מאוד קשה להסביר את זה בכמה שורות, אבל ניסיתי
זה נושא להרצאה שלמה. אבל אנסה.
כמה נקודות בסיסיות:
1. ההצמדה היא בצורה "ליניארית" כלומר היא מתנהגת כ"מדד דמדד" (על משקל ריבית דריבית). מה זה אומר בתכלס? קודם כל זה אומר שכל התפיסה של המדד הוא 3% בשנה, ואם למשל יש לך ריבית של 2% אז זה מקביל לריבית לא צמודה של 5% היא שגויה.
שנית, זה אומר שהמדד הוא מצטבר מתחילת חיי ההלוואה, הוא אינו נקטע כל שנה מחדש, במילים פשוטות יותר, אם אחוז עליית המדד הוא 3% בשנה, בשנה הראשונה תהיה עליה של 3%, בשנה השניה במצטבר 6.09% (ולא 6) בשנה החמישית 15.93% בשנה השלושים (יושב חזק?) 142%.
2. עכשיו צריך להבין איזה חלקים בהלוואה צמודים למדד: נתחיל מהסוף, כל חלקי ההלוואה צמודים למדד, נתחיל מהחיוב החודשי, החיוב החודשי מורכב מקרן + ריבית, שני החלקים הנ"ל צמודים למדד, לכן אם המדד יעלה ב-3% לשנה, והריבית היא קבועה צמודת מדד, בשנה החמישית החיוב החודשי יהיה גבוה ב-15.93% מהחיוב הראשון.
גם יתרת הקרן צמודה למדד, המשכנתא מתנהגת כך, שהחלק בחיוב החודשי שהוא עבור הקרן, מפחית את יתרת הקרן, יתרת הקרן גם היא צמודה למדד.
3. מתי קורה שחייבים יותר? את השאלה הזו צריך לבודד, לפעמים היתרה לסילוק גבוהה מסכום המתן בגלל עמלות פרעון מוקדם, זה נושא בפני עצמו, אני אתייחס למדד בלבד כרגע.
כדי להבין איך זה קורה צריך להבין דבר מאוד יסודי, ככל שהמשכנתא היא לשנים ארוכות יותר (לא משנה אם זה בפריים או קרן שווה) הקרן תלך ותרד באיטיות רבה יותר, לכן ככל שההלוואה לתקופה ארוכה יותר הסיכוי שיתרת הקרן + ההצמדה תהיה גדולה מסכום המתן גבוה יותר.
דוגמא 1 - הלוואה ל-30 שנה, ריבית 3 אחוז צמודת מדד, לוח שפיצר, סכום מתן 100 אלף ש"ח.
יתרת הקרן לאחר 5 שנים - 88,906.36. אמרנו ש3% עליית מדד שנתית שווה לעליית מדד מצטברת של 15.93%, שזה כפול יתרת הקרן בערך 14 אלף ש"ח, כלומר יתרת הקרן הצמודה למדד לאחר 5 שנים תהיה 103 אלף ש"ח.
אותם נתונים, רק נפחית את השנים ל-15 שנה, יתרת הקרן 71,517.85 ש"ח לאחר 5 שנים, נוסיף מדד כמו בדוג' הקודמת זה יוצא סה"כ בערך 82 אלף ש"ח.
4. בדוג' הקודמת הראנו שלמספר השנים יש פקטור חשוב, גם לריבית יש משמעות, ככל שהריבית גבוהה יותר הקרן בלוח שפיצר תרד באופן איטי יותר (בניגוד לקרן שווה, שקצב ירידת הקרן מושפע רק מהשנים, ולא מהריבית) לכן ככל שהריבית גבוהה יותר נקודת האיזון שבה יתכן שהיתרה צמודה למדד גבוה מסכום המתן הולך ופוחת במספר השנים שההלוואה נלקחה.
5. מסקנות: ככל שהתקופה ארוכה יותר והריבית גבוהה יותר הסיכוי שבעת פרעון ההלוואה לפני התום תשתלם יותר ממה שלקחת עולה. כמו כן ככל שהתקופה ארוכה יותר, גם אם תישאר עד סוף חיי ההלוואה תשלם הרבה יותר מאשר הלוואה לאותה תקופה בריבית לא צמודה.
מסקנה סופית - הלוואות צמודות מדד כדאי לקחת בעיקר לתקופות קצרות, אם נאלצתם לקחת לתקופה ארוכה במידה והחיוב החודשי מאפשר זאת יש יתרון מסויים לקרן שווה צקיך לבחון כל מקרה לגופו.
