השוואה בין שני תמהילים משני בנקים שונים

[בוקי בן יגלי]

היי,
מצ"ב השוואה בין שני תמהילים שקיבלתי.
נתונים:
1. אחוז המימון קטן מ-45%,
2. יש אפשרות בעתיד הקרוב (עד 12 חודשים) לפרוע כ-400 אלף ש"ח) - נסגור בזה את המשתנה הצמודה (אלא אם אני טועה ועדיף לסגור משהו אחר?).
3. המטרה, בהמשך לסעיף 2, להיות עם החזר סביבות ה-3,700 ש"ח (גם בהחזר הנוכחי - 5,300 וגם כמובן ב-3,700 אנחנו מתחת ל-30% מסך ההכנסה הפנויה - ובכל זאת, שיקול כספי שלנו שלא לשלם יותר מ-3,700 בחודש).

אודה להתייחסותכם ועזרתכם.
האם יש איפה עוד להתווכח ולהוריד ריביות?
מה מבין המסלולים עדיף לפרוע בעתיד כשיכנס כסף?

שאלה נוספת שלא קשורה לתמהיל -
בדקתי בבנק ישראל והריבית הממוצעת להלוואות לא צמודות לתקופה של כ-15 שנים היא סביב ה-3%.
בהנחה שלא טעיתי בבדיקת הריבית (מצ"ב צילום מסך), האם במקרה שאני פורע היום את החלק הקבוע אין לי שום קנס כי הריבית על ההלוואה נמוכה יותר מריבית השוק?
תודה רבה!

 

[82little]

עדיפה הצעה 1. בהנחה שפורע המשתנה צמודה בטווח זמן קצר יחסית.

הנכון הוא לפרוע המשתנה צמודה . לדעתי. אבל עלולה להיות עמלת היוון במשתנה הזאת. כדאי לבדוק.


וכדאי לבדוק גם אפשרות לשני שליש פריים . יתרון במקרה זה גם שאם תפרע בפריים לא תהיה עמלה.

לא ברור הבדיקה לגבי הקבועה ועמלת היוון כי ממילא לא מתכוון לפרוע בה. ?? ואולי כן במקרה של שני שליש פריים??. ואז אם
תפרע בקלצ אכן כנראה שלא תהיה עמלת היוון . הזכרת אילוץ בגובה ההחזר ... זה מובן... כדאי לנסות בכל זאת לקצר קצת בשנים בקלצ ולשפר בה את הריבית.
בהצלחה.

 

[בוקי בן יגלי]

תודה רבה.
מאז הספקתי להתמקח עוד קצת עם הבנקים,
זו הצעה מעודכנת שקיבלתי:


בהנחה שאני אכן פורע את המשתנה, אני נשאר עם החזר חודשי של כ-3,800.

במקרה של החזר רגיל ללא פירעון מוקדם של חלקים מההלוואה, אני משלם 1.27 על כל 1 ש"ח,
במקרה של פירעון של המשתנה, אני משלם 1.16 על כל 1 ש"ח.

יש עוד מה להתמקח?
אלו ריביות טובות?

תודה רבה

 

[82little]

הקלצ קצת גבוהה לטווח שנים זה ולאחוזי המימון. שווה לנסות לכוון יותר למטה, אולי 2.4 ופחות קצת... קרוב אם כן להצעה 1 לעיל.
לגבי הפריים טוב.
לגבי המשתנה נראה שזו ריבית למשתנה לא צמודה. כי למשתנה צמודה הריבית יקרה מאוד.

במקרה שלכם שיש סיכוי טוב לפרעון מוקדם במסלול זה צריך להיזהר מסיכון לעמלת היוון משמעותית. זה גם שיקול בייחוד במקרה זה לקחת שני שליש בפריים ואז לפרוע שליש פריים או לפרוע חלק בקלצ וחלק בפריים.
וכאמור, בייחוד אם יש כוונה לפרוע בקלצ חשוב שהריבית תהיה נמוכה דיה...
בהצלחה

 

[בוקי בן יגלי]

תודה.
המשתנה בהצעה האחרונה היא משתנה צמודה לשנה.
היא מתומחרת ככה בגלל הסרת מגבלת הפריים.
כשביקשתי הצעה לשני שליש פריים, קיבלתי את כל שני השליש פריים בשיעור של פריים +.
בצורה הזו, הפריים מקבל את שלו (פריים מינוס) והמשתנה יכולה להיות פחות מ5 שנים (כשתמיד היא היתה על חשבון הפריים) עם ריבית משלה, בלי לפגוע בחלק הפריים.
אין לי בעיה עם המשתנה, כי אני צופה לסגור אותה בקרוב (מבחינתי זה מסלול פיתוי).

לגבי הקבועה - ניסיתי להתמקח, הם היו ממש קשים על הקבוע ולא הסכימו לרדת.

השאלה היא האם ניתן לסגור עם הריביות האלו או שיש עוד מה לנסות ולהתווכח?
ושוב - מבחינת הנחה שאני הולך לסגור את הצמודה די בקרוב, וכתוצאה מכך אשלם 1.16 על כל 1 ש"ח.

 

[82little]

כלומר נלקחת כהלוואה ל 30 שנה ומשתנה כל שנה, מה שמאפשר לפרוע אותה פעם בשנה ללא קנס ואם לפני תום שנה אז בתשלום עמלת היוון ככל שתהיה עד תום השנה??
לגבי הריביות, אם השוויתם בין כמה בנקים, כנראה שזה מה שאתם יכולים להשיג כרגע. כאמור, אם היה ניתן להעלות קצת בהחזר ולקצר את הקלצ, וכך גם להקטין את הריבית, זה היה עדיף... אבל זה מה יש לפי מה שהסברת.
בהצלחה.

 

[בוקי בן יגלי]

בקשר למשפט הראשון - אכן כן!
עשיתי סימולציות שונות לקיצור הקבועה,
כדי לקצר משמעותית (למשל 5 שנים) ולהוריד ל-2% במקום 2.4% שיש, זה מעלה את ההחזר החודשי ב-1000 ש"ח לכל התקופה כשסך ההשפעה על הריבית היא גידול של כ-18 אלף ש"ח על פני תקופת המשכנתא.
רמת חיים ולחץ כלכלי זה גם משהו ששווה כסף ולכן אני לא רוצה לעלות בהחזר.
תודה רבה על העזרה!

 

[user44444]

היי בוקי,
שאלה אליך.

ה-50K בריבית אפסית זה משהו מיוחד או כל אחד יכול לקבל?
אם כן, באיזה בנק?

וגבי מסלול הפיתוי, זה אתה הצעת להם או זה מה שהם הציעו?
הרי ברור שהמסלול הזה מיועד לפירעון מוקדם "מאוד".

תודה

 

[בוקי בן יגלי]

אני מתכנן פירעון בעוד שנה.
כמובן שהחיים חזקים יותר מהכל ואי אפשר לדעת מה יהיה בעוד שנה, לכן חשוב לי מאוד שבתמהיל הנוכחי, למרות הגובה שלו, אני יכול לעמוד בו בצורה טובה.