השכרת בית עם מרתף - אפשרויות

[השכןהמודאג]

השכרת בית עם מרתף - אפשרויות

שלום לכולם,
ברשתוי בית חד משפחתי עם מרתף גדול (כ 100 מ"ר) ומואר שניתן לעשות לו כניסה נפרדת. הממ"ד של הבית נמצא בקומת המרתף.
אני שוקל להשכיר את הנכס ואני בוחן מספר חלופות:
1) להשכיר את הנכס לדייר אחד שישתמש גם בבית וגם במרתף לשימוש מגורים.
2) להשכיר לדייר אחד שישתמש בבית למגורים ובמרתף לשימוש עסקי כלשהו למשל משרד, קליניקה, רופא שיניים, סדנא לאומנות וכו'.
3) להשכיר את הבית לדייר אחד למגורים ואת המרתף לדייר שני שיעשה שימושין עסקיים כמפורט בסעיף 2.
שאלותי,
1) האם ניתן להשכיר בית ללא הממ"ד, כלומר לבית יש ממ"ד אך אני רוצה להשכיר את חלקו, כך שחלק המושכר יהיה ללא הממ"ד. האם חוקי/אפשרי?
2) לגבי חלופות 2,3 בהנחה כי ניתן לפתוח כניסה נפרדת למרתף (עם היתר והכל)
לגבי חלופה שנייה אני לא רואה בעייה עם הממ"ד מאחד ווזה אותו דייר אז אין בעיה של נגישות לממ"ד. מה לגבי מיסוי של ההכנסות מהמרתף שמשמש לפעילות עסקית? האם יש צורך בחוזה נפרד למרתף מול אותו דייר ששוכר את הבית ? נאמר לי שיש שעשויות להיות השלכות עתידיות עם מס שבח כאשר נרצה למכור את הבית.
לגבי החלופה השלישית, מלבד הבעייה של הנגישות לממ"ד האם ישנם לדעתכם עוד בעיות ?

 

[zammy]

בפועל מה שאתה מתאר הוא פיצול דירה לשתי דירות

ןגם שינוי יעןד מדירה לעסק.
חוץ מהיתר בניה ושינוי יעוד יש כאן ענין של מיסוי- אתה משביח את הנכס וכשתרצה למכור תידרש אולי לשלם מס רווח הון.
לגבי השכרת הממ"ד- הכל פרטי שלך, תעשה מה שאתה רוצה. לא חושב שפיקוד העורף יבוא לבדוק מה אה עושה עם הממ"ד ואם הוא ישמש גם אותך בעת חירום.

 

[השכןהמודאג]

שאלה בנושא פיצול דירות - מה המבחן לפיצול דירה

Zammy תודה
איפה עובר הגבול בין דירה שמשתמשים בה גם לעסק לדוגמא דירה שבעלת הבית מנהלת עסק לקוסמטיקה באחד בחדרים או אדריכל שחדר אחד משמש לו לעבודותו לבין פיצול של הדירה לשתי דירות ?
האופציה השנייה שכתבתי בהודעה הראשונה דומה למצב של הקוסמטיקאית או האדריכל. אני טועה ?

 

[zammy]

אלו עיסוקים לגיטימיים משלבים בין דיור ועסוק עצמאי

לא גורמים מטרד ולכאורה לא מעניינים איש אלא במקרה שהעצמאי הזה יבקש החזר הוצאות בגין ניהול העסק בדירה שהוא שוכר ואז שלטונות המס יכולים לחבר את הדברים וברגע שתמכור את הדירה למשל יכולים לתבוע ממך מס רווחי הון.
אבל לא הבנתי מה אתה עושה- האם מדובר על דירה אחת בשתי קומות שתושכר לאותו אחד והוא יוכל להשתמש בחלק ממנה לעסקו העצמאי או שתהיינה בפועל שתי דירות נפרדות לגמרי שבאחת מהן יגור וינהל השוכר את עיסקו?

 

[השכןהמודאג]

למה מס רווחי הון ?

למה מס רווחי הון ? להבנתי אם כבר אז מס שבח
לעניין הבית. אפשרות ראשונה להשכיר את הבית למישהו שיגור בבית ובמרתף ינהל את העסק שלו (משרד, קליניקה, סדנא לאומנות וכו' ) אין ניתוק בין הבית למרתף (יש מדרגות) כך שבמקרה חירום ישתמשו בני הבית בממ"ד שבמרתף. בחלופה זאת אני לא רואה בעיה חוקית מלבד השאלה האם צריך לעשות שני חוזים מול השוכר האחד עבור שכירות דירת המגורים והשני עבור המרתף שמשמש אותו לפעילו עסקית. את הוצאות השכירות האלו הוא ירצה לדווח כהוצאה של העסק.
האפשרות השנייה היא דומה לראשונה רק שיש שוכר אחד לדירת המגורים ושוכר שני למרתף שישתמש בו לצרכים עסקיים, לא יהיה חיבור בין הבית למרף ( המדרגות יחסמו על ידי דלת ובמקרה חירום בני הבית יוכלים לעבור דרך הדלת למרתף ולמממ"ד).
השאלה האם זה חוקי? ומה ההיבטים המיסויים של סיטואציה כזאת.
&nbsp
שתי החלופות הם שיש כניסה למרתף מבחוץ על פי היתר.
בנוסף במרתף יש שירותים ואין מטבח.
תודה על התייחסותכם.
&nbsp

 

[פרל דוד]

שימוש נפרד במרתף בית צמוד קרקע - התייחסות.

תכנית בנין ערים [תב"ע] מגדירה במפורש את השטחים שמותר לבנות עפ"י התב"ע ויעודם, בהמשך...הועדה המקומית מאשרת תכנית נקודתית בה לדוגמה כמו במקרה שלך מרתף וממ"ד ובאותה תב"ע ותכנית נקודתית נאמר במפורש שלמרתף לא תהיה יציאה המאפיינת דירה/עסק אלא למצב חרום. [ מעבר מצומצם]

אתה בעצם כותב כאן על מקרה בו אתה מבקש להפוך "שטח שרות" יעודי למקום עיסוק/מגורים, נוספים על המותר בתב"ע.
איני מתיייחס גם לעובדה שהחוק העירוני דורש רישיון עסק ואת זה לא תקבל עבור המרתף שיעודו לשע"ח.
הערה...מעניין מה גובה התקרה במרתף שלך... שכן הועדה המקומית מגדירה גובה כדי למנוע מגורים או שימוש כעסק.

ברגע שתפצל את המרתף להשכרה "כפולה" עם פתח יציאה נפרד שאינו מתוך הבית, הנך עובר עבירה שבגינה הועדה יכולה להורות על איטום חלקים מהמרתף שמשמשים ליציאה.

קרא בעיון כאן - http://bonim.pnim.gov.il/About/Documents/KeyHighlightsConstructionLicensingReform0614.pdf

דוגמה לנחייה לגבי יציאה ממרתף [בשוהם- אבל נכונה לכל מקום] - http://bonim.pnim.gov.il/About/Documents/KeyHighlightsConstructionLicensingReform0614.pdf

 

[עורכת דין לילך ירד]

התשובות הרבה יותר פשוטות וברורות...

בית המגורים שלך נבנה כבית אחד וכך מותר ע"פ חוק להשתמש בו.
הרבה (מאוד) תוכנית בארץ מתירות שימוש נוסף בבית, כדוגמאת משרד, קלינקה וכיוצ"ב, אך זה רק בתנאי שהשימוש הנוסף משמש את דייר הבית בלבד.
כלומר, אין שום מניעה (שוב, היה והתוכנית מאפשרת), להשכיר את הבית לרופא שיעשה את הקלינקה שלו במרתף וכיוצ"ב.

הגדרת "פיצול דירה" פשוטה וברורה.
האם כל אחד מהשוכרים יכול לקיים אורח חיים מלא ובלתי תלוי בחלקו בבית.
קיימות פסיקות מאוד מקשות בעניין הזה שניסו לסגור התחכמויות רבות.
אחת הפסיקות (ההזויות בעיני) אומרת שגם אם אין מטבח ביח"ד היא עדיין יכולה להיות יחידה עצמאית, היות וניתן לחבר מיקרוגל ומכשיר תמי 4 ולהניחם על שולחן.

לעניין הממ"ד, אין שום בעיה להשכיר בית ללא ממ"ד. אל תשכח שמאות אלפי בתי אב בישראל כלל לא כוללים ממ"ד ואלו מושכרים ומשמשים למגורים של מעל לחצי מדינה.

בהצלחה.
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין.

 

[פרל דוד]

יציאה נפרד לממ"ד/מרתף - התייחסות.

לעו"ד ירדני - לא התייחסת לעניין יציאה כפולה מהממ"ד/מרתף.

האם לדעתך הועדה המקומית תתיר יציאה לחצר/לרחוב מתוך הבנה שמדובר על דירה/עסק נפרד ? [ולא ממ"ד]

הועדה וסביר להניח גם במח' התכנון העירונית [המאשרים תכנית נקודתית] לא יתירו בודאות [במקומות שאני מכיר אישית מעבודתי] יציאה נפרדת.

ולכן אני סבור שהשואל ??? פתח יציאה לא מאושרת [ואולי כיסה אותה בחול עד לקבלת טופס 4] כפי שנתקלתי במס' בתים צמודי קרקע בשכונת פסגת זאב בירושלים.
וכשתגלה [תמיד יש שכנים "טובים"] ניתנה הנחיה לבעל הנכס למלא את המקום בבטון תחת פיקוח העיריה.

 

[עורכת דין לילך ירד]

תלוי במיקום הנכס ובהחלטות הוועדה בסביבה.

אתן לך 2 מקרים שטיפלתי, מול אותה ועדה מקומית בפ"ת:

א. ברח' אחים ישראלית ביקשנו הקלה לכניסה נפרדת לקומת המרתף, הסברנו שהבעלים מנהלת קליניקה והתוכנית מתירה הקמת משרד ביתי לשימוש הדיירים בו.
הנימוקים שלנו עלו לועדה המקומית והותר לנו כניסה נפרדת לקומת המרתף בהיתר.

ב. ע"ס התקדים נסנו במגרש אחר, בשכונת כפר גנים ג' לקבל הקלה זהה.
לא רק שנשללנו, אלא הועדה הגדליה לעשות והתאימה הערה בנסח הטאבו למען הלקוח יחשוב שיכול לפתוח פתח.

אז לשאלתך, אין לי מושג מה תחליט הועדה המקומית, ובוודאי כשאיננו יודעים באיזו ועדה מדובר.