסיס חוקי להתנגדות השכן מלמטה, ובלבד שישולמו לו מול חשבוניות ,עלות הוצאותיו על מחצית מבניית עמודי היסוד, החפירה, והתקרה היצוקה [הרצפה העתידית שלך]
בהצלחה.
======================================================================================
פרל דוד , סלולרי 052-8964914
