השלכות ברכישת דירה שהורחבה ללא היתר

[sharpcookie]

השלכות ברכישת דירה שהורחבה ללא היתר

מדובר בדירה שנמצאת בקומת קרקע בבניין הבנוי על צלע הר בחיפה, הורחבה לפני יותר מעשור ע"י הבעלים הנוכחי באמצעות פתיחת חלל סגור שהיה מוצמד אליה (החלק הפנימי החפור). הדירה רשומה כ-60 מ"ר ובפועל גדלה לכ-100.

1. מה לדעתכם אמור להיות פער המחירים ב-% בינה לבין דירה חוקית בשטח דומה?
2. האם תהיה בעייה בקבלת משכנתא? (נדרשת משכנתא של כ40% מהמחיר המבוקש)
3. אחרי הרכישה, האם מגיע מישהו מהעירייה לבדוק? מה יכול לקרות אז? ייתכן שיוציאו צו הריסה / סגירה של "התוספות"? קנס, היטל השבחה כלשהו או גביית ארנונה רטרואקטיבית?

תודה!

 

[aeonf]

תשובות

1. זה די סובייקטיבי אבל אני לא הייתי משלם עליה ולו שקל אחד מעל שווי של דירת 60 מ"ר.
2. תקבל משכנתא רק על מה שבנוי חוקית ואם השמאי מקפיד אז גם שווי מה שחוקי+העלות להחזיר את המצב לקדמותו או אם אפשר להכשיר אז פחות עלות ההכשרה.
3. איני יודע איך זה עובד בחיפה, בת"א בהחלט יתכן וכן.
&nbsp

 

[sharpcookie]

תודה רבה על התשובה, אשמח גם אם יש מישהו שמכיר את חיפה

מאמינה שהרחבת דירות מהסוג שציינתי זה עניין הרבה יותר נפוץ כאן מאשר בת"א. בגלל הטופוגרפיה מבנים רבים נבנים עם חללים סגורים באזורים הפנימיים, כך שפתיחת החללים האלו אינה מהווה תוספת בנייה חיצונית או פגיעה ביסודות הבניין. מעניין אותי איך העירייה כאן מתייחסת לזה...

 

[xfwind]

מאוד נפוץ בחיפה

אל תשלם על השטח ה"לא חוקי".
צא מנקודת הנחה שאם העיריה "עולה" על זה (שכן נחמד או מדידה מחדש) תידרש לשלם ארנונה על השטח המורחב ולנהל הליך רישום מסודר של השטח ה"חדש".
סבירות נמוכה להשבת המצב לקדמותו.

 

[sharpcookie]

אין פקח מטעם העירייה שמגיע אחרי רכישת הדירה?

גם בלי שכן שיתלונן?
&nbsp
הם לא ירדו למחיר שהייתה אמורה לעלות הדירה במצבה המקורי, אבל יש מצב שיתגמשו ויתקרבו יותר למחיר של דירת 75 מ"ר נגיד (מה גם שחלק מההרחבות הן ממש מרתף ללא חלון או עם חלון עליון קטנטן). מנסה להעריך את הסיכונים מבחינתי. אם מדובר בעליית ארנונה בלבד או אפילו הליך רישום מסודר ללא הטלת מס שבח או קנסות (מן הסתם זה חורג מאחוזי הבנייה המותרים), ייתכן שזה שווה את הסיכון...

 

[xfwind]

כדאי לקבל חוות דעת מוסמכת מעו"ד מתמחה

או מקבלן/מתכנן חיפאי (לצורך דעה ומידע).
לגבי המחיר - שיקול שלך. תזכור גם שעלול להיות מכשול בבוא עת המכירה הלאה.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

כפי שנאמר...תוספת בלתי חוקית אינה "קיימת" בתמחור.

הרוכש נכנס תחת "נעליו" של המוכר [לטוב ולרע] מתוך חשש מתמיד שיגיע יום החשבון עם הועדה המקומית לתכנון וגם עם מחלקת הארנונה העירונית לכשתתגלה התוספת הבלתי חוקית.
וזאת יש לדעת...שתשלום ארנונה עירונית אינו תלוי בחוקיות התוספת, והיא נגבית עפ"י שטח התוספת, במידה ויגיע מידע שכזה עלולים לקבוע תשלום ארנונה רטרואקטיבית ליום המשוער שבו חל השימוש בתוספת.
[לכן יש לכלול סעיף מיוחד בהסכם המכר לגבי האפשרות של תשלומי "קנס" לועדה המקומית ו/או תשלום ארנונה למשל...ל- 7 שנים שלאחריה יש התיישנות.]

אני אגב מניח שלתוספת אין חלונות חיצוניים, היא בעצם סוג של מנהרה ללא איוורור ואור טבעי, עם רטיבות/לחות כזו או אחרת הנובעת מהקרבה לדופן ההר. [נתקלתי במצב דומה בשכונת פסגת זאב בירושלים]

תמחור הדירה חייב להתבצע תוך התעלמות מוחלטת מהתוספת הבלתי חוקית.

 

[עורכת דין לילך ירד]

תשובה לשאלותיך:

אתחיל בדברים הקשים:
א. חריגת בניה היא עבירה על חוק התכנון והבניה. העבירה מועברת לך יחד עם הנכס. המשמעות היא שיום לאחר רכישת הנכס אתה שותף לעבירת הבניה.
אומנם מרבית השופטים שראיתי נותנים עונשים שונים למבצעי העבירה ול"יורשיה" אבל עדיין אין לזלזל בכך.

ב. השוק משלם על חריגות בניה. במקרין בהם ניתן להכשיר את החריגה בהיתרים, שוויה כמעט כשווי מלא. במקרים שלא ניתן (כמו המקרה שבנדון) חייבת לבוא בחשבון הפחתה. כמה? זו שאלה קשה. אין לזה % מסויימם.
אתה צריף להבין שהמשמעות היא שמחר בבוקר יכולים לדרוש ממך להשיב את המצב לקדמותו, ויתכן שלא ידרשו זאת לעולם. האמת נמצאת איפשהו בציר הזמן הזה (;

ג. שוויה של הדירה יקבע לפי שווי דירת 60 מ"ר בלבד. לא שקל אחד יותר.
אחוזי המימון שלך (בין 50% ל - 75% תלוי במצב הנכסים שלך) יקבעו לפי שווי של דירת 60 מ"ר. את כל היתרה תממן במזומן בלבד.

ד. הסיכוי בחיפה שיגיע פקח לדירת מגורים לא גבוה. מכרתי כמה וכמה דירות ולא זכור לי ולו מקרה אחד שבו הגיע פקח. יחד עם זאת, אף פעם אין תעודת ביטוח שלא יגיע במקרה שלך. עו"ד שלך צריך להגן עליך במקרה הנ"ל וזו עבודתו.
תשכור עו"ד המתמחה במקרקעין בלבד ובקש ממנו לקבל הגנה במקרה כזה.

אתה חייב ומחוייב להתייעץ באופן פרטני ומלא עם עו"ד שיסביר לך את כל המשמעויות של רכישת נכס עם חריגת בניה כזו. מדובר בחלק משמעותי מהבית ואתה חייב לוודא שאתה מבין את כל המשמעויות.
אסור לך להסתמך על האמור בפורום כזה או אחר, ובטח לו בעסקאות כ"כ יקרות כמו דירות מגורים.

בהצלחה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין.

 

[סנאיגיטה]

חריגת הבניה שאת מציינת בחיפה מוסתרת ולא מתגלה

אכן מדובר בחריגת בניה נפוצה בחיפה, אבל מכיוון שבמרבית המקרים מדובר בבניה פנימית לתוך שטח בנוי חיצונית, לא ניתן לראות דבר מבחוץ מלבד חלונות בצד הקרוב להר ובמיעוט המקרים ממש מדובר בבניה של קירות חיצוניים לכיוון ההר שאז יותר קל להבחין בחריגת הבניה אבל היא עדיין מוסתרת יחסית, וגם השכנים לא מלשינים מכיוון שכולם עושים את אותו הדבר.

גם אם חריגת הבניה מהסוג הנ״ל מתגלה, למיטב ידיעתי עיריית חיפה אכן מחייבת רק בתוספת ארנונה ולא מוציאה כלל צוי הריסה ולא מחייבת בהיטל השבחה (אבל כמובן שעדיף לבצע בדיקה וודאית יותר).

בכל מקרה מדובר בחריגות בניה ישנות ומה שהתגלה ע״י עירית חיפה כבר התגלה מזמן.

מה שכן אני יכול לומר לך בוודאות היא שלדירות הללו יש סחירות נמוכה וחלק גדול מהאנשים פשוט פוסלים אותן על הסף, לא רוצים להכניס ראש בריא למיטה חולה.

המחיר המקסימלי שניתן לשלם על דירה כזאת לדעתי הוא אכן לכל היותר מחצית משווי ההפרש של שטח תוספת הבניה אילו היתה מבוצעת באופן חוקי.

הייתי מבצע שמאות מקדימה ע״י שמאי מרשימת השמאים של הבנק ממנו את מתכוונת לקחת הלוואת משכנתא כדי לוודא שאת תוכלי לקבל את המשכנתא שאת רוצה.

 

[sharpcookie]

תודה לכולכם על התגובות הענייניות

אשמח להמלצה על עו"ד חיפאי המתמחה במקרקעין, אם מישהו כאן מכיר

 

[Fitch]

יוסף בן-נון. קניתי דרכו 2 דירות. מעולה ומהיר.