השבחה/ירידת ערך

[יששכר גרמן]

השבחה/ירידת ערך

אושרה תוכנית מפורטת, בעקבות מימוש. לאחר שאושרה "שומה מוסכמת" - עבור הבעלים (היזם לקח על עצמו את התשלום). יצאה תוכנית עיצוב (בינויי) התוכנית יצאה לאחר כ-4 שנים לאחר התוכנית המפורטת. תוכנית העיצוב פגעה במקרקעין - שינויי קווי בנין, התוכנית המפורטת אמרה בפירוש כי תוכנית העיצוב לא תשנה את קווי הבנין ! תוכנית העיצוב שאושרה ע"י הועדה המקומית איננה תוכנית שניתן לתבוע עפ"י סעיף 197. כן עבר יותר מ-5 שנים מאישור התוכנית המפורטת. היזם הוציא היתר בניה בהתאם לתוכנית העיצוב ונדרש לשלם היטל הבשחה על הקלות, שלא היה נדרש להם ללא תוכנית העיצוב הפוגעת. המגרש פינתי תוכנית העיצוב קבעה קויי בנין עגולים רדיוס של 16.4 מטר לעומת קו בנין של 5 מטר. דבר זה גרם לקשיי תכנון ועלויות נוספות.. בקיצור יש ירידת ערך. הצעתי ליזם לבקש לבטל את תוכנית העיצוב אך היזם רוצה להתחיל לבנות. שאלה לשמאים/משפטנים מהי לדעתכם הדרך הנאותה להתמודד במקרה זה.

 

[אבי שנער]

תביעה לפי 197

אם לא עברו 3 שנים מאישור תכנית העיצוב, אני לא משוכנע שלא ניתן לתבוע לפי 197. צריך עו"ד טוב, יצירתי ויקר. אחרת - תמיד הועדה תחלק את התכנית לשניים, החלק הראשון לא יגרום שום פגיעה ואילו החלק השני יקרא תכנית עיצוב והוא זה שיפגע. בצורה כזו יוכלו הועדות לעקוף כמעט תמיד את 197 - וזה לא הגיוני. כמו שאמרתי - צריך עו"ד טוב, יצירתי ויקר.

 

[יששכר גרמן]

מה דעת המשפטנים ?

 

[עוד עמנואל ויזר]

טוב, יצירתי, ולא יקר ../images/Emo8.gif ../images/Emo104.gif

אין שום בעיה: אם מדובר בתכנית עיצוב בלבד, הרי שאין להוראה בדבר קווי הבנין כל תוקף, בהיותם סותרים תכנית מתאר עדיפה. אם תטען הועדה המקומית שתכנית העיצוב היא בעצם תכנית מפורטת המשנה את התכנית המפורטת הקודמת, הרי ממילא תקופת ההתיישנות מתחילה להיספר מיום אישור תכנית נעיצוב.

 

[יששכר גרמן]

תוקף תכנית

הועדה אינה מוציאה היתרים שאינם תואמים את תוכנית העיצוב. היזם רוצה להתחיל לבנות מייד לכן אין לו כל ברירה להצמד לתוכנית העיצוב הפוגעת במקרקעין. לועדה אין כל אינטרס לצאת בהודעה כזאת !

 

[אבי שנער]

אז חייבים איזה הליך משפטי

לא נראה לי שתצליח לשנות משהו בלי פניה כלשהיא לבית משפט. אם היזם מחפש פיתרון מהיר - שיתאים עצמו לדרישות הועדה ויקבל היתר בניה ובמקביל יפנה וידרוש פיצויי ירידת ערך.

 

[יששכר גרמן]

מועד לירידת ערך

תוכנית מפורטת - "ראשית" משנת 1997 עברו 5 שנים, תוכנית עיצוב איננה נחשבת לתוכנית, אם אני אומר שתוכנית עיצוב הינה חלק מהתוכנית הראשית - עבר זמני. לכן אנני יכול תבוע לפי סעיף 197. דעתך ?

 

[אבי שנער]

תכנית עיצוב

מי קבע שאינה נחשבת לתכנית? למה לא לטעון כי היא שינוי לתכנית ולפי הגדרת תכנית בחוק גם שינוי לתכנית זה תכנית: "תכנית" - תכנית מהתכניות שלפי פרק ג´, לרבות שינוי תכנית, התלייתה או ביטולה. היא לא חלק מהתכנית כי היא אושרה במועד אחר ולכן יש לדרוש ספירה של 3 שנים מיום אישורה. אם הועדה לא מקבלת טיעונים אלו ויש מספיק "בשר" למלחמה - עו"ד טוב ויקר ידאג שבית המשפט יקבל אותם ויקבע שזו תכנית וניתן להגיש דרישה לפיצויים לפי סע´ 197. ראה גם מה שכתב עו"ד ויזר, זה הגיוני ואיני רואה סיבה שזה לא יצליח.

 

[דובי123]

אם לא ניתן להוציא היתר בשלב התוכנית

המפורטת אלא יש להמתין לתוכנית הארכיטקטונית - נשאלת השאלה מה ערכו של מועד התוכנית המפורטת שכן לנרות התוכנית לא ניתן לבנות לפיה וכיצד תיקבע השחה כאשר אלמנט הזמן איננו ידוע האם אין נכון יותר לקבוע אתמועד קבלת התוכנית למועד בו מתקבלים כל הפרטים המאפשרים הוצאת היתר?

 

[אבי שנער]

בטח שנכון יותר - אבל ...

מה לעשות שהועדות עובדות אחרת? הרבה פעמים הן גם לא מבינות את המשמעות והתוצאות של ההחלטות שלהן. כמו למשל במקרה הנ"ל שניראה כי חשבו שתכנית העיצוב "רק" מטפלת בעיצוב ולמעשה היא שינתה קווי בניין וגרמה לירידת ערך.

 

[דובי123]

מי קובע השווי? השמאי או העיריה?

>>הרבה פעמים הן גם לא מבינות את המשמעות והתוצאות של ההחלטות שלהן<< אתה אמור להתאים השמאות למה שמבינות הועדות או לחוות דעתך המיקצועית?

 

[אבי שנער]

תלוי עבור מי אני מכין את חוות הדעת

תב"ע זה מסמך משפטי. מסמך משפטי יש לפרש לפי כללים משפטיים. כמובן שלשמאי יש דעה ופרשנות ועליו להציג אותה. כאשר הוא עובד עבור וועדה הוא מתייעץ עם היועץ המשפטי של הוועדה. כאשר הוא עובד ללקוח פרטי (עבור תביעה למשל) הוא מתייעץ עם עורך הדין של הלקוח. אבל אינו רואה את הקשר של שאלתך לנושא הדיון. פה דובר על וועדה שאישרה תכנית ובתכנית עיצוב שינתה קווי בנין מבלי להיות מודעת להשפעה של החלטה זו. הועדה טוענת שתכנית עיצוב אינה תכנית (ולכן היא גם לא עברה הליכי אישור תכנית) ומסרבת לקבל תביעות בגין ירידת ערך לפי סע´ 197. זה בכלל לא עניין של השמאי והתאמת השמאות וכבר בתחילת הדיון טענתי שצריך לפתור את העניין ע"י פניה לבית משפט.