1ניר בבגני
New member
השוק המחזורי בארה"ב: הסיבה שבגינה שווה להשקיע בנכס באוהיו
השוק המחזורי בארה"ב: הסיבה שבגינה שווה להשקיע בנכס באוהיו
ולא בישראל.
אוניברסיטת הרווארד בארה"ב ביצעה מחקר בו הוכח כי השווקים בארה"ב נעים בצורה מחזורית, כך שרק בכ-100 שנה מגיע מחזור בו שוק הנדל"ן נפגע בצורה משמעותית. בהקשר לכך, במאמר זה נרחיב כיצד, מבחינה היסטורית, שוק הנדל"ן האמריקאי לא נוטה לירידות משמעותיות וככזה, הוא מהווה נקודת חוזקה בהחלטה לרכוש נכס להשקעה בארה"ב ולא בישראל.
המחזוריות בשוק הנדל"ן בארה"ב -
שווקי נדל"ן רבים בארה"ב נעים במחזוריות. זאת אומרת, שלשווקים אלה יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות, אך לפני שנדון בכך חשוב להבין את גורמי השורש למחזוריות הזו.
הירידות והעליות במחירי השוק
בהתאם לגורמי המחזוריות שפירטנו קודם לכן, רבים משווקי הנדל"ן בארה"ב יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות. לרוב, הירידות והעליות במחירי השוק נעים בטווח של 12-16 שנה. בנוסף לזאת, בחלק מהשווקים הירידות במחזור החיים של השוק יכולות להיות שוליות ולהיעמד על בין 15% ל-20%.
חשוב לומר כי הירידות המשמעותיות בשוק הנדל"ן האמריקאי מתקיימות כפעם ב-100 שנה. כך למשל, הירידה המשמעותית האחרונה התרחשה ב-2008 בעת שארה"ב חוות את המשבר הכלכלי העולמי, באותה שנה הגיע מחזור עם ירידות של כ-50% ובחלק מהשווקים אף יותר מכך. לפני כן, הירידה המשמעותית האחרונה שהתרחשה הייתה בשנות ה-20 של המאה הקודמת בתקופת הצנע הכלכלית.
חשוב להבין, כי בניגוד לישראל, אין דבר כזה "שוק הנדל"ן בארה"ב. שהרי גם במשבר בגדול לפני כעשור רוב שווקי הנדל"ן ירדו בצורה מינורית ביותר, ורק כ-1/3 מהשווקים ירדו בצורה משמעותית.
צפייה אחר המחזוריות של שוק הנדל"ן?
ביחס לאותו מחזוריות של שוק הנדל"ן, אוניברסיטת הרווארד ביצעה מחקר שעקב אחר המחזוריות ובהתאם לכך הצליח לחזות את המשבר הכלכלי שהתרחש בארה"ב בשנת 2008. באותו מחקר נמצא כי ירידה חדה בשוק לא נגרמת על ידי אירוע בלתי צפוי ומי שלומד את המחזוריות של שוק הנדל"ן יצליח לצפות את לוח הזמנים המדויק של אותו מעגל מחזוריות וידע בדיוק מתי תתרחש הירידה הגדולה.
כיצד לנצל את המחזוריות להשקעה?
לאור זאת, משקיעים מתוחכמים בנדל"ן בארה"ב ערים למחירי הנכסים בשוק הנדל"ן בו הם פועלים. אותם משקיעים מבצעים את הרכישות שלהם ביחס למחזורים קודמים, בהשוואה לעלויות הבנייה של בתים חדשים באותו מקום ולבסוף הם מסתכלים על האזור ומחשבים את רמת ההיצע לעומת הביקוש.
אנו בנדלניר, מתוך כל שיקולים אלה, החלטנו להעתיק את פעילותנו ולעבור מהשקעות באטלנטה ובג'ורג'יה אל השקעות באזורים נבחרים בפרברים סובבים למטרו, כגון: קליבלנד, צפון מזרח אוהיו.
רוצים לדעת עוד למה אנחנו משקיעים דווקא בקליבלנד אוהיו? קראו עוד במאמר "מדוע דוקא קליבלנד נחשבת לדעת מקצוענים רבים כיעד השקעה המועדף ביותר בעולם ?".
רוצים שאנו נלווה אתכם להשקעה מוצלחת שיודעת לחזות את מעגל המחזוריות החיובי ביותר שמתרחש בשוק? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!
השוק המחזורי בארה"ב: הסיבה שבגינה שווה להשקיע בנכס באוהיו
ולא בישראל.
אוניברסיטת הרווארד בארה"ב ביצעה מחקר בו הוכח כי השווקים בארה"ב נעים בצורה מחזורית, כך שרק בכ-100 שנה מגיע מחזור בו שוק הנדל"ן נפגע בצורה משמעותית. בהקשר לכך, במאמר זה נרחיב כיצד, מבחינה היסטורית, שוק הנדל"ן האמריקאי לא נוטה לירידות משמעותיות וככזה, הוא מהווה נקודת חוזקה בהחלטה לרכוש נכס להשקעה בארה"ב ולא בישראל.
המחזוריות בשוק הנדל"ן בארה"ב -
שווקי נדל"ן רבים בארה"ב נעים במחזוריות. זאת אומרת, שלשווקים אלה יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות, אך לפני שנדון בכך חשוב להבין את גורמי השורש למחזוריות הזו.
- היצע הקרקע - בניגוד לישראל, בארה"ב ישנן מדינות בהן יש מטרופולינים רבים שמוקפים בערי פרברים שלווים. באופן טבעי, בערי הפרברים ישנן חלקות אדמות רבות הפנויות לבנייה. לעומת זאת, באזורים שבהם אין מספר רב של אדמות הפנויות לבנייה נוכל להיתקל באזורי יוקרה ובאזורים שאינם נכנסים לתבנית המאקרו של המחזוריות, כגון: מנהטן, בוסטון וכן הלאה.
- עלויות הבנייה - מפני שבארה"ב הבירוקרטיה אינה רבה, באופן יחסי, ניתן לבנות במהירות בית חדש במחירים המתחילים ב-120 אלף דולר לבית של כ-100 מ"ר. כלומר, המשמעות היא שכאשר מחירי בתים קיימים ישנים מתקרבים ללעלויות הבנייה ישנו עיוות שוק וזאת בגלל שעדיף לבנות בית חדש מאשר לרכוש בית ישן במחיר דומה. יתר על כן, אם נסתכל על כך מעינו של שמאי נוכל לייחס, באופן שמרני, פער של 20% בין המחיר הנדרש לבית חדש לבין המחיר לבית קיים, וזאת בהנחה וכל שאר המאפיינים מסביב הם דומים.
הירידות והעליות במחירי השוק
בהתאם לגורמי המחזוריות שפירטנו קודם לכן, רבים משווקי הנדל"ן בארה"ב יש מחזור חיים שחווה עליות וירידות. לרוב, הירידות והעליות במחירי השוק נעים בטווח של 12-16 שנה. בנוסף לזאת, בחלק מהשווקים הירידות במחזור החיים של השוק יכולות להיות שוליות ולהיעמד על בין 15% ל-20%.
חשוב לומר כי הירידות המשמעותיות בשוק הנדל"ן האמריקאי מתקיימות כפעם ב-100 שנה. כך למשל, הירידה המשמעותית האחרונה התרחשה ב-2008 בעת שארה"ב חוות את המשבר הכלכלי העולמי, באותה שנה הגיע מחזור עם ירידות של כ-50% ובחלק מהשווקים אף יותר מכך. לפני כן, הירידה המשמעותית האחרונה שהתרחשה הייתה בשנות ה-20 של המאה הקודמת בתקופת הצנע הכלכלית.
חשוב להבין, כי בניגוד לישראל, אין דבר כזה "שוק הנדל"ן בארה"ב. שהרי גם במשבר בגדול לפני כעשור רוב שווקי הנדל"ן ירדו בצורה מינורית ביותר, ורק כ-1/3 מהשווקים ירדו בצורה משמעותית.
צפייה אחר המחזוריות של שוק הנדל"ן?
ביחס לאותו מחזוריות של שוק הנדל"ן, אוניברסיטת הרווארד ביצעה מחקר שעקב אחר המחזוריות ובהתאם לכך הצליח לחזות את המשבר הכלכלי שהתרחש בארה"ב בשנת 2008. באותו מחקר נמצא כי ירידה חדה בשוק לא נגרמת על ידי אירוע בלתי צפוי ומי שלומד את המחזוריות של שוק הנדל"ן יצליח לצפות את לוח הזמנים המדויק של אותו מעגל מחזוריות וידע בדיוק מתי תתרחש הירידה הגדולה.
כיצד לנצל את המחזוריות להשקעה?
לאור זאת, משקיעים מתוחכמים בנדל"ן בארה"ב ערים למחירי הנכסים בשוק הנדל"ן בו הם פועלים. אותם משקיעים מבצעים את הרכישות שלהם ביחס למחזורים קודמים, בהשוואה לעלויות הבנייה של בתים חדשים באותו מקום ולבסוף הם מסתכלים על האזור ומחשבים את רמת ההיצע לעומת הביקוש.
אנו בנדלניר, מתוך כל שיקולים אלה, החלטנו להעתיק את פעילותנו ולעבור מהשקעות באטלנטה ובג'ורג'יה אל השקעות באזורים נבחרים בפרברים סובבים למטרו, כגון: קליבלנד, צפון מזרח אוהיו.
רוצים לדעת עוד למה אנחנו משקיעים דווקא בקליבלנד אוהיו? קראו עוד במאמר "מדוע דוקא קליבלנד נחשבת לדעת מקצוענים רבים כיעד השקעה המועדף ביותר בעולם ?".
רוצים שאנו נלווה אתכם להשקעה מוצלחת שיודעת לחזות את מעגל המחזוריות החיובי ביותר שמתרחש בשוק? פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם!